Estimadas(os):
Actualmente toda venta de bienes del activo fijo, incluidos los bienes raíces (inmuebles), debe ser analizada para definir si se trata de una operación afecta o no gravada con IVA, considerando que la venta de un activo por el cual se tuvo derecho a uso de crédito fiscal de IVA, al momento de su venta quedará gravada con dicho impuesto, sin importar el número de años que pasen desde su compra o construcción. Así, por ejemplo, si construí una fábrica o compré una oficina y ello generó el uso del crédito fiscal hace 15 años, si la vendo hoy ello estará afecto a IVA, descontando de la base el monto del terreno, debiendo emitir una factura gravada con IVA, aun cuando el contrato de venta esté por escritura pública.
Sin embargo, si la venta del bien raíz no es gravada con IVA, no dará origen a la obligación de emitir factura exenta o no gravada, ya que la transferencia constará en una escritura pública, con lo cual se cumple el requisito legal para no emitir los documentos tributarios (si emiten la factura exenta o no gravada, no estarán cometiendo una infracción, por lo que en muchas oportunidades los notarios las exigen por mayor seguridad, pero no es obligación y la emisión no sería un problema).
Para no estar afecto a IVA por la venta de un activo fijo, deben validar que en su compra no se utilizó el IVA como crédito fiscal. En este caso estarán las compras de bienes raíces usados, también lo estarán las compras de activo fijo por parte de contribuyentes que no están afectos a IVA, dado que ellos no usaron el crédito fiscal en la compra, por lo que no están afectos al hecho gravado especial establecido en la letra m) del art. 8 de la Ley del IVA, sin importar la antigüedad desde se adquisición o construcción por parte del vendedor actual.
Para respaldo les copio uno de los últimos oficios del SII sobre la materia, donde remarcamos los párrafos más relevantes:
VENTAS Y SERVICIOS – NUEVO TEXTO – ACTUAL LEY SOBRE IMPUESTO A LAS – ART. 52 – CÓDIGO CIVIL, ART. 1801 – RESOLUCIONES EXENTAS N° 6080, DE 1999 Y N° 16, DE 2017. (Ord. Nº 1233, de 05-06-2017)
SOLICITA PRONUNCIAMIENTO SOBRE LA EMISIÓN DE FACTURAS DE VENTAS Y SERVICIOS NO AFECTOS O EXENTOS DE IVA, EN EL CASO DE VENTAS DE BIENES INMUEBLES.
Solicita pronunciamiento sobre la emisión de Facturas de Ventas y Servicios No Afectos o Exentos de IVA, en el caso de ventas de bienes inmuebles.
Se ha solicitado a esta Dirección Nacional pronunciarse sobre la obligación de emitir Facturas de Ventas y Servicios no Afectos o Exentos de IVA, en el caso de ventas de bienes inmuebles celebradas por escritura pública.
I.- ANTECEDENTES
Indica que se ha recibido en esa Dirección Regional presentación de la sociedad Inmobiliaria XXXX, mediante la cual consulta acerca de la obligación tributaria de carácter accesorio consistente en la emisión de factura no afecta o exenta de IVA, tratándose de una entidad con giro inmobiliario.
Expone el contribuyente que realiza habitualmente ventas de bienes inmuebles, las cuales, atendidas las modificaciones introducidas al D.L. N° 825, de 1974, por las leyes 20.780 y 20.899, pueden quedar, en definitiva, tanto gravadas como no gravadas o exentas con Impuesto al Valor Agregado. Precisamente, respecto de estos últimos dos casos, solicita formalmente a este Servicio pronunciarse sobre si es procedente y obligatoria la emisión de Facturas de Ventas y Servicios No Afectos o Exentos de IVA, dado que la totalidad de sus operaciones, atendidas las particularidades de su giro, se efectúan mediante escritura pública.
- ANALÍSIS
La Resolución Exenta N° 6080, modificada por las Resoluciones Exentas N° 6444 y 8377, todas del año 1999, dispone en su resolutivo primero, que “Las personas naturales o jurídicas y los entes sin personalidad jurídica que deban tributar de acuerdo con las normas establecidas en el Artículo Nº 20 Nº 1, letras a) y b), y números 3, 4 y 5 del mismo artículo, de la Ley sobre Impuesto a la Renta y aquellos que sean contribuyentes del impuesto establecido en el título II del D.L. Nº 825, de 1974, por las operaciones que realicen que se encuentran no afectas o exentas de los impuestos establecidos en la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, deberán otorgar por dichas operaciones, de ventas o servicios, salvo los que se efectúen por medio de instrumentos públicos o privados firmados ante notario, las facturas o boletas que se establecen en esta Resolución, en las oportunidades que señala el artículo 55 de la citada Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios”.
De lo expuesto, se desprende que la obligación de emitir los documentos tributarios regulados en la Resolución Exenta recién señalada no rige respecto de las operaciones de ventas o servicios que se efectúen por medio de instrumentos públicos o privados firmados ante notario.
Considerando que las ventas de bienes raíces, en cuanto contratos solemnes requieren ser celebrados mediante escritura pública por disposición expresa del artículo 1801, inciso segundo, del Código Civil, no resulta obligatoria la emisión del documento tributario en análisis en las ventas de inmuebles, únicamente en la medida que concurran los requisitos legales para que la operación no se grave con el Impuesto a las Ventas y Servicios o quede exenta del mismo, compartiendo esta Dirección Nacional el criterio expuesto por esa Dirección Regional.
III. CONCLUSIÓN
No resulta obligatoria la emisión de Facturas de Ventas y Servicios No Afectos o Exentos de IVA, dispuestas por la Resolución Exenta N° 6080, de 1999, respecto de las ventas de bienes raíces efectuadas por escritura pública, solemnidad exigida por el artículo 1801 del Código Civil, únicamente en la medida que concurran los requisitos legales para que la operación no se grave con el Impuesto a las Ventas y Servicios o quede exenta del mismo. En caso contrario, tratándose de una operación gravada con dicho impuesto, corresponderá la emisión de la correspondiente factura afecta en conformidad a las reglas generales del D.L. N° 825, de 1974.
Cabe hacer presente que lo anterior debe entenderse sin perjuicio de que, en uso de las atribuciones dispuestas en los artículos 52° del D.L. N° 825, de 1974, y 88° del Código Tributario, este Servicio, en lo sucesivo, modifique la referida Resolución Exenta N° 6080, de 1999, o bien disponga por otro medio obligaciones análogas respecto de contribuyentes que realicen este tipo de operaciones, si se estima conveniente para el mejor resguardo del interés fiscal.
En este sentido, cabe hacer presente que la Resolución Exenta N° 16, de 2017, dispuso que toda persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que efectúen ventas de bienes corporales inmuebles, entre otras operaciones, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros, en aquellos casos en que éstas no se afecten con el Impuesto a las Ventas y Servicios, o bien se encuentren expresamente exentas, deberán presentar al notario o demás ministros de fe actuantes, al momento de la suscripción del referido contrato, la “Declaración Jurada Artículo 75 del Código Tributario”, dejando constancia en forma expresa en ésta, de la circunstancia que no hace aplicable el ya mencionado impuesto y su fundamento.
FERNANDO BARRAZA LUENGO
DIRECTOR
Oficio 1233, de 05.06.2017
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Indirectos
Saludos,
el pago por el servicio de corretaje y los costos por reparación se pueden rebajar del la diferencia entre el precio de Venta y Costo para así disminuir el valor de la factura a realizar; ya que termina reduciendo la utilidad.
quedo atento
Cristián:
Si se trata de una empresa, ya sea, empresario individual, EIRL, Ltda., SA o SpA, donde el inmueble esté contabilizado como activo inmovilizado o realizable (caso constructoras o inmobiliarias), la venta se registra y también todos los gastos asociados a la operación.
Distinto es el caso cuando la operación se realiza a título personal, donde no hay rebaja de gastos, sino que la renta tributable se determina rebajando del valor de venta, según escritura, el costo corregido. Por ende, no hay norma para rebajar gastos asociados a la operación. Una vez determinada la renta, de la forma antes indicada, se verá la forma de tributación: forma general o la especial establecida en el art. 17 N°8 letra b) de la Ley de la Renta, cuando la venta sea a un no relacionado y realizada después de un año de la adquisición (rebaja hasta 8.000 Uf; impuesto único del 10%).
Estimados muchas gracias por la columna, pero queria saber tus comentarios, si una empresa dedicada a la venta de terrenos y no emite facturas por estas por su naturaleza exenta y se respalda por la escritura ante notario, pero si cobra intereses por el financiamiento ya que ofrece creditos directos por el cobro de estos debe emitir facturas? o sigue la suerte la principal que seria la venta exenta de terrenos sin factura?
Elizabeth:
Si el acreedor no tiene la calidad de institución financiera, debe emitir la respectiva documentación tributaria (facturas exentas en éste caso), por el cobro de intereses. Los cobros no están amparados por un instrumento notarial, como sería el valor de la venta del terreno, que le permite no emitir el documento tributario por esa operación.
Puede ver lo indicado por el SII en el oficio N° 460, 03.03.2020, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2020/ley_impuesto_ventas_jadm2020.htm que en su conclusión indica:
«Conforme a las disposiciones vigentes, cabe concluir que por los intereses no gravados o exentos de IVA deberán emitirse, por regla general, los documentos tributarios establecidos en la Resolución Exenta N° 6080, de 1999, y sus modificaciones; salvo que el acreedor tenga la calidad de Banco o Institución Financiera (como podría ser, en este último caso, la situación de empresas de factoring no bancario que verifiquen los requisitos para ser calificadas como tales, según se determine en las instancias de fiscalización correspondientes) toda vez que la Resolución Exenta N° 7 de 2005 dispone que dichas entidades no están obligadas a emitir facturas por el pago y cobro de intereses provenientes de operaciones e instrumentos financieros y de créditos de cualquier naturaleza.»
Estimados, mi consulta es la siguiente, en el caso de que yo sea un vendedor habitual, compro casas o departamentos en remate para repararlo y luego venderlo ¿Cómo calculo el IVA en la venta? entiendo que debo separar el terreno de la construcción y sólo pagaría el IVA por la construcción, pero cuando compré la casa compré sin IVA ¿tengo derecho a rebajar algún crédito fiscal?
Esther:
El art. 16 de la LIVS establece la base imponible del IVA, y en su letra g) dispone una forma especial para determinar la base imponible para el caso de la venta de bienes corporales inmuebles en cuya adquisición no se haya soportado IVA, considerando que ésta ha sido efectuada por un vendedor habitual. Supuesto que se cumplen las condiciones de la norma citada, la base imponible (BI) del IVA para el caso consultado se determina del siguiente modo: BI= (precio de venta – el valor comercial del terreno a la fecha de la operación) – (precio de compra actualizado por IPC – valor del terreno).
Lo anterior ha sido indicado por el SII en el oficio N° 824, de 14.03.2023, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2023/ley_impuesto_ventas_jadm2023.htm
muchas gracias por su respuesta, de verdad me ayudó!! sobre todo que respalda su respuesta con el oficio, muy profesional.
Esther:
Es nuestro estilo de respuesta, para que las personas se documenten más, si así lo requieren. Somos un equipo que está detrás de entregar atención a las inquietudes, cuyo fin también es promover nuestros servicios profesionales.
Estimado Omar
Escribi en la consulta anterior lo que pasa es que son escrituras separadas una es la del departamento y otra es la bodega. Porque el departamento es exento porque es con subsidio y la bodega es afecta a IVA. En ese caso la escritura puede decir que tiene valor cero?. Yo creo que la vamos a tener que facturar igual, pero no se si estoy en lo correcto?, quizás por el valor del avalúo fiscal.
Muchas gracias
Julio:
En ese caso, la situación es distinta, ya que claramente el valor lo debe indicar en cada escritura y pagar el IVA por la venta de la bodega. Sin embargo, lo que hace es una condonación, lo que es una situación más complicada, dado que tendrá que analizar si ello está o no afecto al impuesto de donación, lo que tampoco le permitirá quizás llevarlo como un gasto, como una rebaja o descuento.
Por ello indicábamos que quizás si la operación se considera que es una sola, la venta del departamento, que incluye también la bodega, sin costo, ello era mucho más justificable.
Pero como está definida la operación, con dos ventas separadas, no podría realizar una rebaja o descuento del valor total asociado a la bodega, por lo que tendría que generar la emisión de una Nota de Crédito, anulando toda la operación, cosa que no es una transacción que sea de mercado, por lo que será observada por el SII.
Hola Omar
Quisiera saber si una inmobiliaria vende un departamento con subsidio, pero regala una bodega afecta a IVA. Igual se debe facturar la bodega al cliente?, por el precio de venta de la bodega?.
Muchas Gracias
Julio:
Si en la escritura de compra se incluye el bien que no tiene pago adicional, donde estará individualizado tanto el departamento como la bodega, donde el precio incluye ambos inmuebles, ello estará documentado adecuadamente. Con ello, el comprador inscribirá ambos bienes en el conservado de bienes raíces.
Si la bodega no tiene un valor asignado, entonces no hay cobro de impuesto (IVA), pero ello debe quedar claro en la escritura, que no tiene valor asignado. Tampoco la constructora o inmobiliaria podría utilizar el IVA pagado al construir el inmueble, ya que no generará ingresos afectos.
Tengo el caso de una inmobiliaria que tiene el giro y se dedica a la venta de inmuebles, Esta inmobiliaria construyó un edificio para la venta de sus departamentos, pero dichos departamentos fueron embargados y posteriormente rematados.
¿La inmobiliaria está obligada a emitir factura cuando se firma la escritura de adjudicación en remate, aún siendo una venta forzada en pública subasta autorizada por resolución judicial?
Freddy:
Claramente, la dación en pago de una bien, en éste caso del activo inmovilizado, es una forma de venta y, por ello, de acuerdo a la definición de hecho gravado de IVA, consideramos que debe ser considerado como tal, generándose el débito fiscal correspondiente, que se aplicará contra el crédito fiscal generado. La norma no indica cuál es el origen de la operación que genera la venta, ni si es una acción voluntaria o corresponde a una acción forzada.
Buen día don Omar
Le quiero consultar por una empresa E.I.R.L. que tiene como una de sus actividades venta de parcelas, si se puede rebajar ahora en la declaración de renta el valor del avalúo fiscal de esa propiedad para que el representante legal en el global no le de un valor tan alto para el pago del impuesto.
Priscila:
Una EIRL no es una persona natural, por lo que no puede utilizar las alternativas de fijación del costo. Debe utilizar el valor corregido, que se encuentra contabilizado en sus registros, siendo además un contribuyente que debería estar en el régimen del art. 14 A de la Ley de la Renta.
estimado
estoy recien comenzando con un negocio de ventas de parcelas y mi pregunta es la siguiente:
vendo parcelas y gano una comision del 35% por cada una vendida .. esta venta no constituye iva,.. pero necesito saber si se puede ampliar el giro para poder quedar afecto a iva por el tema de gastos que incurro en caminos e instalaciones de poste de alumbrado ya que me piden que facture afecto por ello
Mari:
Si Ud. cobra una comisión, ello es hoy un servicio gravado con IVA si lo hace como empresa. Estaría exento si el cobro fuera a nivel personal, debiendo emitir su boleta de honorarios.
Por el contrario, si actuando como empresa, aparte de la comisión también tiene otras prestaciones como realizar el diseño, establecer los planos de subdivisión, construir caminos, realizar instalaciones de alumbrado, etc., es posible que tenga una actuación de constructora, en cuyo caso por todos sus cobros debe aplicar el IVA, emitiendo las respectivas facturas.
Distinto sería un encargo fiduciario, donde el dueño y Ud. se asocian para desarrollar un proyecto, en cuyo caso se debe analizar si la venta está o no gravada con IVA y tomarlo como una asociación, donde cada una de las partes debe declarar las utilidades.
Hoy en día si yo compro un departamento y pido factura, yo puedo cobrar el iva en 6 a 9 meses ? Con un giro de arriendo amoblado?
Andrés:
Si Ud. se dedica al arrendamiento de inmuebles amoblados, cuando adquiere una unidad para tales fines, por la cual pagó IVA, puede solicitar la devolución del remanente a partir del segundo período acumulado, según lo dispone el art. 27 bis de la ley del IVA.
Obviamente, para ello debe ser un contribuyente que inició actividades en el SII.
Es posible recuperar el IVA pagado por la compra de una propiedad?
Roberto:
Es muy general la consulta.
Si compra una propiedad y la destinará al arriendo amoblado, hasta ahora, puede recupera como crédito fiscal el IVA de la adquisición de la vivienda y de la habilitación. Pero está en tramite en el Congreso la modificación de no gravar con IVA el arriendo amoblado, con lo cual no se podría recuperar el mencionado impuesto o habrá que devolver lo que solicitaron como devolución anticipada.
Cuando la venta se relaciona con un terreno sin urbanizar, realizada a un tercero no relacionado, por una empresa del giro inmobiliario que posee bienes raíces con fines de obtener rentas a través de el arrendamiento que es gravado con IVA, ¿la venta del mencionado bien raíz constituiría un hecho exento y por tanto se debería aplicar proporcionalidad en la recuperación del IVA-Crédito Fiscal?
Iván:
Efectivamente es una venta exenta, que se debe considerar para el cálculo del crédito fiscal asociado a adquisiciones de uso común. Lo mismo ocurrirá si hay devolución de remanente solicitado vía art. 27 bis, considerando que dicha venta exenta también generará la restitución del crédito anticipado.
Hola Estimados. Primero que todo, felicitarlos por el sitio, he consultado varias veces y siempre claro y preciso.
Tengo dos dudas al respecto de la venta de inmuebles realizada por un vendedor habitual, el cual adquirió en el año 2017 sin IVA (remate) y vende con IVA (art. 16, letra G). En dicho artículo, establece la Base Imponible como (Valor de venta – terreno) – (Valor de compra reajustado – terreno). Surgen de esto dos preguntas: 1.- Hay que emitir una factura afecta y otra no afecta? 2.- En el caso de la venta de un departamento, qué se considera «terreno»?
Muchas gracias y sigan con el excelente trabajo!
Enrique:
Lo que debería corresponder es la emisión de una sola factura donde se indique el valor bruto, luego la parte que rebaja la base imponible afecta, dicha base afecta, el IVA. No se trata de dos operaciones, menos de una exenta o no gravada. Es una rebaja de la base afecta a IVA, donde se indicara el valor bruto, luego la parte afecta a IVA.
La parte que no se afecta a IVA es una rebaja de la base afecta en el proceso del cálculo de la base imponible del IVA, como lo indica la letra g) del art. 16, de la Ley del IVA, que Ud. indica:
«g) En el caso de venta de bienes corporales inmuebles, en cuya adquisición no se haya soportado impuesto al valor agregado, realizada por un vendedor habitual, la base imponible será la diferencia entre los precios de venta y compra. Para estos efectos deberá reajustarse el valor de adquisición del inmueble de acuerdo con el porcentaje de variación que experimente el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior a la fecha de la venta.
Con todo, en la determinación de la base imponible a que se refiere el párrafo anterior deberá descontarse del precio de compra y del precio de venta, el valor del terreno que se encuentre incluido en ambas operaciones. Para estos efectos, el vendedor deberá deducir del precio de venta el valor comercial de éste a la fecha de la operación. Efectuada esta deducción, el vendedor deberá deducir del precio de adquisición del inmueble una cantidad equivalente al porcentaje que representa el valor comercial del terreno en el precio de venta.
El Servicio podrá tasar el valor asignado al terreno, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 64 del Código Tributario.»
El problema es otro, hasta el momento (salvo excepciones), los sistemas de emisión de facturas electrónicas no permiten rebajar valores de la base afecta y por ello o los catalogan como ventas exentas o no gravadas, cosa que aquí no existe, ya que toda la operación es gravada con IVA, teniendo una forma especial del cálculo de la base imponible. Por ello, se le permite el uso del 100% del IVA, cosa que podría ser observada si informa valores en los conceptos de «ventas exentas o no gravadas», en su declaración mensual, Form. 29.
Por ello, el mal menor sería emitir solo la factura por el valor afecto, siendo la diferencia una rebaja de base imponible, donde el comprador tendrá el total de la operación en la respectiva escritura.
En lo referente al terreno asociado al departamento, esto lo tiene por la proporción de metros construidos respecto del paño total de terreno. Hay una distribución asignable, que incluso podría pedirla al momento de comprar. También, si actúa como vendedor, tendrá claramente cuál es el porcentaje de construcción sobre el total del terreno, siendo esa forma la más adecuada para asignar la proporción de terreno que se debe dejar reflejado en la contabilidad (no será depreciable y por ende no puede llevarse a gasto, en el caso de las empresas acogidas a los regímenes de la letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta).
Estimados,
Una consulta. Al momento de emitir la factura por la venta de un inmueble, en el desglose del documento se debe considerar el valor del terreno como la parte exenta, el neto y el IVA ?? es correcto esto ??
Natalia:
Debe tener cuidado con la forma de clasificar el monto que no estará gravado con IVA; ello no es una venta exenta o no gravada, para todos los efectos, sino una rebaja a la base imponible, de acuerdo al mecanismo indicado en el art. 17 de la Ley del IVA, lo que no afectará la forma de cálculo del crédito fiscal (si fuera venta exenta o no gravada, sí lo afectaría).
Por ello, es bueno que tenga en consideración lo indicado por el SII en un reciente oficio sobre la materia (Oficio N° 1.624, 11.08.2020), cuya conclusión se la indicamos a continuación (lo remarcado es nuestro):
«De acuerdo a lo señalado precedentemente, se procede a dar respuesta a los criterios que solicita confirmar:
1) La venta de un inmueble con construcciones se encuentra afecta a IVA en su totalidad, aun cuando para fines de determinar su base imponible se deba descontar el valor del terreno, según el inciso segundo del artículo 17 de la LIVS y en la medida que de conformidad con los números 1 y 3 del artículo 2° de la misma ley, la empresa tenga la calidad de vendedor habitual de dicho inmueble o corresponda a un bien del activo fijo respecto del cual el contribuyente haya tenido derecho a crédito fiscal, en su adquisición o construcción, de conformidad con la letra m) del artículo 8° de la LIVS.
2) En la medida que la venta de los inmuebles que señala en su presentación se encuentre gravada con IVA, la rebaja por concepto de terreno para fines de determinar la base imponible afecta a IVA, de conformidad con el inciso segundo del artículo 17 de la LIVS, no transforma la operación en exenta y, en consecuencia, no resultaba procedente que la sociedad, de conformidad con el inciso segundo del artículo 27 bis del mismo cuerpo legal, efectuara una restitución adicional, como consecuencia del error en la facturación de dichas operaciones.
3) En la eventualidad que efectivamente existan pagos en exceso o indebidamente a título de impuestos como consecuencia de la restitución adicional realizada, la cual no resultaría procedente, la sociedad puede solicitar la devolución de dichas sumas , rectificando las declaraciones mensuales de los períodos tributarios que correspondan, mediante el procedimiento establecido en el artículo 126 del Código Tributario, que establece que dicha solicitud se debe realizar dentro del plazo de tres años, contado desde el acto o hecho que le sirva de fundamento, y sin perjuicio de las acciones de fiscalización que deba realizar este Servicio.»
Por ello, en la misma factura que emita, debería indicar la rebaja de la base imponible, dejando todo consignado en ella. los sistemas puede que aún no tengan esa posibilidad, pero claramente no son ventas exentas ni no gravadas, sino es una forma de determinar la base imponible de una operación gravada con IVA.