Estimados(as):
Nota: Este artículo es vigente para las operaciones realizadas hasta el 31.12.2019, dado que a partir del 01.01.2020 se derogó el inciso tercero del N° 8 del art. 17 de la Ley de la Renta, que establecía lo siguiente:
INCISO TERCERO DEROGADO Cuando las operaciones a que se refiere este número sean realizadas por contribuyentes que determinen el impuesto de primera categoría sobre rentas efectivas, el total del mayor valor a que se refiere este número constituirá renta, gravándose conforme a las reglas del Título II, con los impuestos de primera categoría y global complementario o adicional, según corresponda, sobre la base de la renta percibida o devengada, de acuerdo al régimen de tributación al que se encuentre sujeto. En estos casos, los valores de adquisición se reajustarán aplicando las normas del artículo 41, cuando el contribuyente respectivo se encuentre obligado a aplicar dichas normas.
Lo que comentaremos aquí es muy relevante para el caso de la venta de bienes raíces, situados en Chile, o cuotas sobre ellos, realizados por personas naturales que no determinen impuesto de Primera Categoría (IDPC) sobre “rentas efectivas”, ya que hay que precisar cuándo pueden aplicar la norma especial de tributación establecida en el art. 17 N° 8, letra b) de la Ley de la Renta, que les permite rebajar de la utilidad obtenida 8.000 UF y pagar un impuesto del 10% sobre lo que exceda de dicho tope individual acumulable (se considera el total y se van descontando las utilidades de ventas sucesivas hasta copar el valor permitido; no se aplica por cada bien sino que es un tope personal total).
El SII en el oficio N° 473, de 05.03.2018:
precisó su criterio para considerar lo que se debe entender por “rentas efectivas afectas a impuesto de primera categoría (IDPC”, para los efectos de aplicar la tributación especial comentada por el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces situados en Chile, como también por derechos o cuotas sobre ellos (es el caso de propiedad compartida en una comunidad, por ejemplo).
“Para efectos de lo dispuesto en el inciso 3° del N° 8, del artículo 17 de la LIR, se considera que un contribuyente determina el IDPC sobre rentas efectivas, cuando en el ejercicio comercial en que lleva a cabo la enajenación tiene el giro comercial, industrial o desarrolla una actividad de Primera Categoría, de aquellas clasificadas en el artículo 20 de la LIR, gravada con el IDPC (no exenta), y las determina sujeto al régimen de la letra A) o B), de la LIR; o al régimen de la letra A.-, del artículo 14 ter de la misma ley, o bien, no las determina sobre la base un balance general según contabilidad completa considerándose dentro del N°1, de la letra C), del artículo 14 de la LIR.”
La precisión realizada es que no se pierde el acceso a la tributación especial si se tienes “rentas efectivas” que están exentas del IDPC, como pueden ser los arriendos de bienes raíces no agrícolas (departamentos, locales, bodegas, casas), la obtención de intereses bancarios, la venta de un bien personal (un automóvil, una lancha, etc.). Por el contrario, el beneficio se pierde y la tributación del mayor valor es el total obtenido (precio de venta menos costo), sin la rebaja de las 8.000 UF se debe afectar al IDPC y a Impuesto Global Complementario.
En el caso del oficio, el consultante dentro de sus rentas tenía intereses por un préstamo que le efectuó a una empresa (que puede o no ser de su propiedad), con lo cual ese ingreso sí es “una renta efectiva afecta a IDPC”, perdiendo la posibilidad de aplicar la tributación especial para el caso de utilidad obtenida en la venta de una propiedad, como persona natural. Lo que se lee es lo siguiente:
“El contribuyente consultante, señala que, aparte de sus remuneraciones, sus principales ingresos provienen de la rentabilidad de inversiones (no indica cuales) e inversiones en el mercado de capitales, agregando que también ha efectuado operaciones de crédito de dinero, por lo que es posible determinar que se encuentra desarrollando actividades clasificadas en la primera categoría, de aquellas a que se refiere el artículo 20 de la LIR, actividades que lleva a cabo conforme a lo dispuesto en el N° 1, de la letra C), del artículo 14, de la señalada ley, ya que según indica no lleva contabilidad.”
Conclusión:
La obtención de una utilidad en la venta de un bien raíz puede ser gravada en forma leve (10% de lo que supere el límite de las 8.000 UF), pero eso se pierde si hay una renta en el año que sea efectiva y esté afecta al pago de IDPC (no considera las rentas exentas de dicho impuesto), obtenida en el mismo año de la venta del inmueble, aunque sea con posterioridad (por ejemplo, prestar dinero con interés).
Por ello, cuidado con lo que hacen antes y después de la venta, dentro de un mismo año, ya que la diferencia de tributación puede ser muy alta por la utilidad obtenida (cambia de 10%, con tributación especial, a 35%, que sería la tributación general).
¿Cuáles son las rentas afectas a IDPC pero exentas?
No es un contrasentido. Para estar exenta primero deben ser rentas afectas (sinónimo de gravadas). El detalle de las exenciones del IDPC se encuentra en el art. 39 de la Ley de Impuesto a la Renta y son:
- Los dividendos pagados por sociedades anónimas o en comandita por acciones respecto de sus accionistas, con excepción de las rentas referidas en la letra c) del N° 2 del artículo 20° (dividendos y beneficios de sociedades extranjeras) y las rentas que se atribuyan conforme al artículo 14 (por ser accionista o socio de una empresa afecta al régimen de la letra A del mencionado artículo 14), sin perjuicio de lo dispuesto en la letra c) del número 2 de la letra A), del artículo 14, y en el número 5°.- del artículo 33.
- Las rentas que se encuentren exentas expresamente en virtud de leyes especiales
- La renta efectiva de los bienes raíces no agrícolas obtenida por personas naturales.
- Los intereses o rentas que provengan de:
a. Los bonos, pagarés y otros títulos de créditos emitidos por cuenta o con garantía del Estado o por las instituciones, empresas y organismos autónomos del Estado.
b. Los bonos o letras hipotecarios emitidos por las instituciones autorizadas para hacerlo.
c.Los bonos, debentures, letras, pagarés o cualquier otro título de crédito emitidos por la Caja Central de Ahorros y Préstamos; Asociaciones de Ahorro y Préstamos; empresas bancarias de cualquier naturaleza; sociedades financieras; institutos de financiamiento cooperativo (199) y las cooperativas de ahorro y crédito.
d. Los bonos o debentures emitidos por sociedades anónimas.
e. Las cuotas de ahorro emitidas por cooperativas y los aportes de capital en cooperativas.
f. Los depósitos en cuentas de ahorro para la vivienda.
g. Los depósitos a plazo en moneda nacional o extranjera y los depósitos de cualquiera naturaleza efectuados en alguna de las instituciones mencionadas en la letra c) de este número. (200)
h. Los efectos de comercio emitidos por terceros e intermediados por alguna de las instituciones financieras fiscalizadas por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (201) o por intermediarios fiscalizados por la Superintendencia de Compañías de Seguros, Sociedades Anónimas y Bolsas de Comercio.
Por ejemplo, si Ud. tiene una casa en venta y pretende ganar una cifra relevante, debe analizar si ya tiene rentas afectas efectivamente a IDPC o si con posterioridad a la venta y dentro del mismo año, con los recursos que ella le generará, no se produzcan ingresos que estén afectos efectivamente a dicho tributo, ya que ello incidirá en tener una tributación especial o irse a la norma general respecto de la utilidad obtenida en la venta del bien raíz.
Si Ud. tiene en arriendo una parcela, claramente ya no tiene derecho a la exención si la vende. Distinto es el caso del arriendo de un bien raíz no agrícola, ya que los ingresos por arriendo están expresamente indicados como exentos del IDPC. También podría perder el tratamiento especial si para dejar liberada la casa, empieza a vender todos los bienes que tenía (muebles, auto, etc.), ya que con ello podría estar afecto al pago del IDPC (esto es dentro del mismo año de la venta del bien raíz no agrícola ubicados en Chile o derechos sobre ellos).
Nada es fácil y por ello existen los asesores…
Ver documentos relacionados: “Régimen Tributario por Enajenaciones” (Fuente: Cetuchile)
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Se grava la venta una persona natural inmueble adquirido herencia los impuestos iva renta
La venta de derechos sobre un bien inmueble del activo fijo no esta afecto a iva
Saludos,
buenas tardes ayer siguiendo las instrucciones de Uds. hice una consulta ,agradecere me informen plazo de respuesta .desde ya muchas gracias.
Carlos:
Tratamos de hacerlo prontamente. No hay un plazo específico, pero no deberían pasar más de tres días, en promedio. En otros casos, la respuesta es dentro del día o casi inmediata, como ha sido su caso.
Buenas tarde solicito me ayuden a entender que impuesto debo pagar por la venta de derechos de un bien raíz en el siguiente caso.
El 16/01/2014 la inmobiliaria en que trabajo compro derechos de una casa que tiene giro comercial hacen mas de 20 años , esta compra fue para usarla como oficina y no para el giro propio de la inmobiliaria, es decir no se compro para lucrar en la venta y tampoco se pago IVA
La inmobiliaria Tributa en Semi Integrado 14 A y mantuvo la inversión al precio histórico de 103 MM$ sin corregirlo por IPC y sin depreciarlo. Los derechos se planean venderlos en el 2024 .
Como debería calcular el costo de venta ?? , que impuestos debo pagar ??,conviene pagar el 10% de la posible utilidad o incorporar la venta al global ??
Desde ya agradezco la gentileza de atender mi caso
Carlos:
Por lo que indica, la dueña de la propiedad es una empresa y la adquisición es de derechos sobre un inmueble (no compró el inmueble), por lo que es correcto el tratarlo como una inversión, que solo debió corregirla (no depreciarla, ya que no hay uso de un bien).
Como empresa, cuando venda esos derechos, deberá tributar con el impuesto de Primera Categoría. El cálculo de la renta es rebajando del precio de venta, el costo actualizado de la adquisición de los derechos, por la variación del IPC, que en su caso debería considerar el valor existente al 31.12.2023 (la venta será en el 2024). No hay tributación especial (no es un bien raíz, ni el propietario es una persona natural que no lleve contabilidad y no sea habitual en la compra venta de bienes inmuebles).
Estimado tengo la siguiente consulta: explico primero lo de la empresa Limitada realizado un aporte de terreno un socio el año 2009, la empresa era agrícola con arboles de frutos los cuales vendió hace 2 años, ya no tenia plantaciones, por ende el terreno se vendio.- precio inicial 13 MM, precio de Venta.- 134MM me puede indicar como tributan empresas por la venta de este activo y si se debe corregir.-
Como tributaran los socios esta venta siendo de regimen 14 Letra A).-
Gracias.-
Alejandra:
El mayor valor obtenido en la venta del terreno y ello es la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición corregido monetariamente (aporte corregido al cierre anual del período anterior a la venta). Dicho monto formará parte de la base imponible, de impuesto de primera categoría, que determine la empresa al cierre del ejercicio; si esta es positiva, se afectará con una tasa del 27%, que es lo aplicable para las sociedades acogidas al régimen del artículo N° 14 de la letra A) de la LIR.
Los socios personas naturales no se verán directamente afectados por la utilidad generada en la venta, dado esta formará parte del cálculo del RAI (rentas afectas a impuestos), por lo tanto, sólo si efectúan retiros de esta sociedad, deberán tributar por ello en su Global Complementario (renta personal).
Si los socios son empresas, dichos retiros pasan a formar parte del registro de rentas empresariales (no son afectadas nuevamente por impuesto de primera categoría), que estarán para la asignación a los socios cuando ellos realicen retiros.
Hola Don Omar, gusto en saludarle,
soy trabajajador y tributo como tal, sin ingresos extras.
Pero tengo 5 propiedades dfl2, de las cuales arriendo 3. debo incorporar el arriendo de estas propiedades en mi declaracion de renta. o por ser DFL2 estan exentas?
muchas gracias por su orientación.
Guillermo:
Sigue vigente que tendrán la rebaja del DFL 2 solamente dos propiedades por persona. Se cuentan las primeras dos propiedades, de acuerdo a la fecha de adquisición. Entonces, sin importar si están o no arrendados, solamente acceden a los beneficios del DFL 2, los dos primeros bienes adquiridos.
Los que queden fuera de los beneficios del DFL 2, si están arrendados, generan ingresos que deben ser agregados a sus otros ingresos, para el pago del Impuesto Global Complementario que debe declarar en abril el año siguiente a la obtención de las rentas por arrendamiento de inmuebles.
Gusto en Saludarle don Omar, le agradeceria mucho si me puede orientar, soy persona natural que trabaja y tributa como trabajador.
Pero tengo 5 propiedades DFL2 No agricolas. 2 las ocupo (vivo en ella y la otra es casa en la playa para descanso) y 3 las arriendos. Debo incorporar los arriendos a mi declaracion de renta?
Guillermo:
Duplicó la consulta.
Solamente los dos primeros bienes adquiridos son los beneficiados por el DFL 2. Ello sin importar si los arrienda o usa. El resto de los bienes no tendrán beneficios, por lo que si generan rentas de arrendamiento, debe agregar esos ingresos al resto de sus rentas para pagar por todas ellas el Impuesto Global Complementario.
Estimado muchas gracias por sus comentarios, bueno quiero hacerle una consulta, que tengo un cliente que vendió y compro propiedades el 2020, el sii observo la renta por que no aplica la rebaja de las 8000 uf, por ser contribuyente de primera categoría con renta efectiva, ahora para rectificar la declaración Renta y pagar el impuesto por el mayor valor obtenido, cual seria el calculo y como realizarlo, cabe mencionar que el 2018 vendió y utilizo el beneficio de las 8000 uf, , si me pudiera orientar como proceder al calculo y tributación, desde ya muy agradecida
María Antonieta:
Si la persona es habitual en la compra y venta de bienes raíces, incluso podría estar afecta a IVA.
En cuanto a renta, debe calcular la utilidad obtenida entre el precio de venta y el precio de compra corregido por la variación del IPC, pagando el impuesto de Primera Categoría y el Global Complementario, donde se dará de crédito el impuesto de Primera Categoría, si procede aplicarlo. Si es habitual en dicho tipo de operaciones, no tiene la tributación especial (tampoco puede utilizar rebaja, además que por lo que indica, ya la utilizó).
Buenas tardes don Omar:
Buscando en internet, me he encontrado con su página, que me ha parecido muy interesante ya que contiene información muy clara y precisa en cuanto a temas tributarios. Tengo una consulta en la que usted podría darme alguna orientación. Le comento: mi señora y yo somos dueños en partes iguales de un predio agrícola como personas naturales. Este predio lo explotamos hasta que perdimos la renta presunta hace 5 años. Por otra parte, recibimos ingresos como asalariados y retiros desde una empresa limitada en que ambos somos socios y de arriendos de bienes raíces como personas naturales. Una vez que perdimos la renta presunta, arrendamos el predio a personas que tributan en renta presunta hasta el presente. El predio lo compramos el año 2003, por lo que se nos ha informado que nos podríamos acoger al beneficio de estar exento de impuesto por ganancia de capital al momento de venderlo ya que habría quedado bajo la normativa tributaria existente en ese tiempo. El predio nunca ha estado incluido en contabilidad completa.
¿Es esto efectivo? En segundo lugar, ¿Qué pasaría si yo perforo un pozo profundo en el predio y el gasto lo incluyo en mi actividad como agricultor Propyme general? ¿Pierdo el beneficio que le describí mas arriba de estar exento de ganancia de capital al vender el predio?
Mauricio:
Si Ud. tiene derechos sobre el bien raíz, que adquirió antes del 01.01.2004 (debe estar inscrito antes de esa fecha), hasta el momento no tributaría por el mayor valor obtenido en una venta de ellos a un tercero. Esto se aplica para las dos personas que poseen derechos sobre el mencionado bien y en ninguno de los casos tales derechos están registrados como activo de una sociedad que declara según contabilidad.
Si un tercero, que puede ser una empresa incluso relacionada, realiza obras en el predio, ello es parte de los bienes que por adherencia quedan a beneficio del propietario, pero si dicho contribuyente quiere enajenar esos activos, ahí estaría gravado con IVA (dado que tuvo derecho a utilizar como crédito el IVA pagado al construirlo). En el caso de los propietarios del bien raíz, que en éste caso son comuneros, no les afecta la situación de las construcciones, dado que no son habituales en la compra y venta de bienes inmuebles o derechos sobre ellos.
Don Omar, buenas tardes
Quisiera su opinión a una duda que me ha nacido respecto del Art. 17 Nº 8 letra b) inciso 4 de la LIR que señala en su parte respectiva: «No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con
impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior».
Esta norma se refiere a los efectos tributarios de las enajenaciones entre cónyuges o conveniente civil, sin embargo el Código Civil indica que la compraventa entre cónyuges es nula, entonces cómo puede ser tratado este caso en la LIR? Esto es un error del legislador?
Me nació esta duda estudiando la ley 21.210 y sus modificaciones en la LIR.
Espero pueda responderme y así aclarar esta duda.
María Marcela:
Ud. tiene razón, dado que la transacción no sería legalmente válida, cuando hay una compraventa entre cónyuges.
Sin embargo, la norma tributaria la considera como una operación, que de efectuarse, estaría excluida de la tributación especial, ya que expresamente no se permite aplicarla, lo que está ratificado en la Circular N° 43/2021, que indica:
«4.4.2. Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad
La Ley incluyó a los convivientes civiles que hubieren suscrito un acuerdo de unión civil, cualquiera sea su régimen patrimonial, conforme lo dispuesto en la Ley N° 20.830.
Por su parte, tratándose de las relaciones de parentesco por consanguinidad, y de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 27 y 28 del Código Civil, se entenderán relacionados con el enajenante o cedente sus padres, sus abuelos, sus hijos y sus nietos.»
Más que error, quizás hay una sobre regulación para la situación, ya que aún cuando no es legalmente válida, alguien igualmente la puede realizar (por ejemplo, si las partes de la compraventa omiten indicar que son cónyuges, es posible que no sea objetada la operación), lo que claramente para efectos tributarios genera la tributación general y no específica que se aplica para situaciones normales.
Hola, muy buenas tardes
Estoy haciendo mi dec.renta por honorarios y me aparece que debo ingresar la venta de un bien raiz el pasado año 2021
No sé que como debo llenar
Será posible me ayude
Debo ingresar el rol de avalúo de la propiedad vendida y además el año que la adquirí ?
Que otros datos son necesarios ?
Muchas gracias por su ayuda y quedo muy atenta,
Marcela
Marcela:
Debe determinar si por esa venta debe o no declarar renta. En la venta pudo obtener utilidad y la tributación dependerá de la fecha de adquisición del bien, también si su comprador es alguien relacionado o no y si es habitual o no en la venta.
Le remitiremos un correo para que nos de más datos y podamos ayudarla.
Hola don Omar, tengo una duda si me puede ayudar, compre un terreno el 2008 hice casa, hará unos 5 años atrás se la di por vendida a mi hija. Año 2022 Soy persona sin actividad comercial.
Tendré que pagar impuestos renta f 22 y si fuera así que puedo rebajar
Desde ya muchas gracias
Carmen:
No debe pagar impuesto, siempre que la venta no sea en el año 2022. Si lo es, debe determinar la utilidad obtenida y pagar impuesto incluyendo la renta en el Global Complementario, pero si no tiene otros ingresos, es posible que no quede afecta (dependerá de los valores de venta y el costo). La venta es a una de las personas que inhiben (no permiten) la opción de pagar impuesto único y de rebajar las 8.000 UF como ingreso no renta, dado que el comprador es un descendiente.
Hola, consulta: Persona natural que tributa con renta presunta por poseer bienes raíces agrícolas y además arrienda bienes raíces no agrícolas según contrato (no lleva contabilidad completa, su giro es renta presunta). Además tuvo en 2020 inversiones en fondos mutuos.- El año pasado,( en septiembre 2020), vende 4 roles de los 5 que tenía, los adquirió en octubre del año 2006, ¿puede tributar en base al 10% y optar al beneficio de las 8.000 UF?.-
¿y como calcula la base imponible de renta presunta para AT 2021, si vendió en septiembre ¿se divide el avalúo fiscal en 12 y se multiplica por 9?
Espero me puedan ayudar. Muchas gracias!
Marcela:
La actividad agrícola es la que tributa con renta presunta y hay que analizar si cerró dicha actividad cuando vendió los predios o se trasladó a otro. Si uso los predios propios hasta la venta, se hace proporcional a los 12 meses considerando el tiempo de explotación (en éste caso asumimos que se retiró de ellos al vender). Pero si esa actividad la siguió desarrollando solamente en el predio que le quedó, ese deberá incorporarlo por el avalúo total.
Como no lleva contabilidad donde estén los predios vendidos y no es habitual en la compra de bienes raíces, utilizará el beneficio de rebajar las 8.000 UF de la utilidad obtenida y sobre el exceso tributará con el impuesto único o quizás hasta le convenga reliquidar su Impuesto Global Complementario en los últimos 10 años (quizás tenga un tasa menor al 10%).
Don Omar: Muchísimas gracias por su respuesta!, Me quedó claro que puede usar las 8.000 UF y puede tributar por el IUS del 10%.- ¿y que sucede si el mayor valor lo traslada a global complementario porque resulta un menor pago? ¿lo puede hacer?
Otra cosa, Analizando bien la ley, dice que las personas que «EXPLOTEN» bienes raíces agrícolas deben tributar. Antes mencionaba «QUE POSEAN Y EXPLOTEN».- Se entiende entonces que las personas que tengan un predio agrícola y NO lo exploten, NO deben tributar??.- En el caso que consulté, esos 4 roles vendidos nunca se explotaron y el quinto rol que quedó Sí se explota.- Por ende, debería pagar impuesto por el quinto rol verdad?.- ¿Como demuestro al SII que no se explotaban esos predios?
De ante mano, muchas gracias!!
Marcela:
Si opta por el Impuesto Global Complementario, debe reliquidar (no en en un solo período). ¿Porqué? El SII podría desconocer la rebaja de las 8.000 UF. Por ello, si opta por dichos sistema, las formas son las dos indicadas: impuesto único o reliquidación en hasta 10 años del IGC (más bajo quizás).
En cuanto a la tributación de renta presunta, efectivamente hay un cambio relevante, pero no es de éste año, sino de año anteriores, cuando se modificó el art. 34 de la Ley de la Renta. Así, la tenencia tanto de bienes raíces agrícolas como no agrícolas, si no los explota, no se presumen renta. Por ello, en el caso de las parcelas que no explota, aun cuando las vendió, por ellas no paga ningún impuesto mientras las tuvo en su poder. Sólo incluye la parcela en al cuál ejercía la actividad agrícola (seguramente le podrían pedir acreditación). La forma, es que no estaban sembrados, no se realizaron actividades agrícolas en ellos y su actividad está centrada sólo en una parcela determinada (quizás hasta la ubicación o calidad del terreno es suficiente).
Mi señora reciibió dentro de una herencia un campo. Es parte de uns sucesion. Este tiene un avaluo fiscal de 500 millones y fue vendido en 1.400 millones. Mi señora tiene el 41% de la sucesion. y no tiene ingresos propios y separada de bienes
Tributa por la diferencia de precio entre el avaluo y venta?
Oscar:
Si tributa, por lo que que deben considerar la situación junto a todos los herederos. Cada uno debe analizar la situación en forma individual. La fecha de compra es la de muerte del causante (así de denomina al fallecido que genera la herencia) y el valor es lo indicado como avalúo fiscal para la determinación del impuesto de herencia. Sobre dicho valor, su señora debe calcular el 41%, que sería su participación (revise eso también, ya que nos parece un número a validar si no es hija única). Luego, el ingreso por la venta de los derechos en ese bien raíz es de MM574 (41% sobre los 1.400).
Con los datos anteriores (validados), asumamos que la operación la realizó el año pasado, debe calcular la utilidad restando al ingreso de venta el costo, que sería el precio de adquisición actualizado a la fecha de venta (MM$205). Eso le dará un monto de ingreso (MM$369), luego, si no tiene otras ventas, rebajará 8.000 UF (al 31.12.2020 MM$232) y sobre la diferencia pagará impuesto (MM$137). Dicho impuesto puede ser reliquidado en su global Complementario dividido en los años en que tuvo los derechos a su nombre o pagar el 10% como impuesto único (MM$13,7). Esto lo debe reflejar en su declaración de renta del año, la cual debe presentar en el presente mes de abril de 2021. Nota: Los datos mencionados los debe validar.
Si la venta la realizó en el año 2021, el cálculo y pago de impuesto, si corresponde, se hace en la declaración de renta de abril de 2022.
Gracias por la información, muy atingente ya que esta muy difícil tener claridad hoy como tributa la venta de bienes raíces , ya que hay varios factores que considerar
mi consulta es :
como tributa y que considerar si Un Empresario Individual contribuyente de primera categoría con contabilidad completa y renta efectiva vende un bien raíz que esta dentro de su contabilidad, cual es el tratamiento en este caso
y debe pagar iva también o nada que verr
Agradecida desde ya
Lorena:
Son dos situaciones diferentes: el IVA se aplicará si tuvo derecho a usar crédito fiscal al momento de la compra o construcción del bien raíz. Si no se generó IVA crédito fiscal al momento de la adquisición o con posterioridad, por construcción o ampliación, no se cumple el requisito del hecho gravado especial de la letra m) del art. 8 de la ley del IVA, para dejar gravada la venta. Ahora si es un contribuyente acogido a cualquier régimen de la letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta y el activo tiene una antigüedad de más de 36 meses, aún cuando haya utilizado el IVA al adquirirlo o construir, no estará afecto a dicho impuesto al momento de venderlo.
En el caso del impuesto a la renta, si la enajenación del bien raíz se hace estando dicho bien como parte del activo fijo de la empresa, es decir, del empresario individual, la tributación es la que afecte a dicha ficción tributaria, ya sea el impuesto de Primera Categoría y el Global Complementario, en el caso de contribuyentes acogidos al N° 3 de la letra D) del art. 14 (Prompyme) o solo con el Impuesto Global Complementario si está en el N° 8 (Propyme Transparente), sin tener ninguna rebaja especial. Esta es la gran diferencia si lo vende una persona natural, que no lo tiene en el activo de una empresa, donde la tributación será por la utilidad que supere las 8.000 UF, pagando un impuesto único del 10% (o reliquida en los últimos 10 años).
Buenos dias queria hacer una consulta si soy empresario individual y estoy en regimen propyme transparente y vendo un terreno que no es de mi giro comercial, debo tributar por el mayor valor obtenido en la venta del terreno.
Juan Carlos:
Si el bien está incluido en la contabilidad del empresario individual, esa venta estará afecto al cálculo de base imponible especial para el pago del Impuesto Global Complementario del dueño, por estar en el régimen Propyme Transparente (no está afecto al pago de impuesto de Primera Categoría). Para eso, tomara el valor de venta y rebajará el costo corregido incluido en el capital propio del empresario individual (al inicio de 2020 ello es parte del capital propio inicial, ya que no se puede llevar a gasto por ser un terreno).
Hola Omar, primero que todo te felicito por la informacion entregada.
Mi consulta es: Una persona natural que obtiene renta de segunda categoria, recibe un remanente distribuido por una cooperativa (por ejemplo Coopeuch). Dicho remanente es considerado un IDPC (no exento), por lo cual se pierde el beneficio de las 8.000 uf para rebajar el mayor valor obtenido en la venta de un bien raiz?.
Gracias
Cristián:
Gracias por los comentarios.
Tenemos una buena noticia para Ud., ya que el artículo hay que actualizarlo y la restricción de la cual está preocupado, hoy ya no se aplica, por la derogación del inciso tercero del art. 17 N° 8 de la Ley de la Renta, que rige a contar del 01.01.2020, donde se exigía este requisito para tributar por el 10% del mayor valor, descontadas las 8.000 UF, fue derogado por la ley N° 21.210 de Modernización Tributaria vigente a contar del 1 de enero de 2020.
Aquí está lo derogado:
INCISO TERCERO DEROGADO Cuando las operaciones a que se refiere este número sean realizadas por contribuyentes que determinen el impuesto de primera categoría sobre rentas efectivas, el total del mayor valor a que se refiere este número constituirá renta, gravándose conforme a las reglas del Título II, con los impuestos de primera categoría y global complementario o adicional, según corresponda, sobre la base de la renta percibida o devengada, de acuerdo al régimen de tributación al que se encuentre sujeto. En estos casos, los valores de adquisición se reajustarán aplicando las normas del artículo 41, cuando el contribuyente respectivo se encuentre obligado a aplicar dichas normas.
Consulta :
Una empresa , acogida al 14 TER letra a) , está en condiciones de vender una Oficina , la cual fue registrada en
su momento bajo depreciación instantánea.
Se asume por tanto , el valor de venta , totalmente como un ingreso ??
Si la empresa, a fin de año , toma la opción de eximirse del pago de IDPC , para mantener liquidez ; cómo se
afecta el socio en su Global Complementario , sigue recibiendo el resultado por atribuciòn ??
Claudia:
En referencia a la primera consulta, estamos hablando de una venta que se haría en el año 2020, por lo que cual ya no estará en aplicación la disposición del ex art. 14 ter letra a), sino que estará en el sistema Propyme. En tal situación, al haber utilizado la totalidad del valor como depreciación instantánea, donde hay un error que lo veremos después, ud. no tendrá costo asociado al momento de realizar su venta.
El error es que no existe la posibilidad de haber utilizado la depreciación acelerada por lo asociado al valor del terreno y todo bien raíz siempre tiene algún porcentaje asociado de terreno (una oficina, un departamento, una bodega, un estacionamiento), lo que debe ser contabilizado como separado del valor de la construcción (ésto es lo que se puede depreciar).
En lo referente a la segunda consulta, situándonos en el ejercicio 2019, donde la empresa utilizará la opción de liberarse del pago de impuesto por un monto del 50% de la utilidad, de acuerdo a lo establecido en el ex art. 14 ter letra C (hoy letra E del art. 14), lo que se atribuye es la utilidad afecta a IDPC y no lo que se ha reinvertido. Por ello, el valor afecto a IDPC será atribuido como retiro a los dueños (esto a partir del año comercial 2020 ya no existirá, dado que se tributará por los retiros efectivos).
Cordial saludo,
una sociedad anonima vende una oficina en un edificio siendo una actividad no habitual, poseída después del 2004
¿esta venta esta afecta al impuesto de renta?
En caso de si, ¿ cual es la base y el porcentaje que aplica para calcular el valor a tributar?
Gracias.
Blanca
La tributación por la utilidad obtenida es la que le corresponda a la sociedad, pagando el impuesto de primera categoría y cuando sea retirada por los dueños será afecta a impuesto global complementario. Esto es válido a partir del año 2020.
Si la venta fue en el año 2019, debe afectarse con primera categoría y si es acogido al sistema atribuido dicha utilidad pasará a los dueños tributando en el global complementario independiente si fue o no retirara.
Lo especial de la tributación de los bienes raíces es solo para personas naturales que no lleven contabilidad, no para empresas.
Cabe agregar que en Oficio 528 de 2018, este Servicio concluyó que el mayor valor obtenido en la enajenación de un inmueble que integra el patrimonio personal de un empresario individual, que no forma parte del giro, actividades o negociaciones de la empresa individual, queda afecto a la tributación dispuesta en la letra b), del número 8, del artículo 17 de la LIR.
Hernán:
Efectivamente el SII se pronunció por una situación general, que se da cuando una persona también tiene actividad como empresario individual, que es una ficción tributaria, donde ésta última entidad lleva contabilidad por su actividad, que es una parte del patrimonio de la persona natural, que a su arbitrio asigna al ente ficticio.
Por ello, si en ese ente no se encuentra el activo de uso personal, como es el caso de una casa, claramente no se considera como parte de la contabilidad, sino que es de su actividad como persona natural, teniendo así el beneficio de la tributación especial en caso de venta, pero no hay que olvidar las otras restricciones asociadas a que «esa persona natural» NO debe tener renta efectiva afecta a IDPC en el año en que se realiza la venta del inmueble con utilidad. Una operación que esté afecta a IDPC, por la renta efectiva obtenida, incluso ocurrida con posterioridad a la venta del inmueble, pero dentro del mismo año calendario, puede hacer perder el beneficio comentado (rebajar de las 8.000 UF y tributación especial por el mayor valor que las supere).