Estimados(as):
Los llamamos a tener cuidado con la evaluación de la tributación que afecte a una venta de bienes raíces no agrícolas o de cuotas o derechos sobre ellos, dado que se pueden llevar una desagradable sorpresa al determinar la tributación que les correspondería cumplir por el mayor valor obtenido en la transacción.
1. Tratamiento frente al IVA
Hay publicado un reciente oficio por parte del SII donde se da respuesta a la consulta que hace un contribuyente que es parte de una comunidad hereditaria que desea vender un bien raíz recibido en herencia antes del año desde el fallecimiento del causante, frente a la aplicación del IVA , oficio N° 2.359 de 26/10/2017. La respuesta es la siguiente:
“La venta de un inmueble hereditario efectuada por la respectiva sucesión, no se encuentra gravada con IVA, atendido que la comunidad hereditaria no es un “vendedor” en los términos del artículo 2°, N°3 del D.L. N° 825, de 1974.
Lo anterior, por cuanto los bienes comprendidos en la herencia en ningún caso son adquiridos con ánimo de reventa, requisito que el artículo 4 del Reglamento exige para calificar la habitualidad en las ventas de un contribuyente y, por tanto, a éste como “vendedor”, atendido que el único acto en el cual existe un ánimo por parte de los herederos al adquirir –la aceptación de la herencia– tiene efectos sobre una universalidad jurídica o una cuota de ésta, como objeto del derecho real de herencia, la cual constituye un todo distinto de los bienes individuales que la componen.”
En otras palabras, no importa si la venta se hace o no antes del año, para efectos de la aplicación del IVA, dicha enajenación no cumple los requisitos para gravar con IVA la operación.
Se complementa lo anterior con lo indicado en el oficio N° 2.391, de 06.11.2017, que se refiere al mismo tema como “venta de derechos hereditarios de un bien inmueble” que se realiza antes del año, indicando:
“En relación al concepto citado, cabe considerar que el coasignatario que vende o cede su derecho en la herencia no transfiere propiedad alguna en particular, sino su cuota en dicha universalidad, especialmente para que el cesionario pueda pedir, con arreglo al artículo 1320 del Código Civil, la partición e intervenir en ella, con la finalidad de liquidar esa porción y se la entere con bienes singulares o con los valores que podrían haber correspondido a su cedente y vendedor[2].
Además de lo anterior, parte de la doctrina considera que la herencia, como universalidad jurídica que es, no puede ser calificada de inmueble, aunque comprenda bienes raíces, ni tampoco de mueble, siendo, el derecho real de herencia, distinto al derecho de dominio sobre cada una de las especies que la componen.
De lo expuesto, cabe concluir a juicio de esta Dirección que la venta de derechos hereditarios no verifica los elementos del hecho gravado “venta” para efectos de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, de tal manera que no constituye una operación gravada con dicho impuesto.
…
En base a lo anterior, a juicio de esta Dirección, la aceptación de la herencia constituye la manifestación de un ánimo distinto de aquél a que se refiere el artículo 4°, inciso primero, del D.S. N° 55 de 1977, Reglamento de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, toda vez que dice relación con una universalidad jurídica o cuota de ésta (como objeto del derecho real de herencia), y que constituye un todo distinto de los bienes individuales que la componen, sin que puedan derivarse consecuencias particulares respecto de éstos.
De esta forma, no resulta posible sostener, en caso alguno, que los herederos adquieran bienes particulares comprendidos en la herencia con ánimo de reventa, requisito indispensable para que una eventual venta, por parte de la comunidad hereditaria, se encuentre gravada, conforme exige el artículo 2°, N°3 del D.L. N° 825, de 1974.”
Por el contrario, si el activo inmueble hubiese sido adquirido en forma normal (compra) y se vende antes del año, por parte de una persona natural, ello sí estará gravado con IVA en base a una presunción legal, lo que puede ser desvirtuado por el contribuyente, según lo indicado en el oficio N° 2240, de 17.10.2017, cuya parte final indica lo siguiente:
“Del análisis precedente se concluye que si la consultante, persona natural, sin giro inmobiliario y no contribuyente de IVA, vende un inmueble de su propiedad antes de un año contado desde la adquisición del mismo, dicha venta se encontraría gravada con Impuesto al Valor Agregado, en virtud de la presunción de habitualidad contenida en el Art. 2, N° 3, del D.L. N° 825. No obstante, se reitera que, al ser una presunción simplemente legal, puede ser desvirtuada por el contribuyente.
Ahora bien, en caso de que la operación se encuentre gravada con el tributo en comento, el inmueble transferido tendría la calidad de usado, ya que sin perjuicio que quien vende es considerada “vendedor”, por una presunción de habitualidad, no lo sería conforme a las normas generales contenidas en el Art. 2°, N° 3, respecto de dicha venta. Por lo tanto, para efectos de lo señalado en Ord. 3220, de 2016, debe entenderse que dicho bien salió del ámbito de los vendedores habituales de inmuebles, adquiriendo la calidad de “usado” cuando fue transferido a la consultante.
Así las cosas, si ésta no soportó IVA en la adquisición del inmueble, procede aplicar la base imponible contenida en el Art. 16°, letra g), del D.L. N° 825, para efectos de determinar el Impuesto al Valor Agregado que afectaría a la operación.”
La forma de desvirtuar el cobro es indicar que no es habitual en este tipo de transacción y demostrar que no lo adquirió con el ánimo de realizar una venta, es decir, no cumple el requisito de ser considerado “vendedor” para la norma del IVA.
2.- Tratamiento frente al Impuesto a la Renta
Aquí si hay diferencias, ya que la tributación varía considerando al contribuyente vendedor y lo dispuesto en el art. 17 N°8 letra b) de la Ley de la Renta, que se aplica a la “enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes poseídos en comunidad, efectuada por personas naturales”, los cuales están afectos a un impuesto en calidad de único del 10% sobre el mayor valor determinado (precio de venta menos costo actualizado de compra y mejoras, siempre que éstas hayan sido informadas al SII para el cobro de contribuciones).
Sin embargo, lo anterior no se aplicará:
• Si el vendedor tiene relación con el comprador (socios o accionista o cónyuge o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad y otros casos detallados en la norma legal), la tributación es la general por el mayor valor obtenido (impuesto de Primera Categoría e Impuesto adicional), y
• Si el vendedor está, en el año de venta de los bienes indicados, afecto a impuesto de Primera Categoría sobre “rentas efectivas”, también se aplica la tributación general sobre el mayor valor determinado.
Lo anterior lo podemos ejemplarizar en un caso indicado en el oficio N° 2299, de 23.10.2017 que en la parte pertinente indica lo siguiente:
“3. Ahora bien, las enajenaciones de bienes raíces agrícolas o no agrícolas, situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes poseídos en comunidad, efectuadas a partir del 1° de enero de 2017, por contribuyentes que determinen el IDPC sobre rentas efectivas, sean o no personas naturales, no se rigen por lo dispuesto en la letra b), del N° 8, del artículo 17 de la LIR, vigente a dicha fecha, ni por lo dispuesto en el numeral XVI, del artículo tercero.- de las disposiciones transitorias de la Ley N° 20.780 –disposición que contiene una norma de excepción aplicable a los bienes raíces adquiridos antes del 1° de enero de 2004, entre otras normas–, por cuanto ambas se aplican, de acuerdo a su texto expreso, a personas naturales que no determinen IDPC sobre rentas efectivas. Por lo anterior, el mayor valor obtenido en las aludidas enajenaciones, realizadas por contribuyentes que determinen el IDPC sobre rentas efectivas, deberá gravarse conforme a las reglas del Título II de la LIR, con el IDPC e IGC o Impuesto Adicional (IA), según corresponda, por tratarse de rentas clasificadas en el N° 5, del artículo 20 de dicho cuerpo legal, todo ello, independientemente de la fecha en que tales bienes hayan sido adquiridos y las personas a quiénes los enajenen.
Las instrucciones de este Servicio sobre la materia fueron impartidas mediante la Circular N°44 de 2016.
4. Cabe precisar, para efectos de lo indicado en el N° 3 precedente y conforme a la referida Circular, que se entiende que un contribuyente determina el IDPC sobre rentas efectivas cuando durante el ejercicio en que efectúa la enajenación del bien raíz situado en Chile, o de los derechos o cuotas respecto de tal bien raíz poseído en comunidad, tiene giro comercial o industrial o desarrolla una actividad de primera categoría, de aquellas clasificadas en el artículo 20 de la LIR, gravada con el IDPC (no exenta), las que determina sujeto al régimen de la letra A) o B), del artículo 14 de la LIR; o al régimen de la letra A.-, del artículo 14 ter de la misma ley; o no las determina sobre la base de un balance general según contabilidad completa, considerándose incluido en el N° 1, la letra C), del artículo 14 de la LIR.”
Dado lo anterior, la recomendación es realizar adecuadamente el análisis de los efectos que tiene una transacción de enajenación de bienes raíces o derechos o cuotas sobre ellos, considerando que dependerá de la situación de cada enajenante y no se puede concluir en forma genérica que ellos están afectos a las normas más beneficiosas que se mantienen para las personas naturales que tienen un impuesto único del 10% y que también pueden rebajar hasta 8.000 UF como valor único antes de fijar la base del mencionado impuesto. Si no cumplen ciertos requisitos, esos contribuyentes quedan gravados con el impuesto Global Complementario y el Impuesto de Primera Categoría por el mayor valor sin la rebaja de las 8.000 UF referidas y también sin considerar las mejoras que pudiesen acreditar haber realizado al bien que se vende al calcular el mayor valor.
Se advierte también que la norma nueva afecta a las ventas de bienes adquiridos a partir del año 2004. Pero, para fijar la fecha de adquisición no deben considerar la fecha de la escritura, sino la fecha de inscripción de ésta en el Registro de Bienes Raíces (recién analizamos un caso que la escritura es de finales de 2003, pero la inscripción es del año 2004, por lo tanto está afecto a las nuevas normas que rigen a partir del 01.01.2017). Los bienes cuyo dominio es de antes del 01.01.2003 no pagan ningún impuesto, si la venta está realizada por una persona natural a un comprador no relacionado, sin importar el monto del mayor valor.
Podemos analizar la situación descrita en el oficio N° 406, de 21.02.2017 que indica lo siguiente (lo remarcado es nuestro)
“Sin embargo, a partir del 1° de enero de 2017, la letra b), del N° 8, del artículo 17 de la LIR, sustituida por la Ley N° 20.780, en concordancia con el numeral XVI del artículo tercero de las disposiciones transitorias de dicha ley, ambos modificados a su vez por la Ley N° 20.899, regulan el tratamiento tributario del mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes raíces poseídos en comunidad, que efectúen personas naturales que no determinen IDPC sobre rentas efectivas, estableciendo al efecto una serie de normas tanto en relación a la determinación del resultado de la operación, como al régimen de tributación aplicable al mismo.
A. En lo que dice relación con la determinación del resultado de la operación y, en particular, con la determinación del costo tributario, es posible efectuar las siguientes distinciones:
1. Tratándose de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes raíces poseídos en comunidad, adquiridos antes del 1° de enero de 2004, cualquiera sea la fecha de su enajenación, la determinación del costo tributario se sujetará a las disposiciones de la LIR según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014, esto es, el costo tributario de dichos bienes será equivalente al valor de adquisición de los mismos debidamente reajustado.
2. Tratándose de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes raíces poseídos en comunidad, adquiridos a partir del 1° de enero de 2004 y hasta el 28 de septiembre de 2014, siempre que su enajenación se efectúe a contar del 1° de enero de 2017, el enajenante podrá optar entre cualquiera de los siguientes costos tributarios, en la medida que cumpla los requisitos para ello:
a) El valor inicial de adquisición más los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado el valor venal del inmueble, reajustados de acuerdo a la variación del IPC entre el mes anterior al de la adquisición o a aquel en que la obra se encuentre en condiciones de ser usada, respectivamente, y el mes anterior al de la enajenación. Las señaladas mejoras pueden haber sido efectuadas por el mismo enajenante o por un tercero, siempre que en este último caso hayan pasado a formar parte de la propiedad del enajenante, y deben haber sido declaradas en la oportunidad que corresponda ante este Servicio, para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscal respectivo para los fines del impuesto territorial, con anterioridad a la enajenación, en la forma señalada en la Resolución Exenta N° 80 de 2015.
b) El avalúo fiscal vigente al 1° de enero de 2017, debidamente reajustado.
c) El valor de mercado determinado al 29 de septiembre de 2014, debidamente reajustado, acreditado fehacientemente e informado a este Servicio hasta el 30 de junio de 2016, en la forma establecida en la Resolución Exenta N° 29 de 2016.
3. Tratándose de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes raíces poseídos en comunidad, adquiridos a partir del 29 de septiembre de 2014 en adelante, siempre que su enajenación se efectúe a contar del 1° de enero de 2017, el enajenante podrá considerar como costo tributario el indicado en la letra a), del N° 2 precedente.
B. En lo que dice relación con el régimen de tributación aplicable, es posible, asimismo, efectuar las siguientes distinciones:
1. Tratándose del mayor valor obtenido en la enajenación de los bienes indicados en el N° 1, de la letra A anterior, efectuada por personas naturales que no sean contribuyentes del IDPC que declaren su renta efectiva, el régimen de tributación aplicable al señalado mayor valor se sujetará a las disposiciones de la LIR según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014, esto es, constituirá un INR sin límite de monto o se gravará con IDPC e IGC o IA, según corresponda, en la medida que se cumplan los requisitos que el indicado texto legal dispone.
2. Tratándose del mayor valor obtenido en la enajenación de los bienes indicados en los N°s 2 y 3, de la letra A anterior, efectuada por personas naturales que no sean contribuyentes del IDPC que declaren su renta efectiva, el régimen de tributación aplicable al señalado mayor valor será el siguiente:
a) Si la enajenación se efectúa a un no relacionado y ésta se realiza habiendo transcurrido los siguientes plazos, el mayor valor constituirá un INR hasta el límite de 8.000 UF, considerando el valor de dicha unidad al término del ejercicio en que tenga lugar la enajenación:
i. Tratándose de bienes raíces, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, que resulten de la subdivisión de terrenos urbanos o rurales, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo superior a cuatro años contado desde la adquisición del bien raíz que fue subdividido o de derechos o cuotas que recaen sobre éste.
ii. Tratándose de la venta de edificios por pisos o departamentos construidos por el contribuyente, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en la comunidad constructora, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo superior a cuatro años contado desde su construcción.
iii. Tratándose de bienes raíces no comprendidos en las dos hipótesis anteriores, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo igual o superior a un año contado desde su adquisición.
Se debe tener en consideración para efecto de computar los plazos referidos en la letra precedente, que si la convención que sirve de título para transferir el dominio, esto es, para enajenar, se celebra en cumplimiento de cualquier otro acto o contrato que tenga por objeto suscribir, precisamente, dicha convención, el plazo correspondiente se computará desde la fecha de celebración de dicho acto o contrato.
Por otra parte, y en lo que dice relación con el referido límite de 8.000 UF, cabe indicar que aquel se determinará considerando todas las enajenaciones que se efectúen a partir del 1° de enero de 2017 y que cumplan con los requisitos precedentemente indicados. En otras palabras, a partir del 1° de enero de 2017, el mayor valor obtenido por dichos contribuyentes irá sumándose y gozando de carácter de un INR hasta completar el límite de 8.000 UF, independiente del número de bienes raíces o de derechos o cuotas sobre éstos que sean de su propiedad, del número de enajenaciones que de dichos bienes hayan efectuado, o de los ejercicios comerciales en que se hayan efectuado las referidas enajenaciones (no existe plazo para efectos de agotar dicho límite).
Conclusión:
Con lo anterior, se puede concluir que lo que determina el sistema de tributación al cual estará afecto lo marca la “fecha de adquisición”, no hablando de construcción, por lo que hasta aquí la situación analizada estaría no gravada con ningún impuesto a la renta, sin importar la cuantía de la operación (obviamente no debe ser realizada con un relacionado), siempre que la propiedad efectivamente se haya adquirido antes del 01.01.2004 (escritura inscrita en el Conservador antes de esa fecha) y sea de una persona natural que no tributa por su renta efectiva en Primera Categoría.
Ver documentos relacionados: “Régimen Tributario por Enajenaciones” (Fuente: Cetuchile)
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Se entiende renta efectiva caso las ventas bienes raíces
La venta de derechos sobre un bien inmueble del activo fijo no esta afecto a iva
Buenas tardes Don Omar , quisiera consultar como tributa la compraventa de una propiedad que hace un Padre a su hijo , la propiedad fue adquirida antes del año 2004.
Carlos:
Si la propiedad no está registrada como activo en el empresario individual, por lo que la mantiene a nombre personal, entonces el mayor valor obtenido por la venta a su hijo no estará gravada con impuesto.
Esto lo puede ratificar en lo indicado por el SII en el oficio N° 330 de 01.02.2022, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2022/ley_impuesto_renta_jadm2022.htm y que en su parte pertinente indica, para la consulta simular a la suya, lo siguiente:
«Sobre la base de las disposiciones tributarias citadas, se informa que el mayor valor obtenido en la enajenación del bien raíz adquirido antes del 1° de enero de 2004 – que sería su caso – se sujeta a la tributación de la LIR, según su texto vigente al 31 de diciembre de 2014, indicada en el párrafo anterior.
Al respecto, sobre la exigencia que la operación no se realice entre partes relacionadas, este Servicio precisó que las normas de relación solo consideran participaciones sociales o patrimoniales, pero no relaciones de parentesco. Luego, para estos efectos la venta a sus hijos no se considera una operación realizada entre partes relacionadas.»
Buenos días Don Omar como tributaria la venta de una propiedad comercial que hace un Padre a un Hijo, la propiedad fue adquirida antes de año 2004.
José:
Duplicó la consulta.
Mi abuela vendio su depto a sus dos hijos depto adquirido en 1982 reajuste el valor de adquisición desde 1994 primera tabla de CM hasta la fecha de venta enero 2023 y la venta fue en enero 2023 por lo que tambien reajuste ene-dic 2023, me da un mayor valor de aprox 8 millones, este queda afecto a impuesto por no cumplir el requisito de relacionados para las 8.000 UF, esta correcta la manera de calcularlo y estoy en lo correcto en que si debe pagar impuesto?
Muchas gracias.
Camila:
Efectivamente, al ser una operación entre relacionados (madre con hijos), no puede utilizar la tributación especial para ventas no habituales de inmuebles.
Por ello, si su abuela no tiene otros ingresos y solamente es la operación de venta que genera una utilidad de 8 millones, entonces no tendría que presentar declaración de impuesto, ya que su ingreso anual sería menos que 13,5 UTA. Pero si tiene otros ingresos, con lo cual supera el límite antes mencionado, debe sumar la utilidad al cálculo del impuesto Global Complementario, junto al resto de sus rentas.
La fórmula de cálculo es deducir del precio de venta, el costo actualizado, por lo que el proceso descrito por Ud. está bien.
Pero, afortunadamente para su abuela, hay que considerar la fecha de adquisición de dichos inmuebles, que como Ud. indica es del año 1982, por lo que independiente si se los vende a relacionados, como también el valor de venta, por la utilidad obtenida no tributa, considerando que son bienes adquiridos antes del 2004. Puede ver, por ejemplo, lo indicado por el SII en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm
ella tiene pensiones lo que le genero una base de IGC 16 millones y un impuesto a pagar de 200 mil pesos, y hace un rato lo declare de esa manera porque no encontre ningun ejemplo en donde se hiciera efectiva la fecha de adquisición para dejarla excenta y no supe como proceder para acogerme a este tema de la fecha por lo qe pague los 200 mil, estaría correcto? o como debo proceder para rectificar en caso que no sea correcto lo realizado?
Muchas gracias Omar!!
Camila:
Si solo tenía una pensión (ud. habla de pensiones), no debió haber presentado la declaración de renta (no tiene ninguna actividad que la obligue) y la venta del bien raíz, independiente de la utilidad obtenida, no está afecta a impuesto.
Como está mal presentada, podría posteriormente solicitar la devolución del impuesto erróneamente pagado, vía una presentación administrativa en Form. 2117, dirigida al Director Regional del SII, del domicilio del contribuyente. Le pedirán los antecedentes del caso, para validar que el impuesto está mal pagado, luego de lo cual debieran devolverlo, pero es un proceso administrativo que por lo menos le tomará seis meses, partiendo desde ahora.
Muchas grcias Omar muy clara su explicación.
Saludos.
Estimado felicitarlos por sus enseñanzas a particulares
Tengo una consulta referente a una empresa limitada (2009), que esta acogida al régimen 14 letra A), la cual vendió un predio agrícola (activo en balance) . La venta fue el año 2022, y se quiere disolver la sociedad.- Necesito saber como tributa esta enajenación de bien raíz en empresa?, y si los accionistas deben tributar por la venta de este aporte?.- Le indico Bien raíz ingreso como aporte social valor $13MM, y la venta fue por $133 MM.- agradezco de antemano su ayuda.
Alejandra:
Duplicó la consulta.
Como se le indicó, la sociedad debió haber pagado el 27% por la utilidad obtenida y ella se adiciona al saldo de utilidades que en el término de giro se gravarán, si no han sido retiradas en forma previa por los socios. En resumen, la utilidad obtenida pagará finalmente, a nivel de los dueños, el impuesto Global Complementario.
Don Omar, muchas gracias por los análisis. Pregunta: ¿si el causante usando la ficción enajena un inmueble, accediendo a beneficios de INR (sea pre o post 2004 fecha de adquisición), el precio que reciben los herederos es considerado un mayor valor afecto a impuesto a la renta?
Gracias.
Agustín:
Buena consulta y claramente no tendremos la respuesta absoluta, así que daremos solamente nuestra opinión.
Considerando la ficción tributaria, el ingreso es no renta y por ello conservaría tal calidad para los receptores, no siendo un mayor valor heredado, sino que una renta obtenida después del fallecimiento que, por una norma especial, se clasifica como no renta para los representados en esa ficción de continuidad. Lo mismo ocurrirá para los ingresos que se declaren afectos, en el RUT del causante, que al pagar los impuestos libera a dichas rentas de una doble tributación.
Esrimados. Mi consulta tiene que ver con una casa que recibí por herencia. Una vez hecha la posesión efectiva, pagué el impuesto a la herencia y en menos de 1 año vendí esa casa. Me dicen ahora que debí declarar en SII para pagar impuesto a la venta. Usted podría orientarme para saber cuanto tendré que pagar aproximadamente, por favor?
Rosita:
Efectivamente debe pagar impuesto, siempre que obtenga utilidad tributable. En su caso, lo que se debe considerar es la fecha de muerte del causante, no el término del trámite de la posesión efectiva. Si desde dicha fecha (muerte del causante), hay menos de un año al momento de la venta del bien raíz, Ud. deberá pagar impuestos sin ninguna rebaja (finalmente el Global Complementario, junto al resto de las rentas que obtenga en el año). Si ha transcurrido más de un año, Ud. podrá rebajar de la utilidad obtenida, hasta 8.000 UF como ingreso no renta y solamente pagará, con tasa 10%, un impuesto cuando ese monto sea superado.
La utilidad se determina restando al precio de venta, el valor del bien considerado en la posesión efectiva, debidamente actualizado.
Estimado: Mi consulta es la siguiente poseo 5 parcelas de 5000 MT2. cada una con ROL PROPIO, totalmente saneadas y mi intención es venderlas a mis hijos, como sigue 2 parcelas a un hijo, y 1 parcela al otro hijo, quedándome con 2 parcelas es factible la venta entre padre a hijo, me afecta el pago de impuesto o Ud. me pude sugerir otra figura para traspasarles estas parcelas rurales. Su agradecido
Juan:
Si es una transacción real, ello sí puede realizarse vía contrato de compraventa.
Pero si es un regalo, lo que debe realizar es una donación a cada uno de los beneficiarios, con un trámite de insinuación (procedimiento legal), siempre que su patrimonio se lo permita (no puede donar más allá del 50% de su patrimonio).
Hola Omar, espero que este bien, agradecer en primer lugar su ayuda por entregar sus conocimientos por esta vía, mi consulta es la siguiente si me puede ayudar: cuando se habla de relacionados en la venta de un bien raíz ¿Qué grado de parentesco entran en esta categoría?
venta terreno adquirido por herencia el año 1997 el cual será vendido a los hijos el 2023 pagan impuesto a la renta
Yasna:
No tiene los beneficios de la tributación especial del art. 17 de la Ley de la Renta, dado que sería una venta a un comprador relacionado. ¿Es una venta realmente? ¿Evaluaron el tema de una donación?.
Estimado Omar:
Tengo un terreno que se encuentra dividido con 2 roles distintos por lo que para fines de escrituras son 2 terrenos, que mi madre vendió hace un poco más de un año a una empresa mía, cuyo giro no es inmobiliario. El valor de venta en UF es exactamente igual al que ella los compró el año 2015, por lo que el precio ya se encuentra reajustado por el IPC y no hay utilidad. Entiendo que por esta operación ella no debía pagar impuestos, lo cual agradeceré confirmar, pues la transacción se hizo al mismo valor UF que ella los adquirió. Tengo unas ofertas por estos terrenos, y hay posibilidades de que se vendan a un precio mayor el próximo año, a un conocido (no familiar), y no se si será factible transferirme ahora los terrenos como persona natural (ya que uno tributa menos que como empresa) con un contrato de compraventa al mismo precio de adquisición en UF (con lo cual no hay tributación), y después de 1 año más cuando los venda, el incremento de precios caerá bajo el régimen del beneficio de las UF 8000 y si lo sobrepasa, el incremento bajo la tributación del 10% ?. Mi consulta radica de que al tener 2 roles distintos, el SII tomará como habitualidad la venta de este terreno ? o la única forma de venderlos para no caer en habitualidad es generar su venta con separación de 12 meses entre un rol y el otro ?
De antemano, muchas gracias por sus comentarios y la valiosa ayuda que nos entrega en esta página
Claudio Cisterna
Claudio:
El SII puede revisar las operaciones dentro de los períodos de prescripción, por lo que en el caso de la venta realizada por su madre, donde Ud. es el comprador, podría aplicar tasación, si el valor no es el que se usa habitualmente para ese tipo de operaciones, con lo cual podría existir un cobro de impuesto, si se determina utilidad, sin importar lo que Uds. indicaron en el contrato. Pero como el comprador es una empresa, es posible indicar que no existiría la relación de parentesco que detonaría lo comentado. La empresa no es un ascendiente o descendiente de la vendedora.
Ahora, si se considera que son dos roles y así se compró, es decir, estaban subdivididos, quizás lo que debería realizar es disolver la empresa y por esa vía asignar los activos (terrenos) al dueño, que los tendría como persona natural. Si pasado el plazo de un año, desde la inscripción de la adjudicación, la persona natural vende dichos bienes, siempre que no se dedique en forma habitual a este tipo de operaciones, tendrá acceso a la forma de tributación que Ud. comenta. Esto involucra el término de giro, previo a la disolución, de la empresa.
La recomendación quizás es no realizar operaciones tendientes a obtener ganancias con un menor pago de impuesto, sino que a operar en forma transparente, dado que si formó la empresa, ello tenía la intensión de explotar los bienes adquiridos, con lo cual estará afecto a tributación normal y podrá retirar las utilidades en distintos períodos de tiempo, con lo cual tal vez disminuya la carga tributaria, pero no la eliminará.
Estimado Omar, Un gusto saludarle, tengo la siguiente duda, recibimos una propiedad vía posesión efectiva fechada el 16/08/2022 en favor de mi hermana y mía, nosotros vendimos la propiedad el 09/11/2022, la fecha de adquisición original de la propiedad por parte de nuestro familiar fue el 11/12/2001. La pregunta es, nos corresponde pagar impuesto a nosotros? o queda exenta de impuesto por que se toma la fecha de la compra por parte del familiar (2001).
Muchas gracias!
Max:
Para Uds. como herederos, la fecha de adquisición es de muerte del causante, no la inscripción original de compra. Pero si Uds. no han realizado la partición, vendiendo como comunidad, podría utilizar la norma del art. N° 5 de la Ley de la Renta, declarando la operación a nombre del causante, siempre que estén cumpliendo los requisitos ahí exigidos (lo remarcado es nuestro):
«ARTICULO 5°.- Las rentas efectivas o presuntas de una comunidad hereditaria corresponderán a los comuneros en proporción a sus cuotas en el patrimonio común.
Mientras dichas cuotas no se determinen, el patrimonio hereditario indiviso se considerará como la continuación de la persona del causante y gozará y le afectarán, sin solución de continuidad, todos los derechos y obligaciones que a aquél le hubieren correspondido de acuerdo con la presente ley. Sin embargo, una vez determinadas las cuotas de los comuneros en el patrimonio común, la totalidad de las rentas que correspondan al año calendario en que ello ocurra deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con las normas del inciso anterior.
En todo caso, transcurrido el plazo de tres años desde la apertura de la sucesión, las rentas respectivas deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con lo dispuesto en el inciso primero. Si las cuotas no se hubieren determinado en otra forma se estará a las proporciones contenidas en la liquidación del impuesto de herencia. El plazo de tres años se contará computando por un año completo la porción de año transcurrido desde la fecha de la apertura de la sucesión hasta el 31 de Diciembre del mismo año.»
Don Omar, Buen Día
Le agradeceré su ayuda para aclarar este tema, justamente ahora con el proceso renta. Ocurre que me casé bajo sociedad conyugal en el año 1977, compramos una propiedad durante la vigencia de la sociedad conyugal. Luego, en el año 1985 pusimos término a la sociedad conyugal pero no se liquidó sino hasta el año 2019, y se me otorgó a mi. Entiendo por lo que he leído que la adjudicación de ese bien ha ocurrido desde el momento del término de la sociedad conyugal, o sea el año 1985. Sin embargo, ahora que tengo que hacer la declaración de renta se me produce un problema, ya que yo le vendí ese inmueble a un hijo mío el año pasado, entonces tengo la duda con estos antecedentes si yo debo o no pagar impuesto a la renta por la enajenación. Le agradeceré su ayuda con su orientación ya que no logro tener la certeza si corresponde o no el impuesto.
Gracias por su atenta respuesta
María:
Le entregaremos buenas noticias, por lo que quizás deba en el futuro asesorarse con nosotros o ser nuestro agente promocional.
La fecha del acuerdo de término de la sociedad conyugal genera la fecha de adquisición de los bienes o derechos sobre ellos, para los comuneros o adjudicatarios.
Esto está tratado por el SII en el oficio N° 2.049, de 01.09.2011, que en parte indica:
«De conformidad con lo dispuesto en la letra g), del N°8, del artículo 17, de la LIR, no constituye renta el mayor valor obtenido en la adjudicación de bienes con motivo de la liquidación de la comunidad que nace como consecuencia de la disolución de la sociedad conyugal, a favor de cualquiera de la cónyuges o de uno o más de sus herederos, o de los cesionarios de ambos. De este modo, el referido mayor valor no se declarará ni se afectará con ningún impuesto a la renta.
Ahora bien, tal como hace presente la Circular N°37, de 2009, que se refiere a la materia, de acuerdo con la legislación civil chilena, la sociedad conyugal no constituye una comunidad. La comunidad sólo nace una vez disuelta la sociedad conyugal, y la división de los bienes sociales se sujeta a las reglas dadas para la partición de los bienes hereditarios.
Por su parte, la partición o adjudicación de bienes tiene un efecto declarativo, en virtud del cual se entiende que el adjudicatario ha sido dueño del bien adjudicado desde el momento en que se formó la comunidad y no desde la fecha de la adjudicación. Tratándose de la indivisión que nace al disolverse la sociedad conyugal, el efecto declarativo se retrotrae precisamente a la fecha en que se disuelve la sociedad, pues, como se señaló, la comunidad nace en ese momento.
En el caso que plantea en su presentación, la sociedad conyugal se habría disuelto de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1764, N°5, del Código Civil, en virtud del pacto de separación total de bienes acordado por los cónyuges de acuerdo al artículo 1723 del mismo cuerpo legal, precepto que permite a los cónyuges mayores de edad durante el matrimonio, entre otras cosas, sustituir el régimen de sociedad de bienes por el de de separación total. El pacto que los cónyuges celebren en tal sentido, debe otorgarse por escritura pública y no surtirá efectos entre las partes ni respecto de terceros, sino desde que esa escritura se subinscriba al margen de la respectiva inscripción matrimonial. Dicha subinscripción sólo puede practicarse dentro de los treinta días siguientes a la fecha de la escritura en que se pacte la separación. Agrega la última disposición legal comentada que en la escritura pública de separación total de bienes, los cónyuges pueden liquidar la sociedad conyugal, pero tal liquidación no producirá efecto alguno entre las partes ni respecto de terceros, sino desde la subinscripción antes referida.
…
En consecuencia, el efecto declarativo de la adjudicación, implica que los adjudicatarios se entienden dueños de los bienes adjudicados desde el momento en que nació la comunidad, vale decir, desde la fecha de la subinscripción del pacto de separación total de bienes, sin que ello se vea alterado por la posterior inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de los bienes adjudicados a nombre de los adjudicatarios.«
Por ello, la fecha de adquisición será el término de la sociedad conyugal, en su caso en 1985, no en la fecha de la liquidación de la sociedad conyugal, que ocurrió en el 2019. Por ello, en vuestro caso, al adquirir la propiedad antes del año 2004 (también antes de septiembre de 2010), aunque sea vendida a un hijo, no tributa por el mayor valor, dado que se aplica la norma vigente hasta el 31.12.2014, donde no está aplicable dicha restricción.
Esto lo aclara el mismo SII, en el oficio N° 330, de 01.02.2022, que en la parte pertinente indica (lo remarcado es nuestro):
«En particular, según la norma vigente al 31 de diciembre de 2014, el mayor valor obtenido en dicha enajenación tendrá el tratamiento de un ingreso no renta, en la medida que esta operación no se realice con partes relacionadas, o represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente. De lo contrario, el mayor valor quedará afecto al IDPC e IGC o adicional(2).
Sobre la base de las disposiciones tributarias citadas, se informa que el mayor valor obtenido en la enajenación del bien raíz adquirido antes del 1° de enero de 2004 – que sería su caso – se sujeta a la tributación de la LIR, según su texto vigente al 31 de diciembre de 2014, indicada en el párrafo anterior.
Al respecto, sobre la exigencia que la operación no se realice entre partes relacionadas, este Servicio(3) precisó que las normas de relación solo consideran participaciones sociales o patrimoniales, pero no relaciones de parentesco. Luego, para estos efectos la venta a sus hijos no se considera una operación realizada entre partes relacionadas.»
Notas:
2 Oficio N° 1851 de 2021.
3 Oficio N° 1336 de 2020.
Gracias don Omar, ha sido muy claro en su explicación y argumentación.
Eternamente agradecida!
Buenos días
Una consulta como tributa el mayor valor obtenido por la enajenación de un terreno que fue adquirido en el año 1990 y el cual fue vendido 2022 a un primo.
Jimena:
Se aplican las normas vigentes al 31.12.2014, por lo que no pagará impuesto, independiente de la utilidad obtenida, dado que el primo no tiene restricción como comprador.
Hola Omar, gracias por su respuesta. como podemos reliquidar del impuesto Global Complementario en hasta 10 años?
Eliana:
Eso se aplica sólo a acciones y derechos sociales, no a los bienes raíces (estaba en el proyecto de reforma).
Hola Omar, un gusto en saludarte, quiero consultar si por la venta de una propiedad que fue heredada y su ingreso por la venta fue de 500.000.000 aprox, y el heredero es adulto mayor con porcentaje de discapacidad, existe algun beneficio tributario el cual le rebaje el impuesto mas alla de las 8.000 UF. quedo muy atenta y agradecida desde ya.
Eliana:
No hay beneficios adicionales a lo que Ud. indica, donde se permite rebajar de la utilidad obtenida hasta 8.000 UF como ingreso no renta y pagar por el exceso un impuesto en calidad de único del 10% o el impuesto Global Complementario. En nuestra opinión, es un excelente beneficio y ojalá lo pueda aprovechar.
Omar, de nuevo por acá solicitando tu valiosa asesoría. Sabemos que para poder acceder al beneficio tributario de las UF 8.000, este se aplicará siempre y cuando la diferencia entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. Aquí tengo dos consultas:
1) Qué se entiende por 1 año?, 365 días ó 360 días?
2) Para la definición de la fecha de adquisición y enajenación se debe considerar la fecha de escritura de compraventa, la fecha de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces u otra? Se trata de un bien no heredado.
Muchas gracias.
Alejandro:
Son 365 días. Ud. debe considerar las fechas de inscripción en el Conservado de Bienes Raíces, tanto para fijar la fecha de venta como la de adquisición.
Estimado Omar:
En primer lugar quiero agradecer la gran ayuda que nos entrega con la información de sus comentarios adjuntos, y le quiero solicitar sus comentarios de mi caso en particular, pues no se como resolverlo.
Tenía una casa, que el año 2014 se vendió a mi hermano en UF 7.200, con la cual saldamos una deuda de UF 1.500 que yo tenía con él y me entregó UF 500 en efectivo, quedando un saldo por pagar de UF 5.200, que lo pagaría en cuotas, lo cual nunca ocurrió. Hoy la casa tiene un valor comercial de UF 11.000. Dado el tiempo que ha transcurrido sin pagos, acordamos que haremos un contrato de compraventa por UF 5.800 en 240 cuotas con Dación en pago por las UF 5.200 que me debe. Pensábamos que la transacción al nuevo precio (hay UF 3.800 de incremento respecto a cuando se realizó la transacción) podía acogerse a los UF 8.000 que uno tiene sin pagar impuestos, pero leyendo lo que colocas, entiendo que por el hecho de ser hermanos no puede acogerse ello y ese diferencial irá al global complementario, es correcto?. De ser así, hay algo que se pueda hacer al respecto, pues lo único que queremos es regularizar una asunto de deudas entre hermanos.
De antemano, muchas gracias por su ayuda
Cristóbal:
Si se puede acoger, dado que se restringe del beneficio es la relación familiar para ascendientes y descendientes, no para colaterales, que sería el caso entre hermanos.
Por ello, la venta realizar por vuestro hermano, tendrá el tratamiento de una operación no habitual, pudiendo rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta, dado que no está restringida su aplicación por la relación familiar.
Estimado Omar:
Muchas gracias por su respuesta. Enormemente agradecido por sus comentarios. Estuvimos leyendo toda la información que entrega en esta página asociada a transferencia de bienes inmuebles, y hay un caso que mencionas que pudiese ser una segunda forma de transferencia en este caso. En ella usted habla de donación, “siempre y cuando tenga un patrimonio que lo permita”. Como patrimonio, mi hermano tiene un departamento en la playa cuyo valor de mercado es de UF 10.000, con lo cual cumple la primicia de tener un lugar para vivir y no donar todos sus bienes Adicionalmente tiene esta casa que vale hoy UF 11.000, pero de ella me debe UF 5.200. No se si será factible la operación de donación + dación en pago (UF 5.800 por donación + UF 5.200 de dación en pago) lo cual agradeceré confirmar, en la cual sería una operación mixta y entiendo que el impuesto de donación sólo se pagaría sobre las UF 5.800 que él donaría, no sobre las UF 5.200 de la dación en pago. Es correcto?. Al valor UF del día de hoy, esto es una donación por $ 207.106.980, lo cual por tabla de impuesto a donaciones, corresponde un impuesto de un 5% ya que no sobrepasa las 320 Unidades Tributarias Anuales. Esto es correcto?. La ventaja de hacerlo por donación, es que según entiendo no afectaría a la utilización de las UF 8.000 que uno tiene, ya que no habría ganancia de capital. Correcto?
Otro tema es el valor de la transacción. Entiendo que en las donaciones el valor a asignar al inmueble es el valor del avalúo fiscal, correcto ?. Porque te consulto esto, pues en uno de los casos que analizas, hablas de un caso en el que el valor de una transacción es viciado cuando no se ajusta a valor de mercado, y todos sabemos que el valor de mercado siempre es superior al avalúo fiscal, pero entiendo que valores sobre el avalúo fiscal el SII no es muy común que los cuestione. Lo relacionado con las donaciones y hacer la operación por el avalúo fiscal, en el SII lo encontré en el siguiente link: https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/herencias/001_160_3322.htm . Si observas , ahí se indica “Para los efectos de su valorización, se debe registrar según el avalúo fiscal vigente al semestre en que ocurrió la donación”, no obstante aquí tenemos una operación mixta de Dación en Pago + Donación, con lo cual no se si esto aplique.
En caso de ser factible una donación por medio de una insinuación, cuanto tiempo toma el trámite legal desde que se inicia el proceso hasta que el juez acepte la operación y quede lista la propiedad para inscribir en el conservador ?.
Quedo atento a tus comentarios. De antemano, muchas gracias por tu ayuda
Cristóbal
Cristóbal:
La pretendida operación que describe será difícil que sea autorizada, ya que en un mismo momento se confunde una venta con una donación. Lo que correspondería será una venta, con un saldo de precio, dado que se reconocerá el pago de la deuda, que luego sería donado, siendo dos operaciones diferentes.
No es bueno ponerse creativo en materia tributaria, sino aplicar la norma para operaciones reales, dado que si son simuladas, siempre serán cuestionadas.
La insinuación tiene un plazo que supera fácilmente los seis meses, dependiendo del tribunal.
Estimado Omar:
Muchas gracias por su respuesta y la ayuda que entrega con sus comentarios. Nos permite orientarnos mejor y tomar buenas decisiones.
Muchas gracias por todo !!
Cristóbal:
Yo soy la cara más visible, pero hay un equipo de profesionales atendiendo los requerimientos, con el ánimo de apoyar y también de darnos a conocer como prestadores de servicios profesionales. Uds. son nuestros agentes promocionales, cuando quedan satisfechos con la orientación entregada.
Don Omar: Soy chilena tengo 24 años pero vivo en Mendoza. Las noticias que recibo yo sobre el tema de impuestos es confuso en mi familia. Mi padre falleció en el 2020. El y su primera mujer firmaron una sociedad LTDA. en Viña el año 1995 que sigue vigente. Mi padre tenía el 50% y esta señora tiene el otro 50% de la empresa. El año 1997 compraron a través de la S. Limitada una casa en 40 millones. Es lo único que hay en la empresa. La posesión efectiva la terminaron el año pasado. Hoy la primera mujer de mi padre –yo soy del segundo matrimonio y luego se divorció de ella antes de su muerte- mi medio hermano y yo recibimos una oferta por la casa de 200 millones. El avalúo del Estado es app. 90 millones. Leí eso de la rebaja si la casa se compró antes del 2004. ¿Nosotros no pagaríamos impuestos por vender la casa de la empresa? ¿O todo estos beneficios no se aplican a nosotros? Muchas gracias de antemano.
Francisca:
Cuidado con saltarse datos, ya que con ello las conclusiones son erróneas.
Como Ud. indica, el bien raíz está a nombre de la sociedad, la que sigue vigente. Por ello, lo que Uds. heredaron, son derechos sociales.
No venderían directamente Uds., como personas naturales, sino que la venta la haría la sociedad, que es una empresa que tiene que tributar en Primera Categoría y repartir las utilidades a sus socios, para que estos declaren su Global Complementario o Impuesto Adicional, en su caso.
La alternativa sería cerrar la sociedad, no vender, con lo cual se asignarán los bienes, entre los cuales estará la casa. Si la venden en el futuro, después de un año de la adjudicación por la liquidación de la sociedad, tendrían acceso a la tributación especial que por ahora beneficia a las personas naturales que no son habituales en la compraventa de inmuebles.
Don Omar. Gracias por su rápida respuesta de esta mañana! Soy sincera: Estos asuntos son complejos de entender para una artista visual como yo. Entonces: si entendí bien los impuestos los deben pagar los socios de la sociedad (renta) y no los herederos de la herencia de mi padre, si se vende ahora antes de hacer un cierre de la empresa de él. ¿No es así?
Lo que se calcula del 10% de pago de impuesto renta de empresa es ese llamado “mayor valor” que es el valor entre el precio original de compra del año 1997 (40 millones) y la venta futura ej. 2023 (x 200 millones). Y si mi hipótesis es correcta significa que los socios pagarán el 10% de esa diferencia (160 millones x 10%) = 16 millones. ¿Es esta aseveración correcta?
¿Y si se cierra la sociedad y se vende la casa posteriormente hay un incentivo a personas que venderán por primera vez una casa?
Le pido disculpas pero el tema impuestos es un jergón complejísimo para las mortales como yo!
Agradecida del Alma don Omar!
Francisca:
Sabiendo que son temas complejos, debe tener especial cuidado en definir bien cada situación.
Uds. heredaron derechos sociales y con ello, una vez tramitada la posesión efectiva, se convertirán en socios de la sociedad.
Si acuerdan vender la propiedad, que está a nombre de la empresa, asumiendo que hay un administrador legal reconocido (representación que debe estar en la escritura de la sociedad; si era solo su padre, deben acordar nuevamente la representación, ya que de lo contrario no podrán realizar ninguna operación de venta), la operación se registra en esa sociedad.
No hay tributación especial del 10%, sino del impuesto que debe pagar la empresa (dependerá del régimen tributario), pudiendo ser un 27%, un 25% o cero, pero también pagarán los socios cuando retiren dicha utilidad.
Eso ocurriría si Ud. terminan la sociedad, hacen la adjudicación y venden los derechos del inmueble un año después de la inscripción al nombre de los socios de la sociedad que ha terminado. Ahí, si se mantiene la norma vigente, pagarán impuesto solo si supera cada uno un ingreso de 8.000 UF. Quizás ello sea mejor, desde el punto de vista de la cuantía del impuesto, dado que hoy es bastante más alto: por ejemplo, como Ud. ya no es residente en Chile, por la utilidad que Ud. retire de la sociedad, pagaría un 35% (asumiendo que no paga impuesto de Primera Categoría).
Estimado Omar, tengo la siguiente consulta, mi señora, persona natural, recibió en herencia una propiedad no agrícola con fecha 29 de diciembre de 2021, según posesión efectiva publicada el 03 de enero de 2022. Esta herencia la comparte con su hermana y su madre (3 herederos). Esta misma propiedad fue vendida el 21 de febrero de 2022 con una utilidad de 52 millones. Al realizar la declaración de renta, dada la utilidad individual correspondiente (33% de la total) y los ingresos propios de ella, arroja un monto a pagar de 2,2 millones.
He recibido algunos comentarios, en relación que sería posible reliquidar la utilidad obtenida «abriendo» las declaraciones de renta de los últimos 10 años, con ello prorratear la misma en ese periódo y como consecuencia rebajar o eliminar este pago de impuesto. Será posible? Muchas gracias y saludos.
Alejandro:
Hay algo que tiene mal en su relato. Si es una herencia, los derechos adquiridos sobre un bien inmueble, son parte de los bienes heredados, los que tienen fecha de adquisición el día de fallecimiento del causante. Asumiendo que la venta de los derechos, se hacen a un tercero no relacionado, cada heredero tiene derecho a utilizar parte del tope no renta de 8.000 UF, por lo que los valores que Ud. indica no son suficientes para determinar una cantidad afecta a impuesto, debiéndose generar los registros del caso, para que así quede informado en el Form 22.
Lo de la reliquidación es para el caso de venta de acciones o derechos sociales, pero no es aplicable al caso que Ud. indica.
Muchas gracias Omar, entonces lo único que debo confirmar para poder acceder al beneficio de las UF 8000, es que haya transcurrido más de 1 año entre la fecha de fallecimiento y la fecha de venta del bien? Saludos.
Alejandra:
Así es, para validar que no se aplica lo dispuesto en el art. 17 N° 8, N°2, letra b), numeral iv, de la Ley de la Renta (lo remarcado es nuestro):
«b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad.
i) Se aplicarán, en lo que fuesen pertinentes, las reglas señaladas en los literales ii) y iii), de la letra a) anterior. No obstante, para efectos de esta letra b), el costo tributario también estará conformado por el valor de adquisición del bien respectivo y los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado su valor, reajustados de acuerdo a la variación del índice de precios al consumidor entre el mes anterior al de la adquisición o mejora, según corresponda, y el mes anterior a la enajenación. Las referidas mejoras deberán haber sido efectuadas por el enajenante o un tercero, siempre que hayan pasado a formar parte de la propiedad del enajenante, y declaradas en la oportunidad que corresponda ante el Servicio, en la forma que establezca mediante resolución, para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscal de la respectiva propiedad para los fines del impuesto territorial, con anterioridad a la enajenación.
ii) No constituirá renta, asimismo, aquella parte del mayor valor que no exceda, independiente del número de enajenaciones realizadas o del número de bienes raíces de propiedad del contribuyente, la suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento. Para el cómputo del valor de ésta, se utilizará el valor de la unidad de fomento que corresponda al último día del ejercicio en que tuvo lugar la enajenación respectiva. El Servicio mantendrá a disposición de los contribuyentes los antecedentes de que disponga sobre las enajenaciones que realicen para efectos de computar el límite señalado.
iii) En caso que el mayor valor referido exceda en todo o en parte el límite del ingreso no constitutivo de renta anterior, se gravará dicho exceso con el impuesto global complementario o adicional, según corresponda, o bien, tratándose de personas naturales con domicilio o residencia en Chile, con un impuesto único y sustitutivo de 10%, a elección del enajenante, en ambos casos sobre la base de renta percibida.
iv) Lo establecido en los números ii) y iii) precedentes aplicará siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. No obstante, dicho plazo será de cuatro años en caso de una enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.»
Muchas gracias Omar, de gran valor tu ayuda¡¡¡ Saludos
buenas tardes, queria consultar si uno vende una propiedad agricola en $550.000.000
que impuestos debe pagar? a quien se le paga?
espero me pueda ayudar con esta duda
saludos
Valentina:
Hay más antecedentes que debe aportar, como si el vendedor es o no una persona natural o si es habitual o no, como también la fecha de adquisición del bien y, por último, si es o no relacionado con el comprador.
Pero la mejor opción es si el bien no está en la contabilidad de una empresa (como por ejemplo el empresario individual), no es habitual en la compra y venta de inmuebles, la adquisición es de antes del año 2004 y la venta es a un no relacionado: paga cero impuesto.
Si compró después del año 2003, manteniendo las mismas condiciones, pagará por la utilidad que supere las 8.000 UF, si es primera venta, un impuesto único del 10%.
La más onerosa es que paga los impuestos generales, si es una empresa o es habitual en las operaciones de compraventa de inmuebles. Aquí se pagará definitivamente el impuesto Global Complementario, por la utilidad obtenida (si es empresa, paga primera categoría y los dueños el Global Complementario).
Estimado Omar.,
antes de todo muchas gracias por su voluntad…
si una Persona Natural enajena bienes que fueron adquiridos antes del 01-01-2004, y los vende a un RELACIONADO, el mayor valor queda afecto a impuestos…. ya que en este caso le afecta la norma vigente al 31-12-2014… y en caso que no venda a un relacionado el mayor valor sería un INR (es correcto?)
¿ud pudiera explicarme por favor quienes caen bajo el concepto de «RELACIONADO» según la normativa vigente hasta el 2014, que entiendo se debería aplicar en este caso?. y que no sería las misma entidades explicadas anteriormente.
muchas Gracias…
Alejandro:
La operación de venta la estaría realizando ahora, por lo que debe aplicar la actual norma vigente y no de la fecha de adquisición del bien o lo vigente a la modificación, ya que no hay norma especial de la definición de relacionados que tenga diferenciación o mantención para el futuro.
La Circular 43/2021, en la página 6, se indica quiénes son relacionados:
«Para estos efectos, los supuestos de relación concurren cuando la enajenación se realiza:
4.4.1. Por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente
La participación directa ocurre cuando el enajenante es socio o accionista de la sociedad que adquiere las acciones o derechos sociales, mientras que la indirecta cuando el enajenante participa de una entidad que, a su vez, participa directa o indirectamente en la respectiva sociedad adquirente, con prescindencia de la cantidad y tipo de entidades intermedias.
Asimismo, resulta irrelevante que la sociedad adquirente se encuentre constituida en Chile o en el extranjero, para lo cual, en este último caso, deberá atenderse si el tipo social de la entidad adquirente resulta asimilable a una sociedad de personas o anónima cerrada, de acuerdo con la legislación chilena.
Tratándose de las sociedades anónimas, deberá entenderse que incluye también a las sociedades por acciones, por disposición del artículo 2°, N° 6.
4.4.2. Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad
La Ley incluyó a los convivientes civiles que hubieren suscrito un acuerdo de unión civil, cualquiera sea su régimen patrimonial, conforme lo dispuesto en la Ley N° 20.830.
Por su parte, tratándose de las relaciones de parentesco por consanguinidad, y de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 27 y 28 del Código Civil, se entenderán relacionados con el enajenante o cedente sus padres, sus abuelos, sus hijos y sus nietos.
4.4.3. A un relacionado en los términos del N° 17 del artículo 8° del Código Tributario.
4.4.4. A los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directa o indirectamente por estos últimos
También se contemplan los casos en que cualquiera de las personas indicadas sean los adquirentes y cumplan dichas funciones en la sociedad en la que el enajenante participa directa o indirectamente. Lo mismo ocurrirá cuando el adquirente sea una entidad que tales personas controlen directa o indirectamente.
Con todo, la norma excluye expresamente aplicar los supuestos de relación aquí analizados a los casos de entrega y el ejercicio de opciones como planes de compensación laboral, a que se refiere la nueva letra l) del N° 8 del artículo 17.»
Don Omar., disculpe lo majadero.. ud me indica que independiente a la fecha de adquisicion del bien si se vende hoy… se rige por la ley actual… independiente si fue adquirido antes del 01-01-2004
yo lo preguntaba porque habia encontrado esto…
El pronunciamiento del órgano fiscalizador señala que conforme al numeral XVI del artículo tercero transitorio de la Ley N° 20.780, el mayor valor obtenido en las enajenaciones de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, adquiridos antes del 1° de enero de 2004 y efectuadas por personas naturales, que no sean contribuyentes del impuesto de primera categoría (IDPC) que declaren su renta efectiva, se sujetará a las disposiciones de la LIR, según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014.
Alejandro:
Si es vendido a un relacionado, pero adquirido antes del 01.01.2004, perderá la condición de no renta.
Esto lo puede validar en lo indicado por el SII en el oficio N° 1.642, de 29.06.2021, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2021/ley_impuesto_renta_jadm2021.htm , que indica lo siguiente (lo remarcado es nuestro y se adjuntan las notas incluidas):
«En particular, según la norma vigente al 31 de diciembre de 2014(2), el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces tendrá el tratamiento de un ingreso no renta, en la medida que esta operación no se realice con partes relacionadas(3) o represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente(4). De lo contrario, el mayor valor quedará afecto con IDPC e impuesto global complementario o adicional.»
Notas:
2 Las instrucciones sobre la materia fueron impartidas en la Circular Nº 13 de 2014.
3 Será una operación entre relacionados cuando la enajenación se hace por los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades
anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% o más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva
o en las que tengan intereses.
4 Para estos efectos, se presume de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o
construcción en su caso. Asimismo, se presume habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación
transcurra un plazo inferior a un año.
En concreto, se castiga la venta a un relacionado con la pérdida del tratamiento liberatorio de impuesto de la renta pobtenida, sin importar la fecha de adquisición.
Muchas Gracias Don Omar, entonces entre lo antes argumentado …
y para atender mi consulta original se desprende que:.
-Para bienes adquiridos antes del 01-01-2004 si es enajenada a un hijo, padres, tios, conyuge, conviviente civil, estos NO tendrían la condición de relacionados, por lo tanto el Mayor valor sería INR sin tope
-Para bienes adquiridos después del 01-01-2004 al enajenar a un consanguíneo hasta segundo grado ascendente o descendente será relacionado, perdiendo todo beneficio quedando afecto a impuestos finales.
mi idea idea es quedar absolutamente claro porque tengo una persona que tiene un bien comprado mucho antes del 01-01-2004 y desea vender el bien a su hija para que no quede en la masa hereditaria …
muchas gracias Don Omar…
Alejandro:
Lamentablemente creo que no es la solución lo que Ud. está pensando. El vender, significa un intercambio de valores, donde el vendedor entregará la propiedad del bien y recibirá el pago en moneda ú otro bien, con lo cual el patrimonio permanecerá igual, es más, para efectos hereditarios aumentará.
Veamos con un ejemplo: Un bien que tiene un valor comercial de $500 y un avalúo fiscal de $200. La venta obviamente debe ser mayor que el avalúo fiscal, a lo menos, por lo que si es a valor comercial, que sería lo que el SII podría tasar, hay un aumento patrimonial para el dueño, ya que para efectos hereritarios el valor del patrimonio será de $500 y no el avalúo de la propiedad, que antes tenía.
La sugerencia es que evalúe el realizar una donación, con un trámite legal que se denomina insinuación, donde el valor será el avalúo del bien, con lo cual la beneficiaria quedará en propiedad del bien sin que exista un mayor valor, ni tampoco un cuestionamiento del origen de los recursos con los cuales «compraría» dicho bien si se mantiene la opción que Ud. indica (la venta).
Buenos días,
Un empresario individual adquirió dos inmuebles, el año 1981 y 1992, ambas ingresadas en contabilidad, en ese entonces solo terrenos; posteriormente construyeron edificaciones.
Este año el empresario aportara estos bienes a una sociedad con sus hijos y esposa.
Como afecta el impuesto de 1era categoría en este caso? y afectaría el IVA en las edificaciones construidas?
desde ya, muchas gracias.
Mabel:
Son muy poco los datos aportados, pero trataremos de entregar alguna ayuda en la respuesta.
Asumiendo que las construcciones se realizaron con el objeto de habilitar activos relacionados con el giro comercial del empresario individual y asumiendo que tuvo derecho a utilizar el IVA asociado a la construcción, si vende hoy los inmuebles (que es lo que ocurrirá al aportarlos a una sociedad en formación o en funcionamiento), ello es equivalente a una enajenación (venta) y deberá aplicar el IVA, rebajando el valor del terreno (art. 8 letra m) de la Ley del IVA). Esto lo puede ver en el Ord. N° 567, de 14/3/1997.
Obviamente la venta (aporte) se debe realizar a valor de mercado, con lo cual el empresario individual debe calcular la utilidad obtenida en dicha operación, pagando por ella el Impuesto de Primera Categoría (según el régimen tributario), lo que también llevará a considerar, cuando proceda, el Impuesto Global Complementario.
Buenos días,
Un empresario Individual adquirió dos propiedades, una el año 1981 y y la otra en 1992, ambas ingresadas en la contabilidad y forman parte del activo, en el inicio eran solo terrenos, y pasados los años se generaron construcciones.
Este año 2022 él ha decidido ingresarlo como aporte en una sociedad con sus hijos y cónyuge.
Como afectaría el impuesto de 1era categoría en esta situación? y aplicaría el IVA en las construcciones posteriores?
Muchas gracias
Mabel:
Duplicó la consulta: pero la respuesta es paga Impuesto de Primera Categoría y Global Complementario, por la utilidad obtenida y estará afecto a IVA por ser un activo fijo, que le permitió utilizar el IVA como crédito fiscal, al construir.
Don Omar, primero que todo expresarle mi agradecimiento por su tiempo al orientarnos a todos en su pagina web, en segundo lugar, y atendido a que soy un neófito en estos temas, me queda claro entonces que la presunción de habitualidad de venta antes de al año ya no se aplica, por lo que no pagaría IVA al vender el inmueble antes del año.
Por otro lado, ud me señala que al vender antes del año si pagará impuesto Global Complementario por el mayor valor obtenido.
¿ como opera esto del mayor valor obtenido ? y como se calcula ? eso quiere decir que si el avaluó fiscal es de 37 millones y vende en 40 millones deberá pagar impuestos sobre la base de los 40 millones ? podría darme un ejemplo practico, como para saber aprox en caso de concretar el negocio cuanto debería pagarse por parte del vendedor.
Una vez mas solo agradecer su ayuda y voluntad al responder mi consulta. Saludos.
Jaime:
Como se indica en la respuesta, Ud. debe tomar el precio de venta y rebajar el costo corregido, que sería el precio que Ud. pagó al ejercer la opción de compra, esto es el valor de la último cuota del contrato de leasing. La diferencia sería la utilidad obtenida, la cual estará afecta a impuestos normales. Si espera el año, ese valor quedaría dentro de la rebaja como un ingreso no tributable, dado que estará cubierto por las 8.000 UF que puede rebajar.
Pero si insiste en vender la propiedad ahora, con un ingreso de 40 millones como precio de venta, rebajará el valor del costo de compra (es la última cuota pagada cuando ejerce la opción y eso está en la escritura con la cual Ud. inscribe la propiedad a su nombre, dado que antes era de la empresa de leasing), siendo una utilidad tributable la diferencia, que se agregará a los ingresos del año y pagará definitivamente el impuesto Global Complementario en abril del año siguiente (sumaría sueldos, pensiones, retiros, intereses y otros ingresos que pudiera tener a nivel personal).
Buenas tardes don Omar, me están vendiendo una casa en una población, cuyo avaluó fiscal actualizado es de 37 millones, yo la compraré en 40 millones, la persona que me la vende pagó el inmueble por largos años, ya que la adquirió por leasing habitacional, y recién la propiedad le fue transferida a su nombre hace 8 meses, la consulta es: ¿ al realizar esta venta el vendedor antes de un año debe pagar IVA ? ¿ que debería pagar el vendedor en caso de concretar este negocio ? es recomendable hacerlo ? desde ya muy agradecido. Saludos.
Jaime:
En cuanto al IVA, dado que la persona no tiene el giro de compra y venta de viviendas, no es gravado con IVA.
En cuanto al costo de adquisición del bien, éste será el valor pagado por la opción de compra. No se consideran como parte del costo los valores pagados como arrendamiento (cuotas del leasing). Por ende, el valor afecto a impuesto a la renta, si la venta se realiza antes del año desde que la propiedad fue inscrita a nombre del vendedor, pagará impuesto Global Complementario por el mayor valor obtenido.
Distinto será el caso si la venta se efectúa después del año de la inscripción de la adquisición a nombre del vendedor (cuando lo adquirió a la empresa de leasing), ya que tendrá derecho a rebajar 8.000 UF como ingreso no renta.
Entonces, en el caso planteado, quizás es bastante más conveniente esperar que transcurra el año para realizar la venta, dado que así la persona vendedora no tributaria (eso es con la normativa actualmente vigente).
buenas, vender un inmueble a un cuñado (marido de hermana) se considera persona relacionada?
Manuel:
No sería relacionado, siempre que sea la enajenación como dueño personal, ya que no es descendiente ni descendiente, ni siquiera colateral. No hay laso de consanguinidad. Si la venta se realiza como empresa, hay que ver los otros relacionamientos que se indica más abajo, como ser director, gerente ú otros cargos.
El SII en el oficio N° 1.796, de 03.06.2022, indicó lo siguiente:
«Lo anterior, cumpliendo ciertos requisitos, entre ellos, que la enajenación no se efectúe a un relacionado. De acuerdo con la ley y lo instruido en la Circular N° 43 de 2021, los supuestos de relación concurren cuando el propietario enajena el bien respectivo:
1) A una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente;
2) Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad;
3) A un relacionado en los términos del N° 17 del artículo 8° del Código Tributario(1);
4) A los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores de la sociedad en que el enajenante participe directa o indirectamente(2), así como a toda entidad controlada directa o indirectamente por estos últimos.»
Notas:
«1 Se entenderá por “relacionados”: a) El controlador y las controladas, siendo controlador toda persona o entidad o grupo de ellas con acuerdo explícito de actuación conjunta que, directamente o a través de otras personas o entidades, es dueña, usufructuaria o a cualquier otro título posee o tiene derecho a más del 50% de las acciones, derechos, cuotas, utilidades o ingresos, o derechos a voto en la junta de accionistas o de tenedores de cuotas de otra entidad, empresa o sociedad. b) Todas las entidades que se encuentren bajo un controlador común. c) Las entidades y sus dueños, usufructuarios o contribuyentes que a cualquier otro título posean, directamente o a través de otras personas o entidades, más del 10% de las acciones, derechos, cuotas, utilidades o ingresos, o derechos a voto en la junta de accionistas o de tenedores de cuotas. d) El gestor o participe de un contrato de asociación u otro negocio de carácter fiduciario respecto de la asociación o negocio en que tiene derecho a más del 10% de las utilidades. e) Las entidades relacionadas con una persona natural de acuerdo a los literales c) y d) anteriores, que no se encuentren bajo las hipótesis de las letras a) y b), se considerarán relacionadas entre sí. f) Las matrices o coligantes y sus filiales o coligadas, en conformidad con la ley N° 18.046.
2 Especificado en la Circular N° 43 de 2021 (punto 4.4).»
El oficio referido lo puede buscar en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo37
Omar:
Buenas tardes, le agradezco sus orientaciones y mi consulta es la siguiente
En el año 2017 y mediante posesión efectiva heredé parte de un inmueble de mi padre que falleció (5 herederos), la parte que me corresponde se la transferí a mis hijos mediante escritura de compraventa de cesión de derechos y se constituyó, también mediante escritura, un usufructo vitalicio a mi favor. Mi consulta es la siguiente ahora que se quiere vender esa propiedad puedo renunciar o enajenar ese usufructo?? si opto por enajenarlo, el valor que se me pague está afecto a impuesto? agradezco su orientación
María:
Puede renunciar a dicho usufructo vitalicio. No tenemos los datos de cuál es la restricción de uso, ya que podría no ser factible la enajenación de tal derecho, considerando, por ejemplo, que el usufructo es sólo para habitar directamente en el inmueble, no pudiendo arrendar o enajenar el derecho de uso.
Si pudiese enajenar, el precio de traspaso sería un ingreso tributable para Ud.
Una pregunta: ¿La enajenación a sus hijos fue un hecho real? Si no lo fue, seguramente tendrán problemas para demostrar el costo de adquisición de los derechos para considerar como rebaja del valor de venta actual.
Estimado
Adquirí una propiedad en un remate judicial, donde yo era el demandante. No hubo ofertas, de modo que solicitamos la adjudicación a mi nombre. (Tuve que pagar una diferencia porque el mínimo era superior a la deuda, a lo que se sumó el pago de contribuciones y cuentas atrasadas.) El remate fue el año pasado y quedó inscrita a nombre mío en marzo de este año.
La diferencia entre el precio de venta y el de compra es inferior a UF 8.000. ¿El resultado irá a mi global complementario?
Si vendo la propiedad en menos de un año, ¿soy considerado vendedor habitual?
¿Debo pagar el IVA?
Saludos cordiales
Ignacio:
Cuidado con el efecto de la venta antes del año, dado que no podría rebajar como ingreso no renta las 8.000 UF. y no podría tributar con impuesto único del 10%, sino que tributará con la norma general (Global Complementario definitivamente) por la utilidad obtenida, que sería precio de venta menos costo corregido.
No estaría afecto a IVA, ya que Ud. no se dedica a la compra y venta de propiedades, es decir, no es una empresa con giro inmobiliario (si así fuera, sería afectado con IVA).
Muchas gracias por su pronta respuesta. Saludos cordiales.
Estimado: somos una sucesión de 12 personas y queremos vender una propiedad. Tengo entendido que hace poco salió una ley de pago de impuestos por esta venta y que este impuesto va a depender del tramo que cada heredero revisa por dicha venta.
Maneja UD esa información.
Atte Fco. Rodríguez
Francisco:
Para los herederos la fecha de adquisición es la muerte del causante. El valor que se considerará como costo de esos derechos, en vuestro caso, será la proporción del avalúo fiscal del bien raíz a la mencionada fecha y sobre lo cual se determinó la base afecta al impuesto de herencia.
Con esos datos, cada uno de los herederos (12), deberán ver cuál es la tributación que les corresponde, considerando si el comprador de los derechos (del bien, donde todos son vendedores de derechos) es o no relacionado. Asumiendo que no lo son, entonces deben determinar la diferencia entre el precio de venta de los derechos de cada partícipe, restando el costo actualizado y, si procede, rebajar 8.000 UF como ingreso no renta, debiendo tributar solamente si se supera esa cifra (salvo que ya algunos de los vendedores ya la ocupara en transacciones similares). La tributación será un impuesto único del 10%, si es que el resultado de la operación descrita es positivo.
No se afecta con Impuesto Global Complementario, salvo que se tratara de una operación entre partes relacionadas, que al parecer no sería el caso.
Estimado Omar
Que pasa en el caso de un bien agrícola heredado que luego fue vendido a un tercero, pero que ya pago el impuesto a la herencia respectivo?
Ejemplo concreto:
Sr Pepito acaba de recibir en herencia un predio agrícola y pago el impuesto a la herencia respectivo
Luego de transcurrido 10 meses lo vende a un tercero
Ese mayor valor de venta respecto de la tasación fiscal, paga impuesto en el Global Complementario, o el simple hecho de que Pepito ya haya pagado el impuesto a la herencia, queda eximido del pago de impuesto a la renta por la enajenación del bien?
Muchas gracias por tu ayuda
Gonzalo:
El impuesto a la renta es un tributo diferente, ya que afectará, cuando proceda, al mayor valor obtenido en la venta del bien heredado. El monto del bien recibido en herencia, paga impuesto por ese traspaso, fijando así el costo de adquisición que se rebajará de la venta, para determinar si hay o no renta (mayor valor).
En el caso de la venta de un bien recibido por herencia, se considera adquirido en la fecha de muerte del causante. Por ello, es adquisición determinará cuál será la tributación que le afecte en la futura venta, dado que si ocurre antes del año o es realizada a un comprador relacionado, pagará el impuesto Global Complementario, sin ninguna rebaja. En cambio, si es enajenado, el mayor valor tiene un beneficio de hasta 8.000 UF (tope por contribuyente) que es considerado no renta y sólo el exceso pagará un impuesto único del 10%.
Por ello, no paga doble impuesto.
Hola Omar, primero que todo muchísimas gracias por darte el tiempo en responder nuestras dudas.
Mi pregunta va relacionada con el pago de impuestos a la utilidad obtenida al vender unas propiedades.
Hace más de 10 años compré varios departamentos pensando que serían parte de mi jubilación pero con tantos cambios tributarios ya no quiero seguir teniéndolos y los voy a poner a la venta. Si bien no tengo giro de Compra y Venta de inmuebles, no declaro mi renta en base a contabilidad y no estoy afecto a impuesto de Primera Categoría podría entonces pagar el impuesto único del 10% por la utilidad obtenida en la venta de estas propiedades?
Mi duda radica en que el SII podría considerarme como vendedor habitual si este año vendo 15 propiedades por la frecuencia de venta? (a pesar de que fueron adquiridas hace 12 años) o es posible explicar que el ánimo inicial de compra de esas propiedades no era venderlas para obtener rentabilidad, si no, conservarlas.
Gonzalo:
Tranquilo, la habitualidad se mide desde la adquisición cuando hay ánimo de venta, es decir, no la dedicó a la renta, como es su caso, sino que está destinada a realiza compra y venta del activo.
En su caso, independiente de la cantidad de bienes que venderá, no será habitual, pudiendo utilizar el tope de las 8.000 UF, hasta agotarlo, como rebaja de la utilidad obtenida, para luego quedar afecto a impuesto, donde puede elegir el pago del 10% como impuesto único.
Lo podemos ayuda en todo el trámite, desde la escritura de venta. Se puede contactar con nosotros.
Estimado Omar primero que todo agradecer la orientación.
Quería hacerle la siguiente consulta.
Yo como persona natural el año pasado pedí un crédito de consumo y compre dos terrenos de 5000 metros cuadrados como inversión, una ves estando inscritos a mi nombre en CBR, los vendí, mi consulta es por el mayor valor obtenido debo realizar un pago de impuesto, todo esto fue en menos de un año de la compra, son terrenos sin construir y que pagan contribución como sitios eriazos. Volví a realizar la inversión nuevamente con dos terrenos mas y me gustaría tener la tranquilidad de que estoy trabajando dentro de la normativa. Soy trabajador dependiente y esta una inversión que me gustaría seguir trabajando.
De ante mano muchas gracias.
Alberto:
Como Ud. obtuvo renta en la compra y venta de los inmuebles, que los tuvo en su poder menos de un año, debe pagar por ello impuesto sumando la utilidad obtenida con el resto de las rentas en su global complementario.
No tiene tributación ni rebaja especial, ya que por haber realizado la operación dentro del año de la adquisición, está fuera de la rebaja de las 8.000 UF de la utilidad obtenida y la opción de declarar impuesto único del 10%.
Si sigue con éste tipo de negocios, relacionado con terrenos, es posible que no tenga inconveniente declarando la utilidad obtenida en cada oportunidad y agregándola al resto de las rentas del año, para pagar el Global Complementario como impuesto final.
Ahora, si visualiza que la operación se transforma en una actividad habitual, quizás sería conveniente formalizar una empresa, que obviamente tendrá mayores costos que el actual funcionamiento, pudiendo incluso ser más gravosa finalmente que la actividad desarrollada a nivel personal, pero creemos que avanza hacia allá por el desarrollo de una actividad inmobiliaria (compra y vender terrenos).
Estimado Omar muchas gracias por la aclaración de mi duda, Me podría ayuda con mis ultimas dos consultas sobre mi situación en particular por favor.
En cuanto a la ultima parte de lo que usted indica que al formalizar un empresa enfocada en desarrollo inmobiliario de compra y venta de terrenos usted indica «pudiendo ser mas gravosa que como persona natural» se refiere que pagara mayor impuesto por la actividad o se refiere a que hay alguna falta en la actividad que desarrollo en mi caso en particular, ya que la palabra gravoso me dejo la duda.?
Y mi segunda consulta si me orienta por favor.
Yo vendí mi departamento que había comprado con crédito hipotecario hace 7 años aprox, por que los dividendos me subieron demasiado, y esta venta fue este año al igual que los terrenos. Se cancelo la deuda hipotecaria y la diferencia me fue entregada. Entonces esta venta de mi departamento igual debiese entrar al global complementario o no. ya que este fue adquirido hace 7 años aprox.
De ante manos muchas gracias por la ayuda Omar.
Saludos.
Alberto.
Alberto:
Si Ud. realizará la operación de compra y venta en forma habitual, ello puede ser desarrollado por la vía de la creación de una empresa. Pero si son inversiones que no tienen un fin comercial inmediato, lo más conveniente es realizar eso a nivel personal, dado que podría al momento de la venta, tener una diferencia importante de gravamen sobre la utilidad obtenida (10% de impuesto en calidad de único), como también no tener que pagar patente municipal. La empresa significará formar la empresa, traspasar los bienes a ella (salvo que sea primera compra), llevar contabilidad, pagar patente municipal y la utilidad estará afecta (por ahora), con un impuesto del 27% en Primera Categoría y cuando retire la utilidad debe incluirla en su declaración de Global Complementario y darse de crédito solamente el 65% del tributo pagado por la sociedad (27%). Por ello, el comentario que es más gravoso.
En el caso de la venta de su departamento, que es no habitual, debe determinar el mayor valor obtenido (precio de venta menos valor de adquisición corregido), lo afectará con impuesto único del 10% (no con Global Complementario), previo a rebajar el valor asignado por contribuyente como no renta (es un tope de 8.000 UF, que se va rebajando en la medida que se aplique). La única opción de no pagar impuesto por el mayor valor obtenido, sin limitaciones, es que la adquisición del inmueble sea anterior al 01.01.2004, que no sería su caso.
Muchas gracias por su generosidad respondiendo consultas en su sitio web.
No he podido encontrar con claridad y certeza la forma de reajustar las adquisiciones y enajenaciones de un bien raíz para el Recuadro 2 usando la Calculadora de IPC del INE (calculadoraipc.ine.cl).
En Febrero 2018 se adjudicó un bien raíz de una empresa, y en Abril 2018 se inscribió en el CBR a nombre de los antiguos socios quienes lo vendieron en Julio 2021 (se inscribió a nombre de los compradores ese mismo mes). Preguntas puntuales respecto del llenado de los Códigos 1055 y 1056 del Recuadro 2 (Valor de Adquisición reajustado y Valor de Enajenación reajustado) en la Declaración de Renta por la venta hecha en Julio 2021:
i) Entiendo que el mes de Adquisición es Abril 2018 (el mes en que efectivamente se inscribió el bien raíz a nombre de los antiguos socios) y no el mes de la liquidación y adjudicación (Febrero 2018). Por favor confirmar si estoy en lo correcto.
ii) Asumiendo que el punto (i) anterior está correcto, ¿para determinar la tasa de reajuste del Valor de Adquisición (Cod 1055) usando la Calculadora de IPC del INE se debe considerar Marzo 2018 como mes de Inicio (que es el mes anterior a la Adquisición) y Noviembre 2021 como mes de Término (que es el mes anterior al fin de año)?
iii) ¿Para determinar la tasa de reajuste del Valor de Enajenación (Cod 1056) usando la Calculadora de IPC del INE se debe considerar Junio 2021 como mes de Inicio (que es el mes anterior al de la Enajenación) y Noviembre 2021 como mes de Término (el mes anterior al fin de año)?
Muchas gracias nuevamente por su gran ayuda.
Saludos cordiales.
Roberto:
Se nos había quedado olvidada vuestra consulta, sorry.
Puede usar la calculadora del INE sin problema, sólo que para determinar una variación entre periodos debe considerar como periodo de inicio un mes anterior al de adquisición del bien y como periodo de término un mes antes de la enajenación.
En el caso de la adquisición, se considera la fecha de registro en el CBR de la escritura de compraventa, por lo que para calcular la variación de IPC Ud. debe considerar el mes de marzo de 2018 (el registro ocurrió en abril de 2018).
El artículo 17 número 8 letra b) numeral i), de la Ley de la Renta, dice que se debe reajustar el costo el costo tributario, incluyendo las mejoras, de acuerdo a la variación del índice de precios al consumidor entre el mes anterior al de la adquisición o mejora, según corresponda, y el mes anterior a la enajenación.
Pero Las instrucciones al Recuadro N°2 indica que tanto el valor de venta y el de costo deben reajustarse al 31 de diciembre, en este caso 31 de diciembre de 2021. (hasta el momento esto sería lo válido para no tener discrepancias de cuadratura; recordar que en el uso de la calculadora debe ingresar los datos del mes anterior al cierre, es decir, noviembre de 2021).
Estimado , muchas gracias por su orientación y agradecería si puede orientarme respecto a cómo deberé abordar mi situación tributaria. En el 2021 compré un dpto a mi cuñada pues ella no podía por su situación económica, el 2022 ella pudo optar al crédito y se lo vendí , al leer su informe veo qué pasó menos de un año entre la compra y la venta . Entiendo que por esa Razón en mi declaración de renta del periodo 2022 deberé pagar el impuesto por la difencia que existió entre la compra y la venta? Y que esa diferencia o ganancia deberé considerarla como renta en mi global complementario ? O como puedo yo pagar el 10% del impuesto que se señala….ahí no entendí bien cómo proceder, agradecería entender para entender a qué debo atenerme en materia del impuesto de esta operación . Muchas gracias
Marcela:
Tiene que tributar en forma normal la utilidad obtenida en la transacción, que por estar dentro del año desde que adquirió el inmueble, no puede acceder a la tributación especial (no puede rebajar las 8.000 uf ni pagar el 10% sobre la renta obtenida). Debe agregar la utilidad al resto de sus rentas y pagar el impuesto Global Complementario.
Muchas gracias por la excelente orientaciòn que brinda desinteresadamente, es un gran aporte.
Tengo el siguiente caso: 3 hermanas sin actividad de 1ª categoría adquirieron una propiedad por herencia de su madre que falleciò el año 2006, el año 2015 la retasaron ante el SII a valor de mercado al 29-9-2014, y la vendieron en marzo 2021 a un tercero no relacionado. El mayor valor obtenido, considerando como costo el avaluo fiscal al 1ª enero 2017, supera con creces el monto de UF8.000 para cada una de ellas. Consultas:
– El impuesto pagado en la posesiòn efectiva se puede rebajar del impuesto GC en la lìnea 29? en forma proporcional.
– El mayor valor obtenido por sobre las UF8000 queda afecto a GC en un tramo muy alto. Puedo optar por pagar el impuesto unico de 10% ?
– En los otros regímenes de tributaciòn opcionales se aplica en ambos casos la tabla de GC, o sea en ningùn caso sería màs barato, es así?
muchìsimas gracias de antemano
Nana:
Creo que lo más conveniente, para el caso planteado, es que paguen el impuesto único del 10%, por lo que supere las 8.000 Uf de utilidad que obtenga cada comunero, ya que ello además no le afecta al resto de las rentas (como es un impuesto único, no incide en la tributación de otras rentas que pudieran tener en el año 2021). Pueden optar a dicho sistema, por no ser habituales y el comprador no está relacionado, por la venta de un derecho sobre un inmueble adquirido en el año 2006, sin ninguna rebaja (no procede rebajar la proporción del impuesto de herencia), considerando como costo la retasación debidamente comunicada al SII y sobre la cual deben haber estado pagando contribuciones.
Estimado, primero que todo muy buena su ayuda y orientación.
Mi consulta es, ¿ mi padre compro un inmueble hace ya mas de 20 años, esta totalmente pagado y sin deuda, y el valor mercado actualmente es de 200 millones de pesos, pero el ya esta en una edad avanzada y quiere venderlo a mi (hija) en 50 millones (lo asesoraron asi) … puede haber algún problema en la venta si la hacemos asi, me refiero al sii ? o que deberíamos hacer ?
Gracias.
Trinidad:
Esa venta estaría viciada, ya que tiene un precio que no corresponde (es menos que el 50% del valor y existiría «lesión enorme»). Lo que debería explorar es una donación, siempre que tenga un patrimonio que se lo permita. La donación se considera al valor de avalúo del bien que pretende donar. Es un trámite judicial y quizás es lo real, ya que no pretende vender el bien, sino regalarlo.
Hola Omar, notable su paciencia y sus explicaciones.
Quería consultarle sobre mi caso:
Una empresa inmobiliaria, que no está relacionada con la parte vendedora, comprará un terreno a nuestra sucesión que se divide en dos partes; los herederos del fallecido, que es mi padre (año 2005): mi madre, hermano y yo. Por otro lado, está mi prima que heredó de mi tío fallecido (año 2017). Otro dato es que el terreno lo compró mi abuelo fallecido (año 1982), lo heredaron sus hijos ya nombrados y su esposa fallecida (año 2007).
Entiendo que no pagaríamos IVA, pero tengo mis dudas con gravar con el impuesto único de 10%. En mi caso ¿Pagaría ese impuesto?
Muy agradecido.
Pablo:
Nuestra actividad es apoyar con lo que sabemos, actuando en equipo, para así entregar aporte en momentos complicados y también buscando que nos conozcan y nos recomienden nuestros servicios de consultoría.
En lo planteado, hoy se está vendiendo en bien raíz que está poseído en comunidad por varios comuneros que han adquirido esos derechos de sucesiones hereditarias. Obviamente, al no ser una venta de un activo que esté en alguna empresa dedicada a ese tipo de transacciones, no es aplicable el IVA (no son constructora o inmobiliaria).
Las fechas de adquisición de los derechos es el momento del fallecimiento del causante que corresponda a cada comunero actual, siendo la última el año 2018 y la primera el año 2005, por lo que en ambos casos, para determinar la si hay que pagar impuesto por la venta, deben calcular la utilidad obtenida, tomando la proporción del precio de venta proporcional, menos el valor que se incluyó como activo (derechos) en cada posesión efectiva, rebajando también las 8.000 UF, si no las han utilizado antes (o el remanente), con lo cual determinarán si hay mayor valor afecto a tributación.
La tributación, puede ser el 10%, en calidad de impuesto único, o reliquidar el impuesto Global Complementario de los períodos en los cuales el vendedor era titular de los derechos, con un máximo de 10 años.
Hola, tengo una consulta, una persona natural le vende un bien raiz a una empresa de la cual es socia (relacionado) (compra fue en al año 2009 la venta sería este año).
Que impuesto tendría que pagar la persona natural por el mayor valor? El mayor valor se agrega a su Global?
Se puede acoger al impuesto único del 10%?
Gracias por responder mis dudas.
Patricia:
Al ser una venta a un relacionado, pagará impuesto en forma normal, es decir, no puede utilizar el pago del impuesto único del 10%, ni reliquidar el Impuesto Global Complementario.
Puede ver la instrucción específica en la Circular del SII N° 43/2021, páginas 5 y 6, que indica específicamente lo siguiente:
«4.4. Efecto tributario de concurrir alguno de los supuestos de relación entre las partes intervinientes
Las enajenaciones enumeradas en el N° 8, en general, se gravan con impuestos finales sobre base percibida. Sin embargo, y según dispone el nuevo párrafo segundo de este N° 812, ante la concurrencia de alguno de los supuestos de relación entre el enajenante y el adquirente, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales y sobre base devengada.
Adicionalmente, supuesta la relación, no se podrá reliquidar el IGC, según dispone el literal v) de la letra a) del N° 8; no se aplicará el ingreso no renta de 10 UTA, según dispone el literal vi) de la letra a) del citado N° 8; ni será aplicable el INR y el impuesto único y sustitutivo de 10% que contemplan los literales ii) y iii) de la letra b) del referido N° 8.»
Estimado Omar, muy buen artículo aclarando la tributación de la venta de inmuebles. Tengo una consulta, ¿cuál será el impuesto a la Renta correspondiente a la venta de un terreno urbano de los miembros de una sucesión que obtuvo dicho terreno por herencia? El terreno ha permanecido en la familia por décadas, por lo que el terreno pretendido vender ha aumentado de manera importante su valor económico desde la compra original, venta que se realizará a una empresa inmobiliaria, persona jurídica y dueños distintos a los de la familia. Entiendo que la operación no está gravada con IVA. Muchas gracias.
Francisco:
Uno de los antecedentes básicos es saber la fecha de adquisición de los derechos sobre el bien raíz, es decir, cuál es la fecha de fallecimiento del causante (quién generó la herencia), para los actuales dueños. Si esa adquisición de derechos es de antes del 01.01.2004, la venta a un no relacionado no estaría afecta a impuesto a la renta. Si la fecha es posterior al 01.01.2004, el mayor valor, asumiendo que no es habitual la venta y es a un comprador no relacionado, pagará un impuesto único del 10% o puede reliquidar en hasta 10 años del Impuesto Global Complementario por la utilidad obtenida.
Como no es un venta habitual de bienes raíces, no está afecta a IVA.
Le sugiero analizar con datos concretos la situación, para que tenga claridad de los efectos. La fecha de adquisición es la fecha de muerte del causante (el que generó la herencia de los actuales herederos que tienen derechos en el bien raíz). Se tomará la situación de la última herencia (puede que sean varios procesos hereditarios, ya que el comprador original pudo ser el abuelo y hoy los actuales propietarios podrían ser los nietos, quienes heredaron de su padre o madre).
Buenas tardes estimados, favor su ayuda, si una empresa vende un terreno urbanizado, separando la venta en el Usufructo y la nuda propiedad;
Se facturan afecto a IVA los dos conceptos? el Usufructo y la nuda propiedad??
Como se aplica el descuento por concepto del costo del terreno?, se le descuenta todo a la nuda propiedad o se prorratea??
Quedo atento
Slds,
Patrik:
No nos entrega muchos antecedentes, ya que asumimos que la transferencia la realiza a personas distintas, dado que si es a una sola, sería parte de una venta completa (nuda propiedad + usufructo). También no indica si el terreno es propiedad de una empresa dedicada a la compraventa de bienes inmuebles como giro, para determinar si está o no afecta a IVA.
Si Ud. tiene el terreno como activo fijo y no se dedica a la construcción o venta de inmuebles, la venta no está gravada con IVA. Por venta se incluye la transacción de la nuda propiedad. El usufructo es un derecho.
Si por el contrario, fuera un hecho gravado con IVA, el valor a rebajar en la venta de la nuda propiedad, como asignable al terreno, sería el costo corregido de éste. La venta del usufructo, en éste caso, no tendría costo. Volvemos a reiterar que entenderíamos que es a una persona diferente del que adquiere la nuda propiedad.
Estimado,
Se agradece la claridad en sus explicaciones.
Agradecería me pudiera orientar sobre si la venta de un terreno paga impuesto. Se trata de un terreno que vende una persona natural a otra, adquirido en 1980 sin ninguna construcción.
De antemano gracias
María:
Si la operación es de una persona natural que no tiene registrado el bien en su contabilidad (empresario individual), que no tiene el giro de compra y venta de inmuebles, dado que la adquisición del inmueble es antes del año 2004, la utilidad obtenida no paga impuesto, ya que es considerada como un ingreso no renta, según la norma vigente al 31.12.2014 (eso es lo que se aplica).
Estimado,
Muy buena su página. Quería consultarle por el tratamiento tributario para los comuneros cuando se adjudica un bien a uno de los herederos en particular. El formulario 2890 indica precio de enajenación, identificando como enajenante a la masa de herederos y adquirente a uno de ellos.
Entendiendo que la adjudicación en realidad es meramente una especificación de derechos, como se conjugarían ambos escenarios? La función del F2890 sería meramente informativa? O efectivamente los restantes herederos deberán tributar (aprovechando la franquicia de las 8.000 UF INR) por el valor asignado al inmueble adjudicado en la partición?
Gracias!
María Francisca:
El formulario 2890, en el caso de una adjudicación de bienes en una herencia, no tiene efectos para las partes intervinientes (los herederos), ya que se aplica para ellos la norma del art. 17 N° 8 letra f) de la Ley de la Renta, que determina como no renta la diferencia del valor incluido en la tramitación de la herencia con el monto de la adjudicación, manteniéndose el primer monto como costo para futuras enajenaciones. En otras palabras, la adjudicación de bienes de una comunidad hereditaria no genera efectos tributarios directos para los adjudicatarios (no necesariamente herederos, ya que podrían haber adquirido derechos hereditarios), sin importar el valor al cual fueron adjudicados los mencionados bienes.
La norma legal establecida en la Ley de la Renta indica:
«ARTICULO 17°.- No constituye renta:
…
8°.- Las cantidades que se señalan a continuación, obtenidas por personas naturales, siempre que no se originen en la enajenación de bienes asignados a su empresa individual, con las excepciones y en los casos y condiciones que se indican en los párrafos siguientes:
…
f) No constituye renta la adjudicación de bienes en la partición de una comunidad hereditaria y a favor de uno o más herederos del causante, de uno o más herederos de éstos, o de los cesionarios de ellos, ya sea que se trate de personas naturales o no. El valor de adquisición para fines tributarios de los bienes que se le adjudiquen corresponderá al valor que se haya considerado para los fines del impuesto a las herencias en relación al bien de que se trate, reajustado de acuerdo a la variación del índice de precios al consumidor entre el mes anterior al de la apertura de la sucesión y el mes anterior al de la adjudicación.»
Las instrucciones al respecto están incluidas en la Circular N° 43/2021, que en su página 27 y 28 indican lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
«4.10. Modificaciones a la letra f) del N° 8 del artículo 17: adjudicación de bienes en la partición de una comunidad hereditaria
La Ley sustituyó completamente la letra f) del N° 8, manteniendo la regla de considerar como INR la adjudicación de bienes en la partición de una comunidad hereditaria.
El INR aplica, conforme a la ley, a los adjudicatarios, sean estos los herederos del causante o herederos o cesionarios de estos últimos, “ya sea que se trate de personas naturales o no”.
En lo demás, se mantiene la forma de determinar el costo de una futura enajenación de los bienes adjudicados, esto es, en el valor que se haya considerado para los fines del impuesto a las herencias, incluso cuando tales bienes resultaron exentos de dicho impuesto, reajustado según la variación del IPC entre el mes anterior al de la apertura de la sucesión y el mes anterior al de la adjudicación.
Lo anterior resulta aplicable tanto respecto de las adjudicaciones que tengan lugar en particiones efectuadas por un partidor, como en aquellas efectuadas por los propios comuneros, ya que, de acuerdo con lo dispuesto en el Título X, del Libro III del Código Civil, ambas formas proceden para efectos de partir una comunidad hereditaria, respecto de lo cual la letra f) del N° 8 no hace distinción.»
Estimado Omar,
Primero agradecer tan importante foro, sin duda es de gran utilidad para miles de profesionales a fines.
Tengo la siguiente situación:
Sucesión nace en el año 90 con bienes raíces heredados, en razón 75% y 25% para ambos herederos.
Este año, el socio minoritario venderá sus derechos del 25% a su hermana, con ello quedara como única heredera con el 100% de los derechos. Antes de esta operación, la sucesión realiza termino de giro y paga los respectivos impuestos.
Por la compra de estos derechos (25%) la hermana paga 3.500 uf aprox. por ellos, la consulta es, ¿puedo considerar este pago para imputarlos como costos sobre una futura venta de las propiedades heredadas? y ¿debo realizar el calculo sobre el beneficio de INR sobre las 8.000 UF solo por el 25% que adquirí ahora o también se considera como INR por ser herencia del año 90?, desde ya agradecido.
Alfredo:
Lo primero es diferenciar que Ud. tiene la iniciación de actividad de la sucesión como vehículo para la declaración de impuestos generados por la explotación de los bienes, ya que asumo que ya cada uno ya recibió la asignación de los porcentajes de propiedad en los bienes heredados, con la tramitación de la posesión efectiva. Esta comunidad, está declarando las rentas obtenidas, por lo que al realizar el término de giro, cada comunero mantiene sus derechos en los bienes (pueden ser más de uno), lo cuales adquirieron al momento de fallecer el o la causante.
Entonces, en el caso del comprador del 25% de los derechos (según lo que podemos deducir no serían derechos hereditarios, sino derechos sobre el bien raíz que pertenecen al comunero vendedor), éste pasará a tener el total de la propiedad de los derechos del bien raíz, con lo cual tendrá dos valores de adquisición: el valor del 75% de los derechos estará determinado por lo indicado en la posesión efectiva, entendiéndose como fecha de adquisición la de muerte del causante. El otro 25% de los derechos, tendrá como costo de adquisición el valor que se paguen (las 3.500 UF que Ud. indica).
Entonces, en la futura venta de los bienes raíces tendrá dos valores y fechas: por el 75% de los derechos, adquiridos en la fecha de muerte del causante (año 1990), tendrá el valor considerado en la posesión efectiva (sobre la cual se calcula el impuesto de herencia) y por el 25%, que se adquiere en el presente año, el costo será el monto que pague por ellos. Entonces, por el 75% no estará afecto a impuesto (dado que los adquirió antes del 01.01.2004, mientras por el 25% deberá considerar la norma actual que permite rebajar las 8.000 UF por contribuyente, pagando impuesto si se supera éste monto (10% como impuesto único o reliquidando el Global Complementario en el período en que dichos derechos estén en poder del vendedor, con tope de 10 años).
Tendrá que tener todos los antecedentes disponibles para futuras validaciones de su situación, por parte del SII, ya que hay que demostrar la fecha de adquisición de ambas partes de los derechos, que al acumularse dejarán la totalidad de la propiedad a nombre del vendedor futuro.
Estimado Omar., agradezco mucho tus comentarios y me gustaria preguntarte por algo puntual.
Socio de una soc ltda vende Bien Raiz a la sociedad (Relacionado).,el Bien Raiz se compro el 2011 y se vendio el 2017 se produce un mayor valor de $ 40.000.000.- esta diferencia como tributa:
1.- se suma al global complementario del 2017
2.- se paga separtadamente del global pór los $ 40.000.000.-
3.- o se reparte esta cifra en los años que se tuvo la propiedad y se reliquida el Global de esos años.-
4.- o se puede pagar un impuesto sustituyivo del 10 % por la diferencia de precio.
5.- Se que por venderse a un relacionado no tiene el ingreso no renta de las 8.000 u.f.
muy agradecido por su atencion a la presente consulta
Alberto:
El SII tiene publicada esa respuesta, en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm que indica específicamente para el caso, lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
«1.- Mayor valor en la enajenación o venta de bienes raíces (Bs Rc) situados en Chile o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, cuando la enajenación sea efectuada por personas naturales que no determinen IDPC sobre rentas efectivas:
a.- Bs Rc adquiridos antes del 1° de enero del 2004, independiente de la fecha de su enajenación. Su tributación se rige por las normas de la LIR vigentes al 31 de diciembre de 2014.
b.- Bs Rc, adquiridos a partir del 1° de enero del 2004, enajenados a contar del 1° de enero de 2017. Su tributación se determina de acuerdo a lo siguiente:
b.1.- Contribuyente enajena a una entidad o persona relacionada:
• IGC o IA, sobre la base percibida o devengada
• El mayor valor se devenga en un solo ejercicio
• Sin opción de reliquidar el IGC
• Sin derecho a INR hasta de las 8.000 UF»
En simple, la diferencia entre el valor de venta y el costo, obtenida como utilidad, tributará en Global Complementario, sumándose al resto de la rentas que la persona obtuvo, por ser el comprador una empresa relacionada.
Estimado Omar, le consulto, entre otros giros , presento giro de compra y venta de propiedades y opero mi giro como persona natural con giro comercial ( Bajo mi Rut personal) . Hace un tiempo atrás, compré una propiedad para fines habitacionales , para vivir , por tanto no la incorporé en mi contabilidad y la vendí después de un año.
La consulta , de igual manera deberé pagar impuesto por la utilidad e IVA? , de qué forma puedo argumentar ante el SII , que compré la propiedad para fines habitacionales , ya que la única alternativa que tengo para comprarme una vivienda es bajo mi Rut, el cual paralelamente presenta el giro comercial.
Saludos y gracias de antemano por la respuesta
Eduardo:
El empresario individual es una ficción tributaria que separa en el registro contable la actividad comercial o industrial desarrollada por una persona natural (física), operando con el mismo RUT.
En su caso, si la compra es para uso personal y no de la actividad comercial, no debe estar registrada en la contabilidad, con lo cual puede acreditar que la venta es a nivel personal y por ello pagará el impuesto que proceda, rebajando de la utilidad obtenida el valor de hasta 8.000 UF como ingreso no renta (es un tope por contribuyente), pagando impuesto único con tasa 10% si hay un valor por sobre dicha rebaja. No debe facturar la venta y sólo la realiza con la escritura pública, dado que no es parte del activo del negocio, lo que se comprueba al no tenerlo registrado en la contabilidad (si lo tiene, hay un error y lo debe sacar, ya que la adquisición fue para uso personal).
Buenas tardes
Si bien es super clara la explicación, me queda una duda respecto a la conclusión y un caso en particular.
«Con lo anterior, se puede concluir que lo que determina el sistema de tributación al cual estará afecto lo marca la “fecha de adquisición”, no hablando de construcción, por lo que hasta aquí la situación analizada estaría no gravada con ningún impuesto a la renta, sin importar la cuantía de la operación (obviamente no debe ser realizada con un relacionado), siempre que la propiedad efectivamente se haya adquirido antes del 01.01.2004 (escritura inscrita en el Conservador antes de esa fecha) y sea de una persona natural que no tributa por su renta efectiva en Primera Categoría.»
Una PN heredó hace 50 años una tremenda parcela, se inscribió en esos años el bien, ahora se hicieron lotes y se hará la nueva inscripción por lote y rol en CBR, afecta esta nueva inscripción la fecha de adquisición para no estar gravada con ningún impuesto a la renta??
Agradezco me pueda ayudar con esa duda
Claudia:
No, se mantiene como fecha de adquisición la original, es decir, la herencia recibida hace 50 años. La acción de loteo no cambia la fecha de adquisición, ya que dicho loteo está realizado bastante más allá de los cuatro años desde el momento en que la propiedad fue inscrita a nombre del actual dueño que está realizando la subdivisión.
El cuidado es que la persona natural no tenga la mencionada parcela dentro de la contabilidad (empresario individual).
Estimado Omar, una consulta cual es el formulario del SII que debo utilizar para realizar el pago del impuesto sustitutivo por el exceso del 10%.
muchas gracias por tu pronta respuesta.
Joaquín:
El impuesto único del 10% por el mayor valor en enajenación de bienes raíces se declara anualmente en la Declaración de Renta. En el año recién pasado se incluyó en la Línea 58 del Formulario 22
Estimados:
Como siempre excelente su pagina. Consulto por esta vía porque no encontré alguna nota relativamente nueva referente a lo que les consulto. que es lo siguiente:
Si una persona natural chilena , hace inversiones en el extranjero en forma directa, a nombre de su RUT, con dólares que tenía comprado en el extranjero, por ejemplo que con esos dólares adquiera un Bien Raíz en USA y obtenga ganancias por el arriendo de ese Bien Raíz. ¿Tiene que declarar en algún lugar que tiene efectuada esa inversión o solo tiene que declararla cuando remese sus ganancias a Chile?
Saludos y muchas gracias.
Soledad:
Está duplicada la consulta. Fue contestada en el anterior envío.
Estimado Omar
Junto con saludar quisiera hacer la siguiente consulta, como se informan al SII, la mejoras realizadas en un bien raíz para que formen partes de valor de adquisición, que se considera como costo para determinar el mayor valor en el caso de venta.
Gracias
Ester:
Las mejoras en un bien raíz se pueden informar en la declaración jurada de mejoras a bienes raíces. La cual puede ser realizada vía Internet en la siguiente ruta:
http://www.sii.cl/ -> Servicios Online -> Avalúos y Contribuciones de bienes raíces -> Solicitudes y declaraciones -> Declaración jurada de mejoras de bienes raíces, Ley N° 20.780, de 2014.
En caso de que el bien raíz tenga más de un propietario, deberá realizar el trámite en la dirección regional, con el formulario y documentación que acredite su representación. También tener en consideración que se le pedirá los documentos que acrediten las obras y gastos incurridos.
Se adjunta formato de la declaración:
https://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2015/reso80_anexo1.pdf
Muy buenos dias:
Les saludo cordialmente y junto con ello necesito que me ayuden en esta caso:
Mi hermana y yo heredamos una propiedad la cual recientemente está siendo vendida. Hicimos la posesión efectiva y pagamos el impuesto correspondiente a las herencias. Revisando las págin<s relacionadas con el tema, dice que la propiedad no debe pagar IVA, pero habrá que declararla para el próximo año en la declaración de renta 2022 y a cuanto asciende el porcentaje a pagar.
De antemano muchas gracias.
Jorge:
En vuestro caso los derechos (ya que comparten la propiedad) los adquirieron a la fecha de muerte del causante, siendo el costo de esos derechos el valor que incluyeron en la tramitación de la posesión efectiva, es decir, sobre el monto considerado para el pago del impuesto de herencia.
Entonces, al vender los derechos adquiridos por herencia, que recaen sobre un bien raíz, Uds. deben pagar el impuesto a la renta, si procede, por la utilidad obtenida. No están afectos a IVA, por no ser habituales en la compra y venta de bienes raíces.
Deben considerar el valor de venta de los derechos y rebajar el costo de adquisición, obteniendo la utilidad, luego pueden rebajar hasta 8.000 UF cada uno de los hermanos, para determinar si hay o no cantidad gravada con impuesto a la renta. Si la hay, entonces pagarán un impuesto único del 10% por ese valor, que es la renta tributable en la venta de derechos sobre un bien raíz.
Don Omar, buenos días, estoy adquiriendo una parcela en verde a un inmobiliaria, que en su proyecto indican que la entregarán con luz, agua y camino interiores, al momento de ir a firmar la promesa de compra venta me di cuenta que esta condición no figura y preguntando a la inmobiliaria me indicaron que la habían sacado por un tema tributario ya que incluyendo esta condición (agua,luz y caminos)deberían venderla con IVA y no poniendo este punto se eximirían del cobro del iva, mi pregunta es si yo como comprador en que momento debería pagar iva al comprar un terreno a una inmobiliaria
Juan Carlos:
El caso está muy bien tratado en el Oficio N° 2480, de 05.09.2016, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2016/ja2480.htm donde el SII indica:
«Ahora bien, sin perjuicio de que en dicho pronunciamiento se hacía referencia expresa a urbanizaciones destinadas a vivienda, este Servicio ya se había pronunciado con anterioridad en términos genéricos sobre dicho concepto, señalando que la urbanización de un terreno “consiste en proveerlo de aquellos elementos, tales como: alcantarillado, agua potable, energía eléctrica, pavimento de calles, etc., que lo transforman, precisamente en un terreno urbano”. Al respecto se manifestó también que “De acuerdo al Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, la expresión “urbanizar”, en una de sus acepciones, tiene el significado de “convertir en poblado una porción de terreno o prepararlo para ello, abriendo calles y dotándolos de luz, pavimento y demás servicios municipales”. Este mismo concepto fue utilizado en Ord. N° 2075, de 9/8/2012 y se encuentra plenamente vigente.
De lo anterior se desprende que la venta de terrenos urbanizados, se encuentra afecta a IVA, de acuerdo a las reglas generales contenidas en el D.L. N° 825. No obstante, cabe aclarar, que para que la venta de terrenos se encuentre gravada con IVA producto de la urbanización, las obras de pavimentación, luz, etc., deben encontrarse comprendidas al menos en parte en los terrenos que se venden, esto es, el comprador tiene que hacerse dueño de éstas, o co-dueño, si las obras están en espacios comunes.«
Si no hay tales espacios comunes, donde están los caminos, pero no existe una co-propiedad, están las instalaciones de agua y luz, que no son parte de co-propiedad, entonces no está gravado con IVA la venta del sitio urbanizado, que creo es lo que ocurre en vuestro caso.
Estimado Omar, gracias por esta pagina. Tengo una duda. Yo compre un departamento el año 2014 en aproximadamente 70 millones y lo vendi el 2020 en 110 millones. Con esa diferencia estoy comprando este 2021 2 propiedades (no se si en algun momento tambien debo pagar algun impiesto por estas compras). Hoy estoy haciendo mi declaracion de renta y me pide llenar una declaracion por enajenacion de bienes, debo pagar algun impuesto? Por lo que lei entenderia que el del 10%. Si es asi, mi duda es como calculo el costo del departamento y lo otro, es que en el recuadro que me muestra el SII sale un precio de venta de unos 3 millones mayor al que yo lo vendi realmente. Favor me puede ayudar con esta duda.
Mil gracias
Pilar:
Asumimos que la operación la realiza como persona natural (no empresario individual). Por lo tanto no sería habitual en la compra y venta de inmuebles. Puede acceder a la tributación especial del art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta, que permite rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta, por lo que en su caso, si es que no ha realizado otras ventas anteriormente, el total de la utilidad es considerado no renta, quedándole aún un saldo para ventas futuras.
El valor de venta está reajustado. Debe usar el recuadro 2, cuya instrucciones las puede buscar en https://www.sii.cl/servicios_online/renta/2021/rentaform.html, para ir llenando cada línea, donde determinará que tiene un saldo aún por ingreso no renta para ejercicios futuros y no tributará por la utilidad obtenida.
Muchas Gracias Omar por la respuesta.
Esta es una Sociedad Limitada entre mis primos y una Tia, y la Sociedad está en el Regimen Pro Pyme pero el Transparente, el mayor valor se atribuye en proporción a la participación de los socios o se puede atribuir todo a mi Tia. Por ser un terreno agrícola sin construcción existe algún beneficio?, considerando que el terreno fue adquirido en el año 2001, o sea hace 20 años atrás.
Agradecido por tú ayuda, un abrazo.
Alejandro.-
Alejandro:
La que vende es la sociedad, no son Uds. como dueños. Por ello, la sociedad al estar en el régimen Propyme Transparente determinará el resultado tributario que deben declarar los dueños, en base a su participación, sin crédito (no se pagó el impuesto de Primera Categoría), sin tener ninguna rebaja. Precio de venta menos precio de adquisición corregido es el cálculo de la utilidad, ya que será el activo que deberían tener en la contabilidad, no teniendo ningún trato especial (debieron quizás haber planificado la venta, terminando la sociedad y después de un año vender).
Con esos valores asignados, los dueños deben presentar su declaración de renta, agregando el resto de ingresos personales y pagar el Impuesto Global Complementario.
Hola Omar, muy buenos días.!!
Primero agradecer siempre toda la información que entregas tú y Circuloverde, creo que son un excelente plataforma informativa y he aprendido mucho con ustedes.
Quiero preguntarte sobre una venta de un terreno (Está catalogado como agrícola), el cual lo compro una persona que el Año 2001 a nombre de la Sociedad que tiene con sus hijos, ante lo cual la Empresa ya no tiene movimiento hace ya mas de 5 años y por efecto Pandemia lo vendieron el año pasado (2020) a un tercero. Leí que la reforma tributaria del 2017 grava a todo evento a la venta de bienes raíces que hagan empresas a lo que respecta al mayor valor de la Empresa. Quería saber si en esta Renta AT.2021 los socios deben asignarse el monto que les corresponde por mayor valor, o no se debe informar?.
Agradecería mucho tú ayuda y muchas gracias por adelantado.
Un abrazo.-
Alejandro
Alejandro:
Como Ud. indica, el propietario del bien raíz era la sociedad, quién actúo y enajenó como tal el activo, debiendo considerarlo como un ingreso y rebajarse el monto del costo de compra. La diferencia, dependiendo del régimen en el cual esté, debe tratarlo ya sea para pagar el impuesto de Primera Categoría y/o asignarlo a los retiros o simplemente asignación a los socios, quienes deben pagar el impuesto Global Complementario en las declaraciones personales del año tributario actual, es decir, deben declararlo ahora en abril 2021.
Por ello, dependerá del régimen tributario de la sociedad. Si es Propyme y no han retirado la utilidad, sólo declara impuesto de Primera Categoría la sociedad; si lo retiraron, aparte deberán declararlo en Global Complementario, con crédito del impuesto de Primera Categoría.
Ahora, si estaba en renta presunta, la venta igualmente está gravada con impuesto de Primera Categoría y debe ser asignada a cada socio en la proporción que le corresponda a su participación.
Don Omar, buenas tardes.
Quisiera hacer la siguiente consulta:
Por herencia mi mamá, mi hermana y yo heredamos unos terrenos.
Mi mama tiene el 50 % de los derechos y cada hermano quedo con el 25%.
Mi papá falleció en dic 2017.
En marzo 2020 le vendimos a nuestra mamá nuestros derechos para que ella se quedara con el 100%.
Mi consulta, es estamos afectos a impuesto por la venta hecha a nuestra mamá?
Karina:
Al menos tributariamente no es un buena operación, ya que cuando fallezca su madre, Uds. volverían a pagar impuesto por que ya tenían en su patrimonio, pero eso ya lo hicieron.
¿Esa venta es real o fue una donación? Si es real, debe existir pago del precio.
Considerando que la adquisición de los derechos por parte de los hijos fue diciembre de 2017, deben calcular si tienen utilidad en la venta, considerando el precio de venta (debe ser el de mercado, ya que de lo contrario el SII podría tasar la operación), deduciendo la proporción del avalúo fiscal que se consideró para el pago del impuesto de herencia al fallecer vuestro padre, debidamente actualizado a la fecha de venta. Luego, si hay un valor positivo, considerando que la operación de venta es con un comprador «relacionado», se gravará con Impuesto Global Complementario.
La norma que se aplica está en el art. 17 N° 8, letra b) de la Ley de la Renta, sobre la cual podemos indicar que el SII en el oficio N° 281, de 27.01.2021 para el caso de ventas de bienes raíces o derechos sobre ellos adquiridos después del año 2014, menciona lo siguiente:
«Si la enajenación se efectúa al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales sobre base devengada.»
En este caso, la venta de los derechos es a un pariente ascendiente directo, lo que determina que por la utilidad obtenida sí estarán afectos al Impuesto Global Complementario.
Don Omar, muchas gracias por su pronta respuesta.
¿Para determinar la utilidad de la venta de esos terrenos, mi costo sería el avalúo fiscal o el valor asignado en la posesión efectiva?
Y en relación con el precio de venta, ¿nosotros pusimos un valor estimado, como puedo obtener el valor de mercado de esos terrenos?
¿Que pasa si de una venta de terreno me da pérdida y la otra utilidad, pero al sumar las dos sigue siendo mayor la pérdida, igual debo pagar impuesto por la venta que me genera utilidad?
Quedo atenta.
Muchas gracias.
Karina:
A Ud. la tasarán si el valor no es el de mercado, más aún si en la venta debe pagar impuesto. Su costo es el valor por el cual realizó la posesión efectiva, es decir, el que se determinó para efectos del cálculo de las asignaciones para efectos de impuestos (ahí es obligatorio el valor de avalúo vigente a la fecha de muerte del causante, en proporción a los derechos de cada asignatario). No puede dar en una utilidad y en otra pérdida, si los precios son equivalentes. Si son precios diferentes, con mayor razón estará expuesta a una tasación por parte del SII, que ya tienen la información y dispondrá de tres años para revisar la operación.
Obviamente, si hay utilidad con los datos que Ud. documentó en la escritura de venta de derechos, debe incluirla en su declaración de renta del año tributario 2021, que vence ahora el 30.04.2021.
Estimado Don Omar
Vendí un dpto y esta en la fecha limite del año entre la compra y la venta. mi consulta es cual es la fecha valida para contar el año, el de firma de escritura o inscripción en el conservador de bienes raices? saludos cordiales
Marco:
Es la fecha de inscripción en el conservador de bienes raíces (CBR), en el caso de la compra, que es cuando queda a nombre de la persona adquirente. Luego el plazo se cuenta desde ahí y no desde la fecha de la escritura.
Estimado,
Mi padre murio el 02/09/2020 y dejo bienes y con mi hermana nos repartimos los bienes los cuales una vez salida la posesión efectiva los inscribiremos a nombre de cada uno en el CBR.
Yo me quede con un terreno agrícola de 8 hectáreas que fue adquirida por mi madre el año 84 la cual también falleció.
Y la posesión efectiva echa también.
La consulta es cuando yo puedo vender desde que esté inscrita en el CBR a mi nombre y qué efectos tributarios tengo ?Es un predio agrícola de 8 hectáreas
Muchas gracias
Alberto:
Ud. puede vender cuando lo desee, no hay una prohibición. Lo que sí, dependiendo de algunas situaciones, su tributación por el mayor valor obtenido cambia.
La fecha de adquisición de los bienes o derechos sobre ellos generados por una herencia, es la fecha de muerte del causante (así de denomina legalmente a la persona fallecida que genera la herencia).
Si la venta se realiza antes del año desde la adquisición (en su caso por herencia), pagará impuesto Global Complementario por la utilidad obtenida, que se mide comparando el precio de venta menos el valor considerado para el pago del impuesto de herencia (tasación fiscal).
Si la venta se produce después del año, considerando que Ud. no es habitual en la compra y venta de bienes inmuebles, la tributación será la siguiente:
a) Considera el valor de venta y rebaja el monto del valor de adquisición, que como ya dijimos, para su caso, será el avalúo fiscal incluido en el proceso de posesión efectiva sobre lo que se determinó el impuesto de herencia.
b) Del valor antes determinado, que es la utilidad, se descontará un tope de 8.000 UF, como ingreso no renta (es un tope único por contribuyente y es por todas sus ventas, asumiendo que no ha tenido otras, entonces puede aplicar el total; si la utilidad es menor, entonces el remanente lo podrá aplicar en ventas futuras).
c) Si de la rebaja anterior, hay un valor positivo (por sobre las 8.000 UF en su caso), ud. pagará un impuesto único del 10% o como alternativa el Impuesto Global Complementario (asumimos que le saldrá más bajo el mencionado 10%).
Estimado Omar:
Viendo y leyendo, los distintos tips de la herencia, tengo la siguiente duda:
Causante fallece en Abril 2021, posee un bien raíz que estaba a punto de venderlo, probablemente en mayo, los pasos a seguir para acogerlo al beneficio tributario indicado en el inciso segundo del art.5 de la LIR, debería solicitar la posesión efectiva, pagar el impuesto a la herencia, si corresponde y en ese momento podemos vender el bien raíz y los 2 herederos firman dicha venta??? O falta un paso antes????
David:
Efectivamente, como indica la norma transcrita más abajo, mientras el patrimonio esté indiviso, Ud. puede utilizar esa alternativa de declarar con el RUT del causante, hasta un máximo de tres períodos. Cuando están identificados los comuneros, aun no hay asignación y operaría lo que indica el mencionado inciso, ya que hay un patrimonio indiviso.
El inciso segundo del art. 5° de la Ley de la Renta indica (lo remarcado es nuestro):
«Mientras dichas cuotas no se determinen, el patrimonio hereditario indiviso se considerará como la continuación de la persona del causante y gozará y le afectarán, sin solución de continuidad, todos los derechos y obligaciones que a aquél le hubieren correspondido de acuerdo con la presente ley. Sin embargo, una vez determinadas las cuotas de los comuneros en el patrimonio común, la totalidad de las rentas que correspondan al año calendario en que ello ocurra deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con las normas del inciso anterior.»
La tramitación de posesión efectiva individualiza a los comuneros (herederos legales), pero no asigna la cuota. La determinación de las cuotas se realiza con la liquidación y adjudicación, lo que para la aplicación de ésta norma no puede ocurrir más allá de tres años del fallecimiento.
Entonces, lo que Ud. hará es venta en comunidad y claramente está dentro del beneficio establecido en la norma comentada.
Hola don Omar, primero que todo lo felicito por su interacción.
Una breve introducción:
Somos una Sucesión conformada por 9 personas (esposa y 8 hijos). Adquirimos algunos BR luego del fallecimiento de nuestro padre en el año 2017. Este mismo año obtuvimos la Posesión Efectiva.
El matrimonio era de régimen conyugal, por lo tanto, la esposa era propietaria de un 50% del BR y luego adquiere por herencia el 25% del otro 50% del valor. Los 8 hijos adquieren de la misma manera el 9,375% c/u de ese otro 50% del valor del BR.
Cuando se realizó la valoración de la herencia del BR para efectos de Posesión Efectiva, se le asignó sólo el 50%, debido a que el otro 50% no corresponde a herencia, es propietaria la esposa.
Tengo las siguientes preguntas en relación a pagos de impuestos y beneficios tributarios por ventas de algunos BR:
Venta 1 BR año 2020: (Adquirido por el padre en el año 80. P.E. 2017).
1) Valoración Posesión Efectiva (50% Avalúo Fiscal) +-$24.000.000. Precio de venta (100%)+-$123.000.000.
¿Para declaración de renta, Cómo se realiza el cálculo en el portal del SII para un hijo (en CALCULADORA
ENAJENACIÓN DE BIENES RAÍCES)?. Me aparece predeterminado el valor de venta (100%) y yo debo asignar el
Valor de Adquisición: Herencia al 31/12/2020 (¿me imagino que será el 100% valor del avalúo fiscal a esa
fecha?¿Dónde se obtiene?) y el % de derecho sobre el BR (según mis cálculos debería ser del 4,6875%. La
esposa es propietaria del 62,50%). La casilla de % no permite digitar el valor «4,68…me lo cambia a 4,59 (No
entiendo por qué?).
¿Cuál sería el impuesto que deberían pagar esposa y cada hijo?.
impuesto sería: Diferencia Precio Venta – Adquisición (100% Avalúo Fiscal): MM$ 123,0 – MM$ 48,0 = MM$ 75,0.
Esposa: 50% No incluye impuesto (dueña desde 1980). Herencia 12,5% X 75= MM$ 9,375
Hijos: Herencia 4,6875% X 75= MM$ 3,516
¿Estamos sujetos al beneficio de UF 8.000?
Venta 2 BR año 2021: (Adquirido por el padre en el año 89. P.E. 2017). Terreno fue agrícola. Ahora urbano (por eso la diferencia de precios).
1) Valoración Posesión Efectiva (50% Avalúo Fiscal) +-UF20. Precio de venta (100%)+-UF16.000.
¿Cómo se realiza el cálculo en el portal del SII para esposa (en CALCULADORA ENAJENACIÓN DE BIENES
RAÍCES)?. En declaración de renta 2022 debería aparecer predeterminado el valor de venta (100%) y ella
deberá asignar el Valor de Adquisición: Herencia al 31/12/2021 (¿me imagino que será el 100% valor del avalúo
fiscal a esa fecha?¿Dónde se obtiene?) y el % de derecho sobre el BR (según mis cálculos debería ser sólo del
12,50%, debido a que el otro 50%, ella sería propietaria desde el año 1989).
¿Cuál sería el impuesto que deberían pagar esposa y cada hijo?.
Me imagino que la base para calcular el impuesto sería:
Diferencia Precio Venta – Adquisición (100% Avalúo Fiscal): UF 16.000 – UF 40 = UF 15.960.
Esposa: 50% No incluye impuesto (dueña desde 1989). Herencia 12,5% X 15.960= UF 1.995
Hijos: Herencia 4,6875% X 15.960= UF 748,13
¿Estamos sujetos al beneficio de UF 8.000?
Quedo atento a la confirmación de mis cálculos y observaciones de tu parte.
Gracias.
Julio:
Lo primero, la pregunta está para una asesoría específica que podemos realizarla en nuestra empresa (Ud. verá si toma contacto).
Pero para ayudarlo al análisis, queremos indicar que hay errores en algunos conceptos y ello genera un cambio importante en los cálculos que Ud. está aplicadamente realizando.
Haremos referencia a lo indicado en la página 61 de la Circular del SII N° 44/2016, que indica:
«Fecha de adquisición de los bienes adjudicados.
Conforme a la legislación civil chilena, la sociedad conyugal no constituye una comunidad, sino que esta última nace sólo una vez disuelta la primera.
Por lo anterior, y dado el efecto declarativo que en este acto tiene la adjudicación, se entiende que el adjudicatario ha sido dueño del bien adjudicado desde el momento en que se formó la comunidad, esto es, desde que se puso término a la sociedad conyugal.»
Al respecto el art. 1.764 del Código Civil establece las causales de disolución de la sociedad conyugal:
«Art. 1764. La sociedad conyugal se disuelve:
1º. Por la disolución del matrimonio;
2º. Por la presunción de muerte de uno de los cónyuges, según lo prevenido en el título Del principio y fin de las personas;
3º. Por la sentencia de separación judicial o de separación total de bienes: si la separación es parcial, continuará la sociedad sobre los bienes no comprendidos en ella;
4º. Por la declaración de nulidad del matrimonio;
5º. Por el pacto de participación en los gananciales o de separación total de bienes, según el Título XXII-A del Libro Cuarto y el artículo 1723.»
En base a lo anterior, la adquisición de los derechos de todos los comuneros, en el caso relatado, será a la muerte del causante, tanto la porción que corresponde a la comunidad (la parte que no es herencia) y obviamente los derechos de los herederos.
Los valores a utilizar son los montos sobre los cuales se calcula el impuesto de herencia, que para los bienes raíces será el avalúo vigente a la fecha de muerte del causante.
Con lo anterior, se deben determinar los costos de adquisición de los derechos que se venderán en el futuro, no considerándose la fecha real de adquisición por parte del cónyuge que ha fallecido.
Con todo lo anterior, cada comunero y además el cónyuge sobreviviente, tendrá el valor de sus derechos que enajenará en el futuro, con lo cual cada uno de ellos determinará su tributación.
Si la venta es a un relacionado, no se aplicará la tributación especial, sino la general, es decir, el impuesto Global Complementario sobre la utilidad obtenida. Si la venta es a un no relacionado, entonces se calculará la utilidad que cada uno obtenga, pudiendo rebajar de ella un tope de hasta 8.000 UF, cada uno, por lo que la venta del primer bien no tendrá utilidades gravadas y el saldo de esas 8.000 Uf se aplicarán para la venta del segundo bien, donde claramente la madre tendrá que pagar un impuesto único del 10% sobre el mayor valor determinado (una vez rebajado el ingreso no renta que le quede como excedente del tope de las 8.000 UF) o reliquidar esa utilidad en el Global Complementario desde el año 2017 al 2021 (esto lo deben analizar, ya que seguramente será más conveniente declarar el 10% en calidad de impuesto único).
Don Omar,
mi consulta, para declaración renta 2021. El 2020 hicimos con mis hermanos posesión efectiva de un depto y al mes se vendió, escritura de 1985, ¿debo declarar el 2021 o 2022? desde cuanto $ debe pagar impuestos?
Muchas gracias.
Carlos:
Faltan más antecedentes para responder bien, pero trataremos de ayudarlo.
La adquisición de un bien heredado se entiende adquirido en la fecha de muerte del causante (así se denomina a la persona fallecida que era titular del patrimonio heredado). Si desde esa fecha, hasta la venta, hay más de un año, la tributación de la porción del ingreso obtenida en la venta de derechos sobre el bien, se hace a nivel de cada heredero, el que puede rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta. Sólo si la utilidad es mayor (asumimos la primera venta), a dicho monto, el exceso estaría afecto al pago de un impuesto único del 10%. Si la utilidad obtenida por cada uno de los herederos es menos que 8000 UF, asumiendo que no ha ocupado en otra venta parte de éste tope, el valor no estará afecto a impuesto (será considerado no renta). Igual se declara, pero para efectos informativos en el form. 22, del año tributario 2021, que se declara en abril de 2021 (así que debe revisar la situación).
Ahora si la adquisición de los derechos fue en el año 1985 (muerte del causante), la venta actual estaría liberada de todo impuesto, pero al parecer no es el caso.
Buenas tardes Sr Omar
En la última respuesta que me dio creo que me expliqué mal porque era otra cosa lo que quería saber.
Quieron saber si yo vendo unas parcelas a por ejemplo 15m cada una y le pago 5m por cada parcela a la empresa que me hizo todos los tramites y la posterior venta.
Al momento de pagar impuestos debo tomar en consideración el precio de venta de cada parcela (15m) o los 10m que recibo yo por cada una?
Lo demás de que debo restarle el precio de compra y las 8000 uf exentas ya lo tengo claro.
Muchas gracias por su tiempo y disculpe las molestias.
Camilo:
Se explicó bien: la respuesta es que el cálculo no es la renta líquida que Ud. obtenga, sino el valor de venta menos el costo de la propiedad, que se encuentra definido en la letra b) del N° 8 del art. 17 de la Ley de la Renta, que en su parte pertinente dispone (lo remarcado es nuestro):
«No obstante, para efectos de esta letra b), el costo tributario también estará conformado por el valor de adquisición del bien respectivo y los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado su valor, reajustados de acuerdo a la variación del índice de precios al consumidor entre el mes anterior al de la adquisición o mejora, según corresponda, y el mes anterior a la enajenación. Las referidas mejoras deberán haber sido efectuadas por el enajenante o un tercero, siempre que hayan pasado a formar parte de la propiedad del enajenante, y declaradas en la oportunidad que corresponda ante el Servicio, en la forma que establezca mediante resolución, para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscal de la respectiva propiedad para los fines del impuesto territorial, con anterioridad a la enajenación.»
Como Ud. puede leer, no se permite ninguna rebaja diferente a lo asociado directamente con el bien, por lo que el costo de la intermediación no es parte de la rebaja para el cálculo de la base afecta a impuesto. En todo caso, no se debe olvidar que como un contribuyente persona natural que no es habitual en la venta de bienes inmuebles, tiene una rebaja de 8.000 UF como no tributable, que es un límite personal, que se aplica hasta que se agote. Entonces, quizás esa alternativa lo llevará a que por la mayoría de la utilidad obtenida no tribute. Eso lo tiene que evaluar.
Muchas gracias Omar por el post! Quisiera consultar por un caso personal, somos 12 herederos de una sucesión intestada la cual contiene un inmueble agrícola (así lo indica SII) avaluado comercialmente en más de 8.000 UF, tenemos la posesión efectiva y la inscripción especial de herencia. Es del caso que
tenemos una oferta de una inmobiliaria, pero quisiéramos saber antes de vender cuál será el impuesto a pagar por esa venta? Constituir una SPA entre los herederos y ceder los derechos alivaría en algo la carga tributaria?
Quedo atento a su comentario e infinitas gracias!
Joaquín:
Lo primero es aclarar que si desean vender, no les conviene crear una empresa, sino vender como personas naturales. Lo otro, es aclarar que la rebaja de las 8.000 UF se aplica a cada heredero, por la porción de la asignación que le corresponde. Para que lo entiendan mejor, se lo explicaremos en números:
El bien tiene un valor de venta de 15.000 UF y el valor considerado en la herencia como parte del inventario fue de 3.000 UF. Así podemos determinar que la venta generará una utilidad de 12.000 UF. Como son 12 herederos (asumimos todos iguales para efectos de cálculo), cada uno tendría una renta de 1.000 UF, pero como cada heredero puede rebajarse de su asignación 8.000 UF, que es un tope único que se va agotando en la medida que se aplican las rebajas, ellos no tributarán y quedarán con un remanente de 7.000 UF cada uno, para aplicar a futuras ventas de bienes raíces o derechos sobre ellos, como una rebaja a la utilidad obtenida para efectos de tributación.
Si alguno de los herederos, tuviera una asignación individual mayor a 8.000 UF, tributará sobre el exceso, pudiendo pagar el impuesto en calidad de único con tasa 10% o reliquidar la utilidad obtenida en los años en que fue propietario de los derechos vendidos (desde la muerte del causante hasta la venta), reliquidando su global complementario.
Hola Omar,
Quisiera hacer la siguiente consulta.
Una persona natural contribuyente de IGC que tiene varias propiedades (desde diciembre 2020) hará un aporte a una sociedad donde el es dueño del 100%.
¿a que valor debe realizar el aporte comercial o de avaluó?. si fuera comercial genera renta (igc por el 10%) e IVA por el mayor valor de ellas.
¿puede utilizar la rebaja de las UF 8.000 en este aporte?.
Muchas gracias.
Hugo:
Como dirían por ahí, ninguna de las anteriores. Todo lo contrario.
Lo bueno, es que no están afectas a IVA, asumiendo que las compró como persona natural y no ha hecho iniciación de actividad como empresario individual para arrendar amoblado, es decir, no ocupó el IVA pagado por compras de bienes nuevos como crédito fiscal.
El aporte a una empresa en formación es un venta a un relacionado, por lo que deberá tributar en la norma general por el valor de utilidad obtenido, sin ninguna rebaja ni tasa especial, considerando el valor de mercado del bien, ya que el SII tasará ese aporte (el aporte es un traspaso de dominio a un relacionado).
La tributación normal es definitivamente el Impuesto Global Complementario, agregándose al resto de las rentas del año.
Quizás lo que debe analizar, si es que hay una gran diferencia entre el valor de adquisición y el valor de mercado de los bienes, es realizar el aporte primeramente al «empresario individual» (o quizás una EIRL) y luego, el próximo año por ejemplo, éste se convierte en algún ente jurídico distinto (SpA; Ltda. o SA). Ahí puede realiza el aporte a valor de compra corregido, que sería lo más cercano a la realidad. Esto debe analizarlo con más prudencia y tiempo.
Hola Omar, buenas tardes (soy coterráneo molinense. Heredamos un predio agrícola por fallecimiento de mi padre el año 1994, la posesión efectiva de ello dejó mi cuota en 16,66% (madre y tres hermanos), luego 2017 (ago) falleció mi madre % posesión efectiva agregó 16,66, luego 2018 (may) fallece hermano, 16,66. Sobrevivimos dos hermanos cuota hereditaria actual de de 50% cada uno, todas obtenidas en distintos años.
Consulta ya que pensamos vender la propiedad: 1) ¿Las herencias están gravadas con renta? 2) Si es afirmativa la pregunta 1, ¿ La fecha de adquisición se consideran las inscripciones de la posesión efectiva, en este caso año 1994, 2017 y 2018? 3) Conforme a ello, la cuota de herencia del año 1994 estaría exenta, no así las de 2017 y 2018? 4) Cómo se determinaría el costo de adquisición de las cuotas hereditarias 2 y 3, en el entendido que la primera esté exenta y la compra del predio data de 1950, hecha en escudos; no existen mejoras, ni se pidió tasación? 5) ¿Cómo se da el aviso al SII de la venta y el cálculo que se desprende de esta? 6) ¿Alguna sugerencia ? Gracias y saludos
Estimado:
Que bueno que nos leen desde mi natal Molina.
Lo primero, asumo que vuestros hermanos fallecidos no tenían descendientes, por lo que fueron los hermanos quienes heredaron sus derechos para llegar hoy a tener en propiedad comunitaria el bien en un 50% cada uno.
Tanto la venta de un bien raíz como los derechos sobre dicho bien, son considerados afectos a impuesto a la renta. En el caso específico de vendedores de derechos sobre un bien raíz, que son personas sin giro comercial o industrial, es decir, tales derechos los tienen a nivel personal y no incluidos en la contabilidad del empresario individual, hay una tributación especial, que dependerá del año de adquisición de cada porción de derechos, lo que debe calcular, ya que el costo se rebajará del valor de venta para determinar la utilidad obtenida, de la cual rebajarán cada uno de los dos comuneros, 8.000 UF (siempre que no hayan hecho uso de parte de ese tope individual antes), determinando así la cantidad que estaría afecta al pago de impuesto, que lo pueden cumplir de dos formas: con una tasa de 10%, en calidad de impuesto único, o reliquidar la utilidad en el Global Complementario de los 10 últimos años (quizás es más rápido y fácil el pagar el 10%).
Para obtener el costo de cada porción de derechos, se considera cada posesión efectiva, donde se determina el valor asignado a los derechos que se heredan, los cuales obviamente están afectos a impuesto que son cobrados al momento de la respectiva tramitación.
Efectivamente, en vuestro caso hay derechos adquiridos antes del 01.01.2004, cuya venta está liberada de impuesto, sin importar los montos asociados. Entonces, para determinar cada porción Uds. consideran el precio que les están pagando por el 50% de cada comunero y hacen la asignación del precio de venta por cada una de las porciones de derechos que fueron adquiriendo, con lo cual el 16,66% heredado del padre, estará sin pago de ningún impuesto. Todo el resto de los derechos, es decir, los 33,34% deberán determinar la utilidad obtenida, la cual contrastarán con la rebaja permitida por cada uno de Uds. de 8.000 UF, y solo estarán afectos a impuesto si ese límite es sobrepasado.
El SII tendrá los datos que el Notario comunicará, por lo que en la próxima declaración los llamará, a cada vendedor (2), quienes tendrán que explicar cuál es el proceso de cálculo que realizaron para determinar si pagaban o no tributo por el mayor valor obtenido, en la venta de los derechos del bien raíz.
Estimado,
Tengo la siguiente consulta: ¿mi padre adquirió a su nombre un bien raíz bajo el régimen de sociedad conyugal en el año 2006. El año 2015 mis padres cambiaron su régimen matrimonial a separación de bienes y el año 2019 vendieron el bien raíz… ¿mi madre debe pagar impuesto por esa venta ? Tiene incidencia el régimen matrimonial en el cual se vende?
Sebastián:
Quizás lo que debe validar es si liquidaron la sociedad conyugal, ya que es un trámite legal específico. En ese momento, al liquidar dicha sociedad, se asignarán los bienes, dentro de lo cual estará obviamente el bien raíz, que ahora quizás será propiedad de ambos en comunidad. Por ello, al vender, debió aparecer la forma en que vendieron el bien.
Una vez clarificado lo anterior, sabrá cuándo fue el momento de adjudicación de esa compra, lo que determinará el costo y el momento de la adquisición. Como han pasado al menos cuatro años desde la supuesta liquidación, en el año de la venta deberían haber determinado si pagaban o no impuesto. Al menos determinar la utilidad obtenida, comparando el precio de venta contra el costo corregido desde la adquisición.
En ese momento estaba vigente la norma legal, aplicable al caso, que si ambos vendieron proporcionalmente su parte pueden rebajar de la utilidad obtenida 8.000 UF cada uno, quedando afecto sólo si había exceso, como se indica en la siguiente respuesta en el sitio del SII https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_1663.htm
«Se hace presente que con motivo de la publicación de la Ley N° 20.780 de 2014, que rige a contar del 01,01,2017, se modificó la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, la cual rige exclusivamente para las personas naturales con domicilio o residencia en Chile, determinando que será ingreso no renta, la parte del mayor valor que no exceda, independiente del número de enajenaciones realizadas, del número de bienes raíces de propiedad del contribuyente, la suma equivalente a 8.000 UF, considerando el valor de esta al 31 de diciembre del año de enajenación. Por lo tanto, este tope deberá considerarse durante toda la vida del contribuyente persona natural.»
Don Omar espero me pueda ayudar por favor ya que no he podido encontrar información al respecto en internet aún.
Somos un grupo de personas naturales que queremos comprar un paño y luego subdividirlo en 5.000mts2 para cada uno.
Cómo podríamos efectuar esta compra?
Es aconsejable hacerlo en SPA ?
Leonor:
Seguramente después de la respuesta quedará con más dudas, pero así somos los asesores.
Cuando se toma un decisión de realizar una acción empresarial, como la que Uds. están evaluando, deben considerar varias cosas, partiendo por algunas que nada tienen que ver con el ámbito tributario. Aquí va una básica: ¿Qué pasa si un participante de ésta inversión se muere? ¿Quién lo reemplazará?
Imaginemos que compraron a nombre personal, como comunidad. Si uno de los integrantes se muere, para enajenar o realizar cualquier trámite tendrán que esperar la posesión efectiva y recién ahí podrán realizar acuerdos donde firmen todos, incluyendo los herederos del fallecido.
Por ello, lo ideal es despersonalizar las operaciones comerciales, más allá de los efectos tributarios, que son consecuencia de otras decisiones. Si Uds. forman una SpA, creo que es lo más conveniente, teniendo un acuerdo de accionistas para ver qué pasa si uno de los fundadores se quiere salir, si muere o incluso si tiene problemas económicos donde pudiera existir posibilidad de que los otros compren su parte, para dejar sana a la sociedad que aglutina el negocio en sí, que es la compra y posterior venta de parcelas o sitios (no sé si los urbanizarán o no , donde también habrá un tema de IVA). También con una SpA, el acuerdo es por mayoría. En cambio en una Ltda., deben estar todos de acuerdo, para modificar los estatutos, cambiar de nombre, nombrar representantes, lo que puede generar nuevamente roces o problemas, como los comentados en el párrafo anterior en el caso de muerte.
Espero les quede más claro que la definición de la forma de enfrentar el negocio tiene más componentes, no solo el tributario, que para mi es una consecuencia.
Don Omar Buenas tardes una persona natural con giro comercial adquirió hace 10 años aprox., un bien raíz en forma particular, el cual no forma parte de su contabilidad, hace un año lo vendió. ¿Por esta venta se debe efectuar algún tipo de tributación? y si no lo hizo en su oportunidad ¿Esta expuesto algún tipo de cobro de multas?
Erick:
Quizás hay que ser más preciso en los datos, pero por lo que explica es una venta que ocurrió en el año 2019, como persona natural, por lo que se debe considerar que la compra la realizó el año 2009 (indica 10 años aproximadamente), por lo que las normas que se aplican a esa situación son las vigentes al 31.12.2019.
Debe calcular la utilidad obtenida, para lo cual toma el precio de venta y le rebaja el valor de costo corregido (valor de compra). Eso le dará la utilidad que debe considerar para el cálculo de la base tributaria, si corresponde. El concepto tributario se denomina «mayor valor» que es un sinónimo de la utilidad obtenida.
Como fue adquirido después del año 2004 y asumimos que la venta se realizó a un comprador no relacionado con el vendedor, la tributación es la siguiente:
Contribuyente enajena a no relacionado, habiendo transcurrido un plazo superior a 4 años o igual o superior a 1 año, según corresponda, entre la adquisición o construcción y su posterior enajenación:
• Será un Ingreso No Renta (INR) por el mayor valor hasta 8.000 UF. Si la utilidad obtenida es igual o inferior a dicho monto, no hay ningún impuesto.
• El mayor valor que exceda las 8.000 UF, deberá tributar de la siguiente forma:
– Impuesto Global Complementario (IGC) sobre base de renta percibida o devengada, a elección del contribuyente
– Cuando se opte por tributar sobre renta devengada, el contribuyente de IGC puede optar por reliquidar dicho impuesto en un máximo de 10 años.
– Cuando se opte por tributar sobre renta percibida, el contribuyente de IGC puede optar por tributar con Impuesto Único Sustitutivo de 10%.
En resumen, Ud. debe analizar su situación. Si obtuvo una utilidad (mayor valor) por sobre las 8.000 UF, debió haber pagado impuesto y sería deudor.
soy socio una sociedad agrícola que tributa en renta presunta, queremos vender el terreno , se adquirio la parcela en el año 2002, mi consulta es como se calcula el impuesto a la renta
Víctor:
Cuidado, ya que el vendedor sería una sociedad y no un persona natural. Esa venta estará gravada con los impuestos generales, vale decir, Primera Categoría para la empresa y se afectará con impuesto Global Complementario a los dueños por la utilidad obtenida.
Quizás evalúe la siguiente opción futura: termina la sociedad, se asigna la propiedad a los dueños, en el proceso de término de la empresa (adjudicación) y luego de eso, pasado un año, los vendedores serán personas naturales, con lo cual pueden acceder al sistema especial de tributación que podría gravar la utilidad obtenida con un impuesto único del 10%, si éstas superan las 8.000 UF por cada comunero (se venderán derechos, ya que el bien pasaría a tener propietarios comunitarios, que serían los socios de la ex sociedad). Para que lo piense, en especial si no están apurados.
Cuando hablamos de adjudicación, significa la liquidación de la sociedad y la inscripción a nombre de los socios del predio que antes era de la sociedad, inscrito en el conservador de bienes raíces a nombre de los nuevos propietarios que tendrán ahora derechos sobre dicho bien. Para todo lo referente a los plazos indicados, se entenderá como momento de la adquisición la fecha de inscripción de la propiedad en el mencionado registro de propiedades.
Estimado, agradeceria me dilucidadara los siguiente:
Son dos los hermanos, herederos universales de los bienes quedados al fallecimiento de su madre (2017), quien era viuda desde el año 2013.
2.- Ambas posesiones efectivas, tanto la del padre como aquella de la madre están completamente tramitadas.
3.- Por la calidad de hijos y herederos universales la herencia quedó exenta de tributos. En la línea sucesoria, primeramente con la muerte del padre, lo sucedieron la viuda y los hijos y luego, al morir la madre, los hijos sucedieron a la madre.
4.- Hoy los hijos (herederos universales) están en conversaciones por la venta de uno de los inmuebles (rural), de 545 hectáreas.
5.- La venta se haría por los herederos como personas naturales, por parte de los vendedores no hay sociedad comercial ni de ninguna otra naturaleza; ellos venderían como Pedro y María que son.
6.- La duda es si ellos, al vender, están afectos a algún tipo de tributo. Mi primera impresión es que no lo estarían. Por qué no? Atendida su calidad de hijos de la causante y por no constituir la venta de inmuebles una actividad habitual en ellos.
Te saluda y agradece, cordialmente,
Soledad:
Bonito caso para una buena asesoría… Se puede contactar con nosotros, si la respuesta no la deja inquieta o si hay dudas que pueda seguir teniendo, considerando la magnitud de la operación.
En rigor, los herederos (hijos) son los dueños del bien raíz, cuya propiedad en comunidad hace que cada uno de los dos hijos de los padres fallecidos en distintas fechas. Así, tendrán derechos adquiridos en el 2013, por el fallecimiento del padre, como también tendrán otros derechos que serán heredados en el año 2017. En resumen, si desean vender en el año 2021 (como sería lo real), ya tienen más de un año desde la «adquisición de los derechos sobre un bien raíz».
Si lo venden, estarán afectos a las normas especiales del art. 8 de la Ley de la Renta, más específicamente en su letra b), que considera como precio de adquisición de los derechos, el valor que formó parte de la base de cálculo del impuesto de herencia en cada oportunidad en que recibieron asignaciones. Luego, del precio de venta, deberán descontar esos montos como costo, siendo la diferencia la utilidad a tributar, de la cual, cada uno de ellos podrá rebajar 8.000 UF, como tope individual (si es que no han tenido ventas anteriores donde ya han aplicado parte de ésta rebaja) y sobre el saldo, deberán pagar el 10% como impuesto único o realizar la reliquidación de su Global Complementario distribuyendo la utilidad obtenida por cada uno de ellos, en los años en que han sido propietarios de los respectivos derechos (unos tendrán 7 años y otros tendrán 4).
Nota: Todo lo anterior cambia si el comprador es relacionado con alguno de los vendedores.
Buenas tardes. El año pasado murió mi padre y mi hermano y yo heredamos un terreno agrícola en la sexta región. Estamos efectuando la posesión efectiva testada y ambos quisiéramos vender. Sin embargo, tenemos distintos precios. Por lo tanto quisiéramos saber si existe diferencia en el impuesto a pagar al vender como sucesión o si subdividimos el terreno y cada cual vende por su lado.
En algunos sitios hemos leído que al vender como sucesión pagamos el 10%, mientras que al subdividirnos debemos pagar el 40%. Es esto real?
Muchas gracias!
Alejandra:
Es cierto lo que ha leído, en el sentido que podría estar vendiendo antes de un año o antes de los cuatro, si se trata de una sudivisión de terrenos (parcelación), si lo venden Uds. como dueños, ya que la fecha de adquisición será la fecha de muerte de su padre, independiente del proceso de tramitación de la posesión efectiva y la adjudicación.
Lo anterior se encuentra en la siguiente norma del art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta(lo remarcado es nuestro):
«iv) Lo establecido en los números ii) y iii) precedentes aplicará siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. No obstante, dicho plazo será de cuatro años en caso de una enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.»
Entonces, al vender y dado que hay una subdivisión (asumo que no es la asignación realizada en la partición), deberían contar con el plazo de cuatro años, para poder acceder a la tributación especial que permite pagar un impuesto único del 10%.
Quizás pueden evaluar lo siguiente:
Si vuestro padre falleció en el año 2019, tendrán hasta el 2021 para vender utilizando el mismo RUT del causante, con lo cual se le aplicarán las normas como propietario único y así podrían acceder a la tributación especial que considerará la fecha de adquisición original de la parcela, aún si hace una división ahora y la venden a terceros. Si el bien lo adquirió su padre antes del año 2004, podría incluso no pagarse ningún impuesto por la venta. La norma que lo permite es el art. 5 de la Ley de la Renta que indica (lo remarcado es nuestro):
«ARTICULO 5°.- Las rentas efectivas o presuntas de una comunidad hereditaria corresponderán a los comuneros en proporción a sus cuotas en el patrimonio común.
Mientras dichas cuotas no se determinen, el patrimonio hereditario indiviso se considerará como la continuación de la persona del causante y gozará y le afectarán, sin solución de continuidad, todos los derechos y obligaciones que a aquél le hubieren correspondido de acuerdo con la presente ley. Sin embargo, una vez determinadas las cuotas de los comuneros en el patrimonio común, la totalidad de las rentas que correspondan al año calendario en que ello ocurra deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con las normas del inciso anterior.
En todo caso, transcurrido el plazo de tres años desde la apertura de la sucesión, las rentas respectivas deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con lo dispuesto en el inciso primero. Si las cuotas no se hubieren determinado en otra forma se estará a las proporciones contenidas en la liquidación del impuesto de herencia. El plazo de tres años se contará computando por un año completo la porción de año transcurrido desde la fecha de la apertura de la sucesión hasta el 31 de Diciembre del mismo año.»
Lo anterior es válido mientras no realicen la partición, por lo que quizás les servirá para éste año y el próximo como máximo. Para que lo estudien y saquen sus cuentas y se asesore bien.
Corrijo!
Se compró este año (agosto).
Considerando las cifras indicadas, se podría calcular el monto del impuesto a pagar? (si corresponde claro)
Saludos!
Boris:
Esto ya está incorporado en al respuesta remitida en la otra consulta.
Hola Omar, agradecería si me pudieses ayudar con una consulta.
Resulta que hace unos 6 años compré un terreno rural y hace como 1 año quize venderlo y contraté a una empresa que hizo la subdivisión, los caminos, los tramites legales y vendio las parcelas.
Ahora yo quiero saber si debo pagar algún impuesto? Y cual?
Muchas gracias de antemano.
Saludos
Camilo:
Asumo que la actividad de compra y posteriormente de subdivisión la realizó como persona natural. Si es así, dado que la venta del bien, loteado, la realiza con posterioridad a los cuatro años desde la adquisición y asumo no está como actividad comercial el comprar y vender bienes raíces, entonces tendrá que pagar el impuesto único como un vendedor no habitual, rebajándose de las ventas realizadas en el 2020, el costo de la adquisición y los valores agregados para la división, determinando la utilidad bruta, que podrá rebajar con 8.000 UF considerados como no renta, pagando impuesto del 10% solo por el exceso.
Esto lo debe validar bien, dado que si Ud. lo realiza como empresa, aunque sea a nivel de empresario individual, no correspondería la tributación especial, sino la general, es decir, pago de impuesto de Primera Categoría y Global Complementario.
Por ello, la respuesta es muy general, ya que faltan antecedentes importantes. El «hace como un año» o el «hace unos 6 años», deben ser bien precisos, ya que ello puede generar una clasificación distinta, por ejemplo, que la subdivisión la realiza dentro de los cuatro años desde la compra del terreno o si la división y venta la realiza en el 2019 o en el 2020, también puede tener efectos distintos, siendo por último relevante, si está como persona natural y no como contribuyente con inicio de actividad.
Don Omar, buenas tardes.
Primero, excelente página!
Segundo, tengo una duda respecto al pago de impuesto de una propiedad adquirida el 2019 cómo persona natural…. es un terreno con calidad habitacional en el SII… comprada este año (agosto) y la cual posiblemente vendamos pronto.
¿Estaría afecto a algún impuesto efectivo? nos costó MM$19 y se estaría vendiendo en MM$30, el alza es por que se hicieron mejoras en el mismo, cómo limpieza, cierres y urbanización.
Y lo otro, ¿sería lo mismo si vendemos antes o después del año de adquirida la propiedad? ¿tendría el mismo impacto tributario?
Quedo atento!
muchas gracias.
Boris:
Nuestra sugerencia es que espere el año para venderlo. Así podría no pagar impuesto por la utilidad obtenida, ya que tendría acceso a la rebaja de 8.000 UF, como tope individual total (se va agotando en la medida que se van rebajando las utilidades obtenidas en ventas sucesivas).
En todo caso, si lo vende antes del año, en definitiva pagará el impuesto Global Complementario sumando la utilidad obtenida al resto de las rentas del año (remuneraciones, honorarios, arriendos, intereses y otros). Es una tabla incremental, que dependerá del monto total de los ingresos (por los 11 millones más un ingreso adicional para llegar a un ingreso anual de 24, por ejemplo, la tasa es aproximadamente un 8%).
Muchas gracias por su respuesta.
Me gustaría saber una cosa más
El impuesto de 10% que debo pagar es por el valor de venta de cada parcela restandole la comisión de la empresa que las vendio o no ?. Y la otra es si yo compré el terreno hace más de 4 años ,lo subdividí, vendi parcelas y me quedo con algunas parcelas tendré que pagar contribuciones por cada una de ellas?
Gracias de antemano
Camilo:
La rebaja solo se refiere al costo de compra, no incluye otros gastos. Ese será lo que rebajará el precio de venta, para determinar la base afecta al mencionado impuesto único, para un vendedor persona natural no habitual en la venta de bienes inmuebles.
Las contribuciones se deben pagar siempre, asociadas al rol asignado. Por ello, si está dividido un rol original, los nuevos roles indicarán la porción de la división que les corresponde y tendrán avalúos y contribuciones asociadas a ellos.
Dn. Omar
Disculpe que lo interrumpa tanto con mis dudas, ayer le consulte por el traspaso de la acción a mayor valor, su respuesta la entendí perfectamente, pero me nace una duda » ¿puedo traspasar la acción al valor Libro que aparece en mi contabilidad? o ¿ debo traspasarla al valor real que tiene actualmente de acuerdo a lo informado por la SPA?
Desde ya agradece a Ud.
Luis:
Desconocemos más información, pero si es una reorganización de sus empresas, puede utilizar el valor registrado. Pero si es una enajenación donde hay otras personas involucradas y claramente es una transacción comercial, el valor puede ser tasado por el SII, para que Ud. pague por la utilidad que debió haber declarado, fijando un valor de mercado. Si no ocurre esto, el SII puede tasar el monto del aporte, donde será utilizado el monto del patrimonio de la SpA.
Don Omar
Agradezco la respuesta a mi consulta anterior, bueno tengo la siguiente pregunta si me la puede favor resolver ,
Tengo en mi contabilidad una accion de SPA. adquirida en el año 2017, actualmente voy a aportarla a una Sociedad Ltda. ¿la utilidad obtenida ? entre el precio de adquisiciòn y el de aporte ¿a que impuesto esta afecta?.
Actualmente la tengo a valor nominal en la contabilidad.
Agradece a Ud.
Luis:
El aporte debe tratarse como una venta, por lo que dependerá de la valorización que de ese activo (acción) se realice, siendo dicho monto el ingreso total, del cual se rebajará el costo corregido y por diferencia se determina la utilidad obtenida, que será parte de la RLI de la empresa, incluyéndose al cálculo general dependiente del régimen tributario. No tiene una tributación especial.
Estimado
Soy persona natural con giro comercia de venta de abarrotes , hace un año adquiri 7 sitios urbanos como inversion , este mes 02/11/20 vendi uno ¿que impuesto a la renta me afecta? , ¿esta exenta la venta hasta el tope de 8000 uf. ? o ¿debo pagar el 10% de impuesto unico a la renta, ò incorporar la utilidad a mi giro?
Desde ya agradece a Ud.
Luis:
Si el activo enajenado es parte de la contabilidad, es decir, ha sido adquirido como un activo fijo con fondos de la empresa, ello tendrá la tributación general, esto es un 25% por impuesto de Primera Categoría (por estar en el régimen Propyme de la letra D del art. 14 de la Ley de la Renta) y Global Complementario cuando reitre dicha utilidad o le sea asignada (en el mismo año) si está en Propyme Transparente.
Ahora si no es parte de la contabilidad, la tributación será la que indica: para el cálculo de la utilidad se rebajará el tope personal de 8.000 UF, pagando por el exceso, si existe, el 10% como impuesto único.
Por ello, hay que analizar bien cuál es la situación de los bienes: están o no en la empresa individual.
Estimado,
Recibí un terreno agrícola como herencia, dentro de unos meses estará lista la posesión efectiva, soy la única heredera, por lo tanto mientras ello ocurre lo tengo arrendado, solo hay un contrato notarial de arriendo.
Pretendo dividir el terreno y venderlo en parcelas, pero no sé qué impuestos debo pagar, tampoco sé si me serviría crear una empresa inmobiliaria y de inversiones.
Favor su ayuda en cuanto a qué me conviene hacer y qué impuestos debo pagar como persona natural o empresa.
Agradezco desde ya su ayuda….saludos!!!
Carolina
Carolina:
La fecha de adquisición de ese bien es la muerte del causante (asumo ello ocurrió hace más de un año). Esto es relevante para contar que a partir de ahí Ud. debe contar el plazo exigido para la clasificación tributaria de sus futuras ventas. Lo otro, el costo de su adquisición es el valor que ha servido de base para el cálculo del impuesto de herencia, es decir, el avalúo fiscal.
Si en el futuro realiza una división del terreno, debe realizar la distribución proporcional del costo. En la medida que vaya vendiendo, dado que son parte de un bien raíz adquirido en una determinada fecha, cuya finalidad no fue con fines comerciales, podrá utilizar la franquicia de ser un vendedor no habitual, persona natural, donde debe calcular la utilidad de cada venta considerando el precio de enajenación y descontar de ello la proporción del valor proporcional del avalúo fiscal asignado como costo, con lo cual tendrá la utilidad tributaria, pudiendo descontar 8.000 UF (como tope personal) como ingreso no afecto a impuesto, hasta que lo agote. Sólo cuando se genere una diferencia positiva, estará afecta a impuesto, que puede ser el 10% como impuesto único o la reliquidación de su impuesto Global Complementario por los años desde la adquisición, por herencia del terreno.
Lo anterior será si desde la fecha de adquisición (el fallecimiento del causante de la herencia) y la fecha de venta, se cumple el plazo legal establecido, que para el efecto de una subdivisión es de cuatro años. Así, si no cumple ese plazo en las primeras ventas, no se aplicará la norma especial de tributación, sino la general, que será pagar definitivamente el impuesto Global Complementario por la utilidad obtenida, sin la rebaja de las 8.000 UF, pero en aquellas ventas futuras que cumplan con el plazo de cuatro años, sí se aplicarán, por lo que si su proyecto de venta es futura y la adquisición ya tiene una antigüedad, tendrá tributación completa cuando la venta sea antes de los cuatro años y tributación especial a partir de las ventas que sean después de ese plazo (insistimos, desde la adquisición del terreno, no de división).
No le recomiendo la creación de una empresa para ello (tendrá más costos y pagará más impuestos).
Estimados, mi jefe quiere vender 3 propiedades no agricolas que actualmente da en arriendo y que fueron adquiridas entre el año 1995 y 2005.. Si las vende durante el año 2021 las tres juntas , ¿Tiene que pagar impto a la Renta por la utilidad generada? o quedaría exento de pagar impuesto a la Renta porque no es vendedor habitual? ¿Y si tuviera que pagar impuesto, queda exento de impuesto hasta las 8000 UF de utilidad? Muchas gracias.
Soledad:
Asumiremos que el vendedor es una persona natural y sus propiedades no están en una contabilidad como activo fijo.
Las propiedades adquiridas antes del año 2004 no pagarán ningún impuesto, independiente del monto de la venta y utilidad obtenida, siempre y cuando el comprador no esté relacionado con el vendedor.
Distinto es el caso de las propiedades adquiridas a partir del año 2004, donde en general tendrá que calcular la utilidad obtenida y pagar sobre ella un impuesto que puede ser el 10% en calidad de impuesto único o reliquidar si Global Complementario en los últimos diez años. Para el cálculo de la base afecta a impuesto, puede rebajarse 8.000 Uf como tope personal único, pagando el tributo por el valor que supere esa cantidad.
No importa la cantidad de bienes que venda, ya que si no es habitual en la compra y venta, seguirá beneficiado con la forma de tributación comentada (vendiendo tres propiedades a la vez, pero que las adquirió no con el ánimo de venta).
Don Omar, segun la pregunta anterior.¿ porque no podre acceder a la tributación especial, para el Impuesto Global Complementario por la utilidad obtenida? que pasa si vendo el Dpto al mismo precio que lo compre para efecto del mayor valor? y finalmente si vendo en el mismo año 2 dpto comprados en 2015 y 2018 pago impuesto? muchas gracias por la paciencia.
Marco:
Siempre en la venta de bienes inmuebles (raíces), se debe pagar impuesto, ya que no hay liberación de renta, sin importar si es una operación o varias, no siendo el giro habitual del contribuyente (dedicarse a eso). Lo que pasa es que en el caso de que la venta sea más allá del año, desde adquirido el bien, la tributación es distinta.
Si la venta es después de un año, el vendedor debe pagar un impuesto por la utilidad obtenida que tiene una determinación especial: se le permite rebajar hasta 8.000 UF y sobre el saldo que supere esa cantidad, pagará un impuesto en calidad de único del 10%.
Esto no se aplica cuando la venta es dentro de un período menor a un año, donde pagará el impuesto Global Complementario que le afecte (donde debe sumar todas las rentas obtenidas en el año de distinta fuente).
La utilidad, como le indicamos, es la diferencia entre el precio de venta y el valor de compra corregido (costo). Si lo vende al mismo valor, no tendrá utilidad.
Puede leer una respuesta del SII bastante gráfica, con los distintos casos que se pueden dar, en http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm
Don Omar. Buenas tardes . Mi padre quiere vender nuestra casa (inscrita en 1971 en el Conservador) a una inmobiliaria. No sabe, ni la inmobiliaria le ha sabido decir qué impuesto hay que pagar .
Pero en nuestra casa funciona un negocio de bazar de barrio : mi padre es persona natural que tributa por Primera Categoría y toda la casa tiene destino comercial. No sabemos qué impuesto debemos pagar . Le agradezco su tiempo . Muy agradecido. Atte Orlando .-
Orlando:
Creo que debe ver claramente qué hacer con dicha propiedad en forma previa. Es muy relevante que averigüe si el bien está en la contabilidad del empresario individual (el negocio de bazar de barrio que funciona con el RUT de la persona). Si está registrado, lo primero que tiene que hacer, antes de vender, es retirarlo de dicho ente (es una ficción tributaria), para pasarlo al patrimonio personal. Si lo vende estando en el registro contable, tendrá que pagar por la utilidad del impuesto de Primera Categoría y el Global Complementario, lo que hará subir mucho dicho costo.
Si lo saca y lo vende a título absolutamente personal, no pagará impuesto alguno, sin importar la utilidad obtenida (dado que lo adquirió antes del año 2004).
Por ello, tomen los resguardos pertinentes para hacer las cosas bien y previamente, para no tener que lamentar efectos no deseados.
Don Omar. Si tengo un Dpto comprado hace menos de un año y quiero venderlo por problemas de liquidez por la pandemia tengo que pagar IVA aunque no sea un vendedor habitual o no me dedique a la compraventa de inmuebles? Aparte quisiera agradecer por sus respuestas que son muy clarificadoras. saludos
Marco:
A partir del año 2020, se modificó el concepto de vendedor, para el caso de bienes inmuebles, eliminándose la presunción de habitualidad que antes existía. Ahora la condición para quedar afecto a IVA en la venta de éste tipo de bienes, es que ello sea el giro del vendedor.
Por eso, en su caso, no estará afecto a IVA, ya que no es un vendedor habitual de éste tipo de bienes.
En cuanto al impuesto a la renta, sí que no tendrá acceso a la tributación especial, debiendo pagar el Impuesto Global Complementario por la utilidad obtenida, sin ninguna rebaja (no procede la rebaja de las 8.000 UF). La utilidad es la diferencia entre el valor de venta y el costo actualizado.
Junto con agradecer por la valiosa ayuda prestada, le consulto por el siguiente caso:
Mi madre y yo como personas naturales somos dueños en parte iguales de un terreno de 5.000m2 comprado el año 98, a un muy bajo valor, Hace unos años todo el terreno pasó de rural a urbano.
Hoy se quiere vender por pedazos, pero al hacer una subdivisión entendemos que los lotes resultantes habría que inscribirlos este año y entonces aplicaría la nueva norma tributaria por lo que habría que pagar altos impuestos. La pregunta es saber si en cambio al hacer una figura de condominio en todo el terreno se pueden vender los lotes y así acogerse a la exención tributaria por ser bienes adquiridos antes del 2003?.
Muchas gracias de antemano
José:
Es un caso para estudiarlo más detenidamente y ver la conveniencia de un proyecto, viendo ésto en el largo plazo y no en lo inmediato.
Efectivamente el numeral iv) de la letra b) del N° 8 del Art. 17° de la Ley de la Renta establece que (lo remarcado es nuestro):
«iv) Lo establecido en los números ii) y iii) precedentes aplicará siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. No obstante, dicho plazo será de cuatro años en caso de una enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.»
Pasados los cuatro años de la subdivisión volverá a tener el beneficio de, en su caso, NO pagar impuesto por la utilidad obtenida, razón por la cual quizás conviene apurar el proyecto, inscribirlo, dejarlo armado y esperar la frecuencia de las ventas, que inicialmente podría no ser tan rápidas… cuatro años pasan rápido y así tendrá quizás una opción bastante conveniente, que obviamente tiene costos si la venta se algunas unidades se producen dentro del período de los cuatro años.
Aunque, podría argumentar que la restricción no aplica a su caso, considerando que los bienes los adquirieron antes del año 2004, por lo que sugiero que su caso es para realizar una consulta al SII, dado que quizás prime esa condición por sobre la excepción de generar un trato especial para el caso de la subdivisión, considerando que marca un hecho muy real que la adquisición ha sido antes del punto de partida de la norma, que será para los bienes adquiridos a partir del año 2004. Un desafío y quizás una muy buena asesoría que también puede ser analizada por nuestro equipo. Hay que dar certeza a la situación, para evitar sorpresas, por lo que estimo prudente consultar al SII.
Estimado Omar:
Mi madre falleció en agosto de 2017, somos 3 hermanos, hicimos la posesión efectiva la cuál resultó exenta de pago de impuesto de herencia. Heredamos su casa cuyo avalúo fiscal era de aproximadamente $42.000.000, actualmente $68.000.000, al vender la casa por un valor entre los $150.000.000 y $180.000.000, debemos pagar impuesto? Cómo calcularlo?
Teresa:
Lo primero es determinar el valor de la utilidad. Utilizaremos los mismos datos entregados. El valor de adquisición será lo declarado en la posesión efectiva como base para el cálculo de la masa de bienes afectas a impuesto, que en el caso planteado no generó pago. Pero ese valor es MM$42. Ese valor actualizado, a la fecha de la venta, supongamos que es MM$50, será el costo de dicha venta, con lo cual la utilidad será de MM$100 a MM$130. Si lo dividimos en tres herederos, cada uno tiene una proporción de 1/3, por lo que tendrán una utilidad a nivel individual de MM$33 a MM$43.
El segundo cálculo es determinar la cifra afecta por cada uno, considerando que la venta de derechos sobre un bien raíz es realizada por personas naturales que nos son habituales en ese tipo de transacciones y que se realiza más allá de un año desde su adquisición (agosto de 2017). Cada persona, de acuerdo a lo establecido en el art. 17 N° 8 de la Ley de la Renta, puede rebajar 8.000 UF de la utilidad obtenida en la venta de bienes raíces o de derechos sobre ellos, como es vuestro caso. Así, el tope personal equivalente aproximadamente a MM$229, por lo que cada uno rebajará la utilidad obtenida de MM$33 o MM$43, quedándoles aún un valor a favor para futuras ventas.
En resumen, no pagarán ningún impuesto por la utilidad obtenida (no está afecto a IVA, por si tenían esa duda también).
Pueden ver más información en http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm
Omar:
Retomando la pregunta anterior te comento… el fallecimiento fue el 18 de marzo de 2019, sin embargo la posesión efectiva se realizó el 25/07/2019. Lo considero, porque también leí que debía ser pasado un año para no pagar.
Cuando hablas del valor de la propiedad considerado en la posesión efectiva, es el avalúo fiscal? el monto que aparece es de 22 millones y medio, por lo que entiendo este monto, se resta al valor de la venta (59 millones) y como este no supera los 800 millones, no está afecto a IVA. Es así??
Muchas gracias por tu respuesta,
Carolina:
La fecha de adquisición es la del fallecimiento de vuestra madre, independiente que el trámite de posesión efectiva se realice con posterioridad.
Si la venta total de la propiedad fue en 59 millones y el costo de adquisición de todos los derechos fue de 22, claramente no están afectos a impuesto, considerando que la utilidad obtenida es de 37 millones y deben repartirla en proporción a los derechos hereditarios de cada uno. Por ello, el tope de 8.000 UF, que está liberado como acumulativo para cada uno de los contribuyentes, por ventas de bienes raíces, cada uno de Uds. queda no afecto a impuesto por esta venta, debiendo rebajar de esas 8.000 UF (la Uf está aprox. en $28.670 por lo que el tope es de aprox. $230 millones), la utilidad, para que el saldo les quede para futuras operaciones (esto lo deberán informar en sus declaraciones de impuesto que presentarán en abril del año 2021, si están obligados a hacerlo (si no lo están, no la presentan).
No son habituales en la venta de bienes raíces, por lo que no están afectos a IVA.
Omar:
Muchas gracias por compartir información relevante, mi pregunta es la siguiente:
Obtuvimos como herencia una casa, somos 3 herederos. Mi madre murió el 18/03/2019 y la venta de esta casa se llevó a cabo ahora, en julio de 2020, el valor total de la venta es de 59 millones y fracción. Nos corresponde pagar impuesto por el dinero recibido, 19 millones aprox cada heredero?
Carolina:
En vuestro caso, si la venta la han realizado en comunidad, esos derechos los adquirieron el día del fallecimiento de vuestra madre, es decir, el 18.03.2019 y dado que la venta ha sido en julio de 2020, asumo con la posesión efectiva tramitada, Uds. no debería pagar impuesto a la renta, considerando que debe comparar el precio de venta (59 millones), con el valor que consideraron para la posesión efectiva y el pago de impuesto a la herencia (que pudo quizás fue cero). Esa diferencia sería la utilidad obtenida, que dividida en tres, les dará la renta obtenida para cada uno de los herederos.
Como no son habituales en la venta de este tipo de bienes (a menos que tengan otras ventas), pueden rebajar cada uno de Uds. un valor de hasta 8.000 UF, de la utilidad obtenida, por lo que veo que ninguno tributará. Solo si la utilidad supera el tope mencionado, recién tendrán rentas afectas a impuesto.
Buenas noches. consulta.si tengo 4 departamentos tengo que pagar impuesto por las ganancias? lo consulto porque por mi renta el tramo de impuesto es cerca del 30% y se puede formar una inmobiliaria para pagar menos impuesto? saludos cordiales y gracias
Marco:
La decisión no solo tiene que involucrar el tema tributario, ya que también tiene otras consideraciones como la herencia, los costos de llevar contabilidad, el pago de patente municipal, la administración de los recursos acumulados, por dar algunos ejemplos de cosas diferentes. También dependerá de cuánto es su uso de recursos, ya que si al final de año los retirará todo lo generado en el período, el consejo directo es mantenerse como está, a nivel personal.
La inmobiliaria tendrá sentido si aparte del tema tributario, incluyera a los herederos en la propiedad, por ejemplo, separando absolutamente el patrimonio personal del comercial. También dependerá de su edad, de la conformación familiar (si ud. fallece, cómo quiere distribuir su patrimonio), régimen matrimonial o de convivencia, como también si tiene pensado la venta de alguna de las propiedades. ya que como persona es más conveniente la tributación del mayor valor.
Seguramente quedará con más dudas, pero esa es la idea, que tenga más cosas que meter en la juguera y así pueda tomar la decisión como «un contribuyente ilustrado», para lo cual están los asesores, entre ellos, nosotros.
Don Omar,
Gracias por su generosidad,
Adquirimos por herencia un departamento, mis hijos y yo (04/01/2919) fecha defunción. El departamento fue comprado con crédito hipotecario, mi marido hizo uso del beneficio de rebaja de impuesto por el crédito. Ahora existe la posibilidad de vender. La pregunta es, si hay que pagar impuesto adicional por ese beneficio.
Atte.
Miryam:
Considerando que la venta de derechos en un bien raíz, que asumo ya han sido adjudicados a todos los herederos, considerando que ya hay más de un año desde la fecha en que se consideran adquiridos (fecha de fallecimiento del causante), cada comunero vendedor tienen derecho a rebajar 8.000 UF de la utilidad obtenida, que se calcula descontando al precio proporcional de venta menos el valor que se consideró para la determinación de la base del impuesto herencia (debería ser el avalúo).
Solo si la diferencia es positiva, es decir, la utilidad por comunero es mayor a las 8.000 UF, en ese caso estará afecto a impuesto, que podría ser el 10% de esa diferencia o un reliquidación del impuesto Global Complementario, pero no creo que lleguen a estar en ésta situación. Lo que les sobre de la rebaja individual del tope de 8.000 UF, se puede ocupar en transacciones de venta futura.
Si quiere el texto legal donde esta situación está descrita, puede leer la letra b) del N° 8 del art. 17 de la Ley de Impuesto a la Renta.
Hola
SI compro un terreno, y realizo lotes para su posterior venta de estos, sin urbanizar. Esto esta afecto a iva? o me puedo acoger al beneficio tributareo de las 8.000 UF?
Felipe:
Son dos normas que hay que considerar para cada consulta.
La primera está en el art. 2° de la Ley del IVA y más específicamente en su N° 1, cuando se define qué se debe entender por venta para los efectos de la ley, que en la última frase indica : «Los terrenos no se encontrarán afectos al impuesto establecido en esta ley.» Con esto queda claro que la operación de venta de terrenos «no urbanizados», no genera la aplicación de IVA.
Respecto de la otra consulta, ello está en la disposición del la Ley de la Renta (LIR) de la letra b) N° 8 del Art. 17, donde se considera que existirá un límite de 8.000 UF por contribuyente que no será renta, en la utilidad obtenida en la venta de bienes raíces, efectuada por personas naturales, siempre que la venta sea más allá de un año desde su adquisición. Este plazo será de cuatro años cuando la enajenación se trate de un bien producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales (esto se cuenta desde la fecha de inscripción de la propiedad, tanto para la adquisición como para la enajenación; ver último inciso del N° 8 del art. 17 de la LIR).
Hola,
El caso es el siguiente; “un grupo de 6 personas naturales con actividad de Segunda Categoría reciben en el año 2018 una herencia, una casa con un avalúo de $200 millones de pesos, la que fue adquirida por el causante (fallecido en el 2016) con anterioridad al año 2004, esta será vendida al mes siguiente de inscrita al nombre de los herederos, en $800 millones de pesos.”
Tengo las siguientes consultas:
1.- En este caso el mayor valor obtenido en la venta de la casa en $ 800 millones ¿Es un ingreso renta?
2.- ¿se debe tributar en el IGC (Impuesto Global Complementario) de los herederos?
Gracias
Aracely:
La fecha de adquisición de los derechos en ese inmueble, por los herederos, es en el año 2016, que es cuando ocurre el fallecimiento del causante. A esa fecha también se debe tramitar la posesión efectiva, donde se valoriza el inmueble para efectos del pago de impuesto de herencia, siendo ese el valor que se considera para la asignación del costo de los derechos de los comuneros que heredan el bien.
Como Ud. indica que el bien que ahora poseen en comunidad los seis herederos, será enajenado en un valor superior, se debe determinar si cada uno de ellos tiene o no un renta afecta a impuesto, siendo el cálculo individual y no grupal. Por ejemplo, puede que un comunero ya haya copado el límite de las 8.000 UF, por lo que hoy pagará impuesto aún cuando el valor de utilidad obtenida sean 100 millones, como lo indica en el ejemplo (800- 200 = utilidad total 600/6 = 100 utilidad para cada comunero, asumiendo que tiene igual participación).
En el caso planteado, como ya se mencionó, cada comunero hará su cálculo y verá si la utilidad obtenida supera o no las 8.000 UF, tope que tiene cada uno de ellos como renta no gravada de impuesto, no tributando si no es superado (puede que alguno ya haya usado una parte de las 8.000 UF como rebaja, considerando que es un tope individual desde el que se van descontando las rentas obtenidas por enajenaciones). Otra cosa importante, es que el comprador no ser un relacionado con los enajenantes (por ejemplo, una sociedad donde participan), dado que ahí no hay tributación especial y se aplica la norma general.
Concluyendo, vemos que en general no deberían tributar, ya que por las cifras indicadas el tope individual no renta será superior a la renta obtenida, siendo clasificada como no afecta a ningún impuesto. Nota: En abril del próximo año, cuando tengan que declarar su renta anual, el SII les pedirá la información asociada a la enajenación, donde se validará que no tributa (o si lo hace por haberse superado el límite por otras transacciones de igual naturaleza que lo hayan absorbido).
Estimado:
Buenas noches, una consulta, si una persona natural compro un bien raiz en el año 2019 con Iva, despues de 1 año lo quiere vender pero a una empresa relacionada, ¿debe venderlo sin iva, ya que no hay habitualidad en la venta, independiente que sea una empresa relacionada.?
Muchas Gracias
Daniel:
Con la modificación realizada por la Ley de Modernización tributaria, que se aplica a partir del presente año, el art. 2° N° 3 de la Ley del IVA tiene como definición de vendedor, para el caso planteado de los inmuebles específicamente, aquél que debe dedicarse habitualmente a éste tipo de operaciones, es decir, a la compraventa de dichos bienes. Se eliminó la presunción de habitualidad que antes existía cuando entre la compra y la venta existía menos de un año.
En concreto, si ud. no se dedica habitualmente a éste tipo de operaciones (no tiene giro), la venta realizada no estará afecta a IVA, sin importar si su comprador es una empresa relacionada. Otra cosa será el tratamiento tributario para el impuesto a la renta, donde NO tendría derecho a rebajar las 8.000 UF como monto no renta y la transacción debe realizarse a precio de mercado, por ser su comprador un relacionado.
Una tia adquirió una propiedad por una herencia en el año 2012, y en el año 2019 la vendio, debe pagar impuesto a la renta por esa venta,?
Paola:
Solo debe pagar impuesto si obtuvo una ganancia superior a 8.000 UF, considerando el valor de venta y el monto de la asignación del bien en la herencia (lo que sirvió de base para el cálculo del impuesto). Esto se aplica para un vendedor no habitual y es un tope general por contribuyente, es decir, si hay más ventas, debe ir rebajando el mencionado tope.
En el formulario de renta, si está obligada a presentarlo, el SII le preguntará por los valores de venta y le pedirá datos, con lo cual podrá determinar si tiene renta afecta a impuesto (cuando supera el tope mencionado).
Buenas noches, quería hacerle una consulta, estoy emitiendo mi formulario renta,, a través de la propuesta del sii, como otros años, pero en esta ocasión ,me pide presentar la información por enajenación de bienes,, un recuadro nuevo para mi, yo vendí dos propiedades en abril 2019, propiedades que adquirí en el año 2014, mi duda es si solo me pide como antecedente llenar el recuadro o tendré que pagar impuestos por la venta de estas propiedades, agradezco sus comentarios, muchas gracias.
Myriam:
Lamentablemente tendrá que pagar impuesto, dado que no está liberada de esa obligación. Para ello, debe primeramente calcular la utilidad obtenida, restando al precio de venta el costo de adquisición actualizado por la variación de IPC. El mayor valor, como Ud. no es habitual en la enajenación y es una persona natural, tiene una rebaja con tope de 8.000 UF (es un tope único personal y no por bien). Si aún tiene un valor positivo, esa será la cifra que estará afecta a impuesto, el cual será de un 10% (se supone que no se los vendió a una empresa donde Ud. participa). También podría reliquidar la utilidad en los 10 últimos años (es una opción que debe evaluar, si es que tiene impuestos pagados con tasa inferior al 10%).
Al final del artículo puede ver un cuadro, en el link acompañado de Cetuchile, para visualizar su situación gráficamente.
Buenas Tardes
En mi caso, he recibido la proposición de declaración de renta de SII año 2020 y e indican que debo ingresar «venta» de inmuebles de años anteriores, pero ellos corresponden a disolución del patrimonio de la sociedad conyugal, no una venta. Como debo ingresarlos?? Gracias
Miguel:
No tenemos los datos concretos de lo que consulta, pero efectivamente la asignación por liquidación de la sociedad conyugal no corresponde a una enajenación afecta a tributación, por lo que no debe ingresar ninguna renta por ese concepto. Al estar informada por el Notario (DJ 2890), donde consta que Ud. dejó de tener la propiedad de un bien, que por adjudicación producto de la liquidación de la sociedad conyugal, pasó a su cónyuge, ello no es una venta y tampoco generará renta si hay mayor valor.
No debe incluirla como venta, pero debe tener los antecedentes disponibles ya que seguramente la declaración estará observada por la misma existencia del dato ya mencionado, lo que deberá ser analizado en una posterior revisión.
Don Omar.
Agradeceré aclarar impuestos si proceden sobre venta este año, de propiedad heredada por fallecimiento de padres en sociedad conyugal, el esposo en el año 1994 y la cónyuge el año 2017.
La sucesión corresponde a 7 hijos.
La parte heredada en primera instancia que es antes del 2004, ¿no aplica impuesto?, así solo habría impuesto sobre la parte heredada por fallecimiento de la cónyuge el 2017?
¿Aplica la exención hasta 8000 UF en este caso?
Estaremos muy agradecido por su respuesta
Juan:
Efectivamente hay que identificar el momento de la adquisición de los derechos, que en el caso que señala corresponderá a cada fallecimiento de los padres, en la proporción determinada en cada posesión efectiva. Así, cada comunero tendrá derechos que tienen dos fechas de adquisición: una parte correspondiente por la herencia de su padre, que no está afecto a impuesto, y otra que corresponda a la herencia por fallecimiento de la madre, que debe determinarse si paga o no impuesto, dependiendo de cada heredero.
Cada uno de ellos podrá utilizar la rebaja de las 8.000 UF como tope individual, del mayor valor obtenido en la enajenación de la parte de los derechos adquiridos por el fallecimiento de la madre, teniendo como valor de costo lo determinado al realizar el trámite de posesión efectiva. Sólo si el tope es menor a la utilidad obtenida, pagará impuesto, que puede ser el 10% en calidad de impuesto único o reliquidada en cuatro períodos anuales (se obtuvo el activo en el año 2017 y se vende en el año 2020) la renta obtenida (esto quizás es conveniente para herederos que no tienen ingresos que determinen una tasa de tributación menor al 10%).
Cada heredero debe analizar su situación particular, dado que si tienen otras ventas de inmuebles o derechos sobre ellos, puede que ya no tengan disponible el total de las 8.000 UF (que es un tope total e individual), o quizás se dedican en forma habitual a la compra y ventas de bienes raíces o derechos (caso extremo), donde tendrían que tributar por la renta obtenida con los impuestos generales.
Hola Don Omar, primero que todo su pagina es excelente.
Consulta Que impuestos debo pagar si disuelvo una inmobiliaria que es dueña de un terreno con un socio controlador que posee el 90% de capital, al que se le adjudicara el terreno completo. Y como tributa el socio si es persona natural y vende ese terreno 13 meses después?
Gracias
Marlene:
Al disolver la inmobiliaria los bienes serán adjudicados a los dueños. Si el socio tiene el 90%, tendrá en simple, la asignación de ese porcentaje en los derechos en el terreno. La asignación, para efectos tributarios, se hace considerando el valor contabilizado (en la proporción que corresponda). Ese será también el costo para futuras ventas de esos derechos. Esto no es un venta y la inmobiliaria no pagará impuestos por ello.
En el futuro, el propietario de los derechos tributará si los vende, considerando como costo el valor que tenía el activo en la contabilidad de la empresa en el momento de la adjudicación. Ahí se verá si la venta es habitual o no. Si no lo es y el comprador no es relacionado, puede tener acceso al beneficio de la rebaja de las 8.000 uf y pagar sobre el exceso el 10% como impuesto único a la renta.
Estimado Omar, buenos días…
– Después de indagar, recopilar y analizar la información respectiva, entiendo que la venta del inmueble que estoy realizando no esta afecta a IVA, no obstante tengo la siguiente inquietud:
1- Cuando presento la Declaración Jurada del Articulo 75 del Código Tributario?
Debe ser una vez transferido el bien…mediante el registro del conservador…
O bien con la firma de la escritura de compra?
2- Puedo ocupar esta declaración que mantiene el SII
http://www.sii.cl/formularios/imagen/dj_articulo_75_ct.pdf
3- Debe ser ante notario?
4- Donde presento esta declaración Jurada…en el SII?
Atte
Melinda
Melinda:
Esa es una declaración jurada que se inserta en la escritura de compraventa y la requerirá el Notario que esté protocolizando el mencionado título. Por ello, el formulario contiene los datos que quedan en poder del Notario y que se incorporan como una cláusula en la escritura de compraventa.
Ante todos buenas tardes, muy agradecido de compartir este blog y orientar sobre este tema, seré muy agradecido con lo siguiente por favor:
– En la actualidad mantengo dos oficinas pequeñas que se arriendan sin muebles (contratos notariados con empresas que la arriendan) y hoy por tema económico debo vender una de ellas.
– La que se vende es una oficina comercial como persona natural, fecha de adquisición según registro del conservador de raices 2015.
-No tengo actividades de primera categoría como persona natural. Presento un Termino de giro de una actividad de imprenta el 2017 que se se presento en el SII con movimiento de periodo de termino de giro 01.01.2012 al 31.12.2012
– Tengo 2 empresas sin movimiento que son SPA en donde su único es mi persona, que por temas personales y de salud no he podido dar termino de giro, ambas con actividad de primera categoría, destaco que son empresas en donde soy el único socio.
Entendiendo, buscando material respecto al tema y leyendo tu blog, puedo entender lo siguiente:
1- Que el bien inmueble oficina comercial no puede ser considerado como venta habitual, porque siempre estubo bajo la actividad de rentista y con sus respectivos contrato de arriendo (se arrienda sin muebles).
2- Adicionalmente el dueño de ese bien es una persona natural que no presenta acividades de primera categoria.
3- Adicionalmente, las dos sociedad (primera categoría) que mantiene esta persona natural, que se encuentran sin movimiento de un tiempo a la fecha y que por temas de tiempo no ha podido dar Termino de giro, no pueden ser considerada para la determinación de la venta del inmueble que hace esta persona natural?
4- En conclusión, la venta se encuentra no afecta de iva, y que su utilidad no estaria afecta a impuesto renta y seria un ingreso no renta?
Espero que me puedas ayudar, estuve leyendo bastante literatura al respecto, pero aun no me queda claro, estos puntos,.
Agradecido
Cristian Gonzalez
Cristián:
La conclusión es casi la correcta, solamente que sí está afecto a tributación de impuesto a la renta, dado que la venta corresponde a un bien adquirido en el año 2015, donde tiene dos opciones para determinar el costo que se rebaja del valor de venta: el valor de adquisición corregido o el valor del avalúo fiscal vigente al 01.10.2017 debidamente corregido a la fecha de venta. Luego de calcular la diferencia (precio de venta menos costo), tiene la rebaja de 8.000 UF. Si después de dicha rebaja el resultado es positivo, pagará un impuesto en calidad de único del 10%.
Esto se da por ser una venta de un bien raíz de propiedad de una persona natural que no lleva contabilidad, es decir, no está registrado en el activo de una empresa y su comprador es una persona que no tiene relación con Ud.
Estimado muchas gracias por compartir conocimientos.
Tengo una.propiedad adquirida antes de 1990 pero no tengo respaldo de las.construcciones pero si el servicio la Reevaluo para.efectos.de impuesto territorial.
Como determino el costo de venta.?
Muchas Gracias
Wladimir:
Según puedo desprender de la consulta, Ud. es una persona natural que tiene un bien raíz que vendería en el futuro. Si es así, felicitaciones, ya que no tributará por el mayor valor obtenido, sin importar su cuantía, siempre que su comprador no esté relacionado con Ud. (que no sea una empresa donde Ud. participe, por ejemplo). La nueva normativa afecta a propiedades adquiridas a partir del 01.01.2004, con una aplicación especial para las adquiridas hasta el 28.09.2014 (rebaja de avalúo como costo), por lo que la norma general usa como costo el valor de la compra o construcción actualizado.
Dado lo anterior, el determinar un costo de venta, para efectos tributarios de su caso, no tiene ninguna importancia, ya que cualquier utilidad obtenida es considerada como no renta (no es habitual en la enajenación actuando como persona natural y su comprador no tiene relación con Ud.).
Hola, Excelente pagina, tengo una consulta, si compré un terreno rural en marzo del 2019, y lo deseo subdividir en 8 partes, cuanto tiempo debo esperar para vender los lotes sin pagar IVA?. Como serían 8 lotes los puedo vender como persona natural? es la primera vez que venderia terrenos. Gracias.
Carolina:
Lo que plantea es una compra con un objetivo específico, que es la venta de partes de una adquisición mayor. En otras palabras, tiene la intensión de realizar la operación con fines comerciales.
Por ello, resulta fundamental analizar la definición de «venta» y de «vendedor» que se encuentran en el art. 2°, N° 1 y N° 3, respectivamente, de la Ley del IVA, que indica que «venta» es: «toda convención independiente de la designación que le den las partes, que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales muebles, bienes corporales inmuebles, excluidos los terrenos, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta». Como «vendedor» se define a: «cualquier persona natural o jurídica que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales muebles e inmuebles», agregándose que: «corresponderá al SII calificar, a su juicio exclusivo, la habitualidad.
De lo anterior tenemos dos conceptos relevantes para aplicar al caso que plantea:
1) La venta de terreno no es gravado con IVA.
2) Corresponde al SII definir la calificación de habitual.
Por ello, en lo que plantea, si bien hay un ánimo de realizar la compra para una acción futura de venta, lo que desarrollaría no como empresa sino como persona natural, puede ser un elemento que considere el SII para calificar las ventas futuras como habituales, pero al tratarse de venta de «terrenos», ello no sería afecto a IVA. Distinto será el caso de que las futuras ventas de las partes loteadas, se realicen como sitios urbanizados (tienen calles, instalaciones de servicios básicos, etc.), en cuyo caso sí se estará afecto a IVA, al menos por la parte que no corresponda al valor del terreno enajenado.
Buen día, espero pueda resolver mi duda, si adquiero todas las cuotas hereditarias mediante cesión de derechos claro, de un bien raíz y luego en menos de un año vendo esa propiedad, estoy sujeto a algún impuesto por esa venta si soy persona natural?
Gracias desde ya, espero me pueda ayudar.
Carolina:
Como ya lo hemos comentado en otras respuestas sobre el mismo tema, la venta del bien raíz que hará como un todo (dado que tiene el 100% de los derechos), motiva una identificación de los distintos momentos en que fue adquiriendo parte de los derechos, considerando que Ud. es inicialmente heredera de una parte de la propiedad de dicho bien. Esa proporción tendrá como fecha de adquisición el fallecimiento del causante y como costo el valor considerado en el cálculo de la asignación, en el trámite de posesión efectiva. Luego, cada una de las adquisiciones posteriores del resto de los derechos tendrá fecha y valor asociado, para finalmente todo eso contrastarlo como costo al momento de la venta del bien raíz.
Si la enajenación se produce en una fecha donde alguna o todas las compras de derechos que ha realizado tienen más de un año de antigüedad, incluyendo los derechos hereditarios, tributará sólo si tiene un mayor valor que supere las 8.000 UF. La tributación por el exceso sería el 10%.
Distinto es el caso de la tributación cuando la venta ocurre antes del año, desde la adquisición de los derechos. En dicha circunstancia calculará el mayor valor (precio de venta menos el valor de costo corregido) y sobre éste pagará el Impuesto Global Complementario (no hay rebaja de las 8.000 UF).
Don Omar, junto con agradecer la orientación que entrega y felicitarlo por los videos, quisiera hacer una pregunta.
Un trabajador dependiente que sólo recibe ingresos por concepto de sueldo, y no tiene habitualidad en venta de inmuebles, adquiere todos los derechos derechos hereditarios de una comunidad, a través de cesiones de derechos hereditarios verificadas en 2017 y 2018, habiendo pagado 60 millones. Los derechos hereditarios son respecto de una persona que falleció en 1990 y cuyo único patrimonio heredado era sólo un sitio con una casa pequeña. (valor actual: sitio 90 millones y valor casa 10 millones).
Si vende la propiedad en el 2019, que impuesto deberá pagar
Si vende en 2020, que impuesto deberá pagar.
Pedro:
En el caso planteado, al vender el bien raíz, que ya será enteramente de su propiedad, debe hacer el cálculo de utilidad considerando separadamente la adquisición de los derechos hasta llegar a tener el dominio del bien. En otras palabras, los derechos equivalentes a su asignación hereditaria que tiene como fecha de adquisición la fecha de fallecimiento del causante (1990), no están afectas a impuesto, independiente del valor de venta (esto es por ser una adquisición de antes del año 2004). Para los derechos sobre el bien que adquirió en el año 2017 y 2018, deberá calcular la utilidad proporcional que corresponda, comparando el precio de venta con el costo actualizado (los mencionados 60 millones). Si hay un mayor valor, como no es una operación habitual y no está vendiendo a un «relacionado», tendrá derecho a rebajar las 8.000 UF con lo cual, al parecer, no estará afecto a declarar base afecta a impuesto (que sería el 10%).
Lo anterior se aplicaría independiente de la fecha de venta, asumiendo que desde la última compra de derechos (2018) hay más de un año a la fecha de venta del bien raíz (si por esa porción de derechos no hay un año, el mayor valor proporcional será afecto al impuesto Global Complementario, sin ninguna rebaja).
Estimado Don Omar
Quiero consultar sobre la tributación del siguiente caso
Se trata de una propiedad agrícola que forma parte de una posesión efectiva, comprada antes del 2003 con las siguientes características
– La fecha de fallecimiento del causante es 2007,
– La fecha en que el causante compró el inmueble es anterior a 2003 (aprox 1975)
– Los derechos de la cónyuge viva (50%) fueron cedidos a uno de los comuneros, el que posteriormente cedió esta parte (50%) en partes iguales a los otros comuneros
En consecuencia, cada comunero tiene su parte de la herencia, más la parte obtenida por cesión de la cónyuge
Mis preguntas son
a) Cómo es la tributación de los comuneros en este caso?,
b) Puede cada comunero reconocer que la parte obtenida por cesión de la cónyuge tiene como fecha de adquisición la fecha de compra original en que el causante compró el inmueble?
Oscar:
Lo primordial es seguir la línea de tiempo de la adquisición de los derechos, para con ello poder definir el momento de su adquisición y además su costo asociado.
Así tendremos que el hito que marca la fecha de adquisición, por parte de los herederos, es la fecha de fallecimiento del causante, que sería el año 2007 (no importa la fecha de adquisición original por parte del fallecido). Entonces, los derechos hereditarios que se mantengan en poder del heredero a la fecha actual, será la base de comparación para determinar el mayor valor y la forma de tributación. Por otro lado, cada cesión entre comuneros, es una enajenación y se debe medir en cada una de ellas los efectos tributarios para el cedente (vendedor), fijando el costo para el cesionario (comprador). Advertencia: debe ser una operación real, es decir, a precio de mercado y justificación del pago, ya que el SII puede tasar el valor o ello corresponder a una «donación» y no a una venta de derechos sobre un bien raíz. Por último, preocuparse en la definición de la tributación por el mayor valor obtenido en la cesión de los derechos, dado que si la transacción es entre relacionados, no es posible aplicar la tributación especial (rebaja de las 8.000 UF y el impuesto único con tasa 10%, que está actualmente vigente).
Respondiendo entonces sus consultas:
a) Dependerá de cada caso: se debe calcular el mayor valor que se genera en la transacción, comparando el precio de venta con el valor de adquisición corregido, que para el caso de la herencia es el valor asignado al momento de la definición de la masa hereditaria afecta a impuesto de herencia (lo que debió validar el SII en su momento).
b) No es aplicable, en éste caso, ya que el fallecimiento ocurrió en el año 2007 y la única posibilidad de realizar una transacción «como ficción tributaria» es dentro de los tres años siguientes a la muerte del causante, según lo establecido en el art. 5 de la Ley de la Renta (enajenación considerando el RUT del causante). Esto es un gran beneficio para que siempre lo considere la comunidad hereditaria, pero tiene vigencia por un lapso bien acotado.
Buenas tarde,
tengo la siguiente situación, en el año 1981 compre un terreno en 18.000.000.-, pero hasta el 2018 recién lo inscribí en el conservador de bienes raíces y en el 2019 lo vendí en 950.000.000.-
A que tipo de impuesto quedo afecta por esta transaccion.
Verónica:
No existe la compra sin la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Eso es lo que determina la fecha de adquisición, fijando la fecha desde cuando Ud. tiene el dominio.
Por ello, en el caso que Ud. expone, la fecha de adquisición será en el año 2018 y si lo vendió en el año 2019, si hay menos de un año entre la fecha de inscripción y la fecha de inscripción de la venta que menciona, la tributación será por el mayor valor y pagará el impuesto Global Complementario, sin aplicar ninguna rebaja (diferencia entre valor de venta y el costo que serían los 18.000.000 pagados en el año 1981, actualizados). Si el tiempo entre la compra y la venta fuera más de un año y su comprador NO es relacionado, siendo Ud. una persona natural que no tiene que declarar rentas efectivas afectas a impuesto de Primera Categoría, podría rebajarse hasta 8.000 UF de ese mayor valor y sobre el exceso pagar un impuesto del 10% en calidad de único. La diferencia es muy significativa, por lo que siempre es bueno analizar bien los efectos antes de ejecutarlas.
Don Omar, quisiera hacer la siguiente consulta:
Estoy evaluando comprar propiedades en remates tipo Macal para venderlas en un plazo mayor a un año desde su adquisición. ¿Esas ventas estarian afectas a IVA?.
De antemano Gracias
Christian
Claramente estás pensando en realizar una actividad comercial, por lo que tendrá la característica de operaciones habituales (la compra y venta de bienes raíces), por lo que las ventas futuras estarían afectas a IVA y también a la tributación general por la utilidad obtenida. Incluso, el SII siempre podrá calificar como habitual si claramente hay un fin comercial desde la concepción de la actividad (compra en remate para luego revender). Además aquí, incluso se podría generar la obligación de pago de patente municipal, considerando que hay que realizar la actividad bajo algún vehículo social (que sería lo recomendable).
Distinto sería el caso de una operación esporádica y única (compré algo para vivir y luego decido enajenarlo no existiendo la intensión inicial de realizar un negocio), donde el IVA no se aplicaría a la venta (no es habitual) y en lo relacionado al impuesto a la renta podría acceder a la tributación especial rebajando las 8.000 UF y tributando con un impuesto en calidad de único si la utilidad excede dicho tope general.
Hay una cosa que no entendí, le pongo un caso hipotetico.
Compré un terreno de 20ha a 100.000.000
Parcelé y vendí las 20ha (40 parcelas , por cada parcela recibo 15.000.000 y debo pagar 5.000.000 por parcela de comisión a la empresa que hizo todos los tramite y la venta.
Para calcular el impuesto del 10% que debo pagar sé que debo restar el precio de compra y 8000 uf exentas.
El cálculo sería desde lo que me quedé yo ? 400 millones en total que me corresponden a mi o desde los 600 millones que fue el precio de venta de cada parcela sin incluir el pago a la empresa que me las vendió.
No sé si me expliqué bien, espero que si
Gracias de antemano
Camilo:
Como es una consulta en el mismo sentido, está duplicada.
La respuesta es que del valor de venta sólo se rebaja los asociado a la propiedad, es decir, precio de compra del terreno y valores que adicione a dicho terreno, que en el ejemplo no existen. La comisión, costos de inscripción, publicidad y los gastos que pueda identificar que no son parte del bien, no pueden rebajarse para el cálculo de la renta tributable.
Obviamente, debe revisar que si la parcelación la realizó antes de los cuatro años desde la adquisición de la parcela, las ventas que se generen dentro del ese lapso no tendrán la tributación especial, sino la general (primera categoría y Global Complementario).
Buenas noches,
Al realizar la inscripción de una herencia en julio 2018 (4 herederos), y posterior compra de derechos ( noviembre 2018) por parte de uno de los herederos, quedando como único dueño de la totalidad de la propiedad, desea vender la misma propiedad ahora en abril 2019… Esta afecto a impuesto a la renta? De ser así cuál sería el motivo y el %
De ante mano muchas gracias
Cintya:
El caso debe ser analizado desde el origen de la propiedad de los derechos, esto es la fecha de muerte del causante (la persona que generó la herencia). Esa fecha es la que al menos fijará la adquisición de los derechos hereditarios, tanto para el heredero que ahora estaría con la propiedad íntegra del bien raíz, como de aquellos que le enajenaron los derechos en noviembre de 2018, fijando incluso el costo de ellos (es el valor considerado para el cálculo de los impuestos que afectaron a cada asignación).
El siguiente análisis es validar si la compra de los derechos al resto de los herederos era sujeta de tributación, para lo cual deben considerar el precio de adquisición, el valor de los derechos en la masa hereditaria que era sujeta de impuestos en proporción a su asignación y si el precio de dicha transferencia era el valor que comúnmente se utiliza para éste tipo de transacciones, dado que el SII puede aplicar la facultad de tasación. La tributación del mayor valor obtenido por los enajenantes (el resto de los herederos), corresponderá al monto que supere las 8.000 UF, por aplicación de la norma establecida en la letra b) del art. 17 N°8 de la Ley de la Renta.
Por último, considerando que al momento de adquirir el resto de los derechos por parte de uno de los herederos, con lo que concentra en si mismo el total de la propiedad del bien raíz, ello genera una división en la determinación del resultado tributario de la operación de venta del todo: los derechos hereditarios propios y aquellos derechos adquiridos a otros herederos. Por ello, cuando lo venda debe realizar dicha separación para determinar los efectos tributarios: la cuota heredada de derechos es adquirida en la fecha de fallecimiento del causante (imaginemos que ello es el 25% del bien), cuyo costo será el valor considerado en el proceso de Posesión Efectiva. El resto de la propiedad (75% de los derechos), tendrá como fecha de adquisición noviembre de 2018, siendo el costo el precio pagado al resto de los herederos (esto hay que acreditarlo con la escritura respectiva y los comprobantes de pago)
+.
Dado lo anterior, al enajenar como un todo el bien raíz, se tendrán dos sistemas de tributación: el general que incluye el impuesto de Primera Categoría y el Global Complementario, afectará al mayor valor obtenido en la enajenación de los derechos adquiridos en noviembre de 2018, dado que la enajenación se realiza antes de un año de adquiridos; el 25% que corresponde a los derechos hereditarios, se afectarán con la norma especial, dado que tienen una antigüedad mayor al año y asumimos que el comprador no tiene relación con el vendedor, por lo que el mayor valor podrá rebajar las 8.000 UF y solo si hay remanente tributará con el impuesto único del 10%, establecido en el mismo art. 17 N° 8, letra b) de la Ley de la Renta. La 8.000 UF NO las puede rebajar del total de la utilidad obtenida, ya que el origen de ellas es distinto.
Sabemos que lo anterior no es fácil entenderlo, como tampoco será sencillo explicarlo ante el SII, pero para ello deben tener toda la información asociada a la operación desde su origen, explicando cada uno de los pasos y claramente verificando que se hayan cumplido los tributos que afectan a cada integrante de las operaciones (ventas de derechos y luego venta del bien raíz como un todo). Si corresponde pago de impuesto, para el caso de los derechos hereditarios, puede darse de crédito contra el impuesto que se deba pagar, la proporción del impuesto de herencia que sea asignable a dichos derechos (los que provienen directamente de una herencia que en el caso designamos como 25%).
Estimado, tengo la siguiente consulta.
En el año 1994 compré una propiedad con un primo quedando mi primo con el 50% de los derechos de la propiedad y yo con el otro 50%, en enero de este año 2019 compre a mi hermano sus derechos quedando la propiedad en un 100% a mi nombre e inscrita en él conservador de bienes raíces.
Preguntas:
1. ¿ si vendo el 50% de los derechos que compre ahora en el 2019 al mismo valor al cual los compre pago impuestos?.
2.¿ si la respuesta es si, que impuestos debería pagar y a qué porcentajes?
Santiago:
Si compró en el año 2019 el 50% de los derechos sobre una propiedad, se asume que ese es el valor de costo de su venta, pero debe tener en consideración que si no se trata del valor de mercado, el SII puede tasar dicho valor de acuerdo a sus facultades. En otras palabras, debe considerar que la venta que hará de esos derechos, será calificado como una transacción habitual (menos de un año) y claramente puede ser tasada.
Pero asumiendo que realiza la operación a valor de mercado (el que comúnmente se utiliza para éste tipo de transacciones), ese será el costo y si dicho valor es coincidente con el precio que recibirá por la venta, aun cuando ésta sea habitual, no se generaría una renta tributable. Por el contrario, si el valor de venta no es el valor de mercado, ello puede ser tasado por el SII y determinarse así un mayor valor (renta tributable), la que deberá ser incluida en su declaración anual de impuestos afectándose con el Impuesto Global Complementario, como impuesto final (no tiene acceso a tributación especial, dado que es una operación habitual al ser una venta dentro del año de adquisición de lo enajenado).
Mi esposo y yo nos casamos en sociedad conyugal .El año 1991,compramos un terreno agrícola.Él falleció hace tres años, y ahora estamos vendiendo como sucesión.No somos vendedores habituales.Se adquirió a titulo de herencia.Es verdad que la ley grava los inmuebles adquiridos a titulo oneroso luego del año 2004? no se paga IVA?
Estimada Lerida:
Lo primero que hay que indicar es la situación que se presentó al fallecer su esposo, considerando que Uds. estaban casados bajo el régimen de sociedad conyugal. Al mencionado fallecimiento, lo heredado es solo el 50% de los bienes que Uds. tenían como matrimonio. Por lo que debe considerar que a la venta que indica concurrirán al menos dos partes: Ud. como propietaria del 50% de su propiedad, que no fue parte de la herencia y sus hijos y Ud. como comunidad hereditaria asociada al otro 50% que era de propiedad de su esposo fallecido (legalmente se denomina causante). Por ello, al vender lo que Uds. están realizando no es la venta de un bien raíz, sino la venta de derechos sobre un inmueble.
Por otra parte, en el caso de bienes, sean inmuebles o muebles, adquiridos por herencia se debe considerar como fecha de adquisición de ellos la «fecha de muerte del causante» y el valor de adquisición será el que corresponda al cálculo del impuesto de herencia (en el caso de bienes raíces es el avalúo fiscal vigente a la fecha de fallecimiento).
Entonces, en el caso que plantea, tenemos dos fechas relevantes y dos situaciones que generan aplicación de normas frente a la venta: el 50% de los derechos sobre el bien raíz que son de su propiedad se debe considerar adquirido en la fecha original de compra del bien raíz, esto es en el año 1991; el otro 50% de los derechos que venderán Uds. como comunidad (Ud. y su(s) hijo(s)), cuya adquisición será la fecha de fallecimiento del causante (hace tres años, esto es el año 2016).
El 50% de los derechos de su propiedad, no están afectos a impuesto, sin importar el monto de la venta, ya que al ser adquiridos en el año 1991 no le afecta la norma vigente de tributación de éste tipo de transacciones.
En cambio, para el caso de los derechos enajenados como comuneros de una comunidad hereditaria que nació en el año 2016, la tributación será en forma individual y deben calcular la utilidad obtenida, considerando como valor de adquisición de los derechos la proporción de ellos en el avalúo fiscal del bien a la fecha de muerte del causante. Si la diferencia entre el valor de venta de los derechos (proporción que corresponda), menos el costo, les da una utilidad, cada uno de Uds. podrá rebajar de esa utilidad hasta un monto de 8.000 UF y solo se gravarían los excesos con un impuesto único del 10% o la reliquidación del global complementario de los dos últimos años (desde el 2016). Nota: igualmente ver con su contador la inexistencia de rentas de primera categoría que podría tener algún comunero, lo que los dejaría fuera del sistema antes comentado (por ejemplo, tener una actividad como empresario individual o dedicarse a la compra y venta de bienes raíces). También ya no podría utilizar la alternativa de declarar con el RUT del causante, ya que estarían fuera del plazo de tres años (art. 5° de la Ley de la Renta), en cuyo caso no hubiese estado gravado con impuesto por la utilidad obtenida.
Respecto del IVA, al no ser una actividad recurrente la compra y venta de inmuebles, no es un hecho gravado (además se trata de una propiedad agrícola).
Soy persona natural en octubre de 2014 compré derechos de una propiedad de una comunidad se loteo la propiedad y los vendí en agosto de 2018, los derechos de un lote, como no han pasado 4 años de la adquisición y la venta, tengo derecho a rebajar las 8000 UF y a impuesto sustitutivo del 10%
Estimado Patricio:
Claramente lo que hay que precisar es que la fecha de adquisición a considerar, por los derechos mencionados, NO es la compra original del terreno que posteriormente se lotea o subdivide, sino que es la fecha en que se registra la mencionada subdivisión en el Conservador de Bienes Raíces. Esto puede llevar a confusiones al momento de la contabilización de los plazos. Al parecer, el loteo que uds. desarrollaron en un bien raíz adquirido en octubre de 2014 fue inscrito posteriormente como loteo, con lo cual Ud. adquirió derechos en los nuevos bienes raíces (lotes), fecha que es la que debe considerar para contabilizar la venta de esos derechos.
Por ello, considerando que la venta de los derechos en uno de los lotes ocurre en agosto de 2018, claramente ello está dentro del plazo de los cuatro años que se consideran como obligatorios que transcurran para tener acceso al mencionado beneficio de considerar la rebaja global de las 8.000 UF. En resumen, con ese solo dato Ud. está fuera de aplicar el beneficio.
hola buenas tardes, heredé como persona natural una propiedad agricola, se inscribió a mi nombre en noviembre 2018 en CBR. La deseo vender en Marzo 2019, ¿estoy afecto a impuestos?,
Estimados Nicolás:
Como ya lo hemos comentado en respuestas anteriores, en el caso de los bienes adquiridos por sucesión por causa de muerte, la fecha de adquisición está fijada por el fallecimiento del causante (así se denomina al propietario fallecido). Por ello, no importa la fecha de la posesión efectiva o posteriormente la fecha de la adjudicación, ya que todo se referirá a la fecha de fallecimiento del causante.
Aclarado lo anterior, Ud. debe considerar esa fecha para determinar cómo tributará en la pretendida venta del bien adquirido por sucesión por causa de muerte. Si el fallecimiento del causante ha sido hace más de un año desde la fecha de venta, entonces podrá utilizar los beneficios de rebajar hasta las 8.000 UF como valor no afecto de utilidad obtenida, que se calcula considerando el precio de venta del bien y el monto considerado para la definición de la masa hereditaria que se determinó para el pago del impuesto de herencia. Sobre el mayor valor, es decir, lo que supere las 8.000 UF (asumiendo que no ha tenido otras ventas de inmuebles personales), tendrá que pagar un 10% como impuesto único o reliquidar su impuesto Global Complementario considerando hasta 10 años de antigüedad de la tenencia del bien (en general éste último sistema es para personas que nunca estuvieron afectas a impuesto y la reliquidación les daría un impuesto inferior al 10%).
Si el fallecimiento del causante ocurrió antes del año 2004 y recién tramitó la posesión efectiva, la venta del bien raíz adquirido como herencia no estará afecto a impuesto, independiente del mayor valor.
Por ello, debe revisar la fecha de adquisición de los derechos hereditarios y a partir de ahí definir cuál es su tributación si obtiene mayor valor en la venta (sea bien raíz agrícola o no agrícola).
Una dueña de casa, la cual tiene la profesión de abogado, desea dedicarse a la actividad de corretaje de propiedades, no tendrá oficina, está afecta a IVA?
Como es una actividad desarrollada personalmente, pasa a ser calificado como un comisionista, pero al ser desarrollada en forma personal, su ingreso es clasificado en la segunda categoría y estará exenta del impuesto al IVA, de acuerdo a lo establecido en el art. 12 letra E N° 8 de la Ley del IVA, debiendo emitir boletas de honorarios por sus ingresos.
Estimados
por herencia de mi padre mis hermanos y yo recibimos hace casi 30 años una parcela rural que ahora deseamos vender. ¿Es efectivo que al vender como sucesión el valor de venta se considera igual al de compra, no generando impuesto a la renta al no producirse mayor valor en la venta?
Algunos de los hermanos tributan anualmente con IDPC. Que impuestos deben pagar ellos??
Atte.
Estimado:
Si su padre falleció hace 30 años, esa es la fecha de adquisición de los derechos en la mencionada parcela. El valor de costo para vender sería el monto que formó parte de la masa hereditaria, que debió ser el avalúo de esa fecha. Por ello, considerando que la adquisición fue hace más de 30 año (antes del año 2004), uds. estarían liberados de pagar impuestos en el momento de la venta de los derechos sobre un bien raíz, adquiridos con esa antiguedad y considerando que ninguno de los comuneros lo tiene en la contabilidad o se dedica a la compra y venta de bienes raíces.
Estimado Omar, lo primero saludarlo y felicitarlo y agradecer por su aporte profesional en esta web.
Mi padre compró una casa el año 2011 (casado en sociedad conyugal).
En agosto del año pasado (2019) falleció mi mamá, quedando como herederos sólo mi padre y yo (hijo único).
El mes siguiente (septiembre 2019) se hizo la partición y adjudicación, quedando a nombre de mi papá la casa de manera “completa”, y yo con un ahorro en efectivo, equivalente.
La casa se vendió en mayo de este año (2020) a un tercero no relacionado.
Al haber transcurrido menos de un año y existir una diferencia positiva (a favor del vendedor, mi padre) constituirá renta la diferencia?
Mi papá no tributa o más bien no es contribuyente de IDPC.
Muchas gracias
Felipe:
Gracias por las felicitaciones y eso nos alimenta el espíritu y nos da energía para seguir apoyando a muchas personas que requieren hoy de acciones solidarias. Ya vendrán tiempos mejores y al menos nosotros tendremos la satisfacción de haber cooperado en tiempos difíciles, lo que también nos ayuda a ser promovidos por los lectores (todos potenciales clientes o agentes promotores de nuestros servicios).
Efectivamente su padre tributará, pero sólo por la parte que correspondió a la herencia, es decir, por el 50% de los derechos que le fueron adjudicados y que se generaron al fallecimiento de vuestra madre.
Así, para el cálculo del impuesto que debe pagar en abril de 2021, deberá considerar la determinación de la utilidad de cada porción de derechos, ya que tendrán una tributación distinta.
La parte que corresponda a los derechos que tenía su padre, tendrán la opción de rebajar de la utilidad determinada los 8.000 UF y sólo si ese valor es inferior a la utilidad obtenida, estará afecto a impuesto (creemos que no debería generarse renta afecta después de aplicar la mencionada rebaja).
Por el 50% del valor de la operación que corresponde a los derechos hereditarios recibidos, la utilidad determinada estará, sin ninguna rebaja, afecta al Impuesto Global Complementario, que lo pagarán en abril del año siguiente, reajustando la utilidad obtenida desde el momento de la venta, hasta el final de ejercicio y sumándole todas las otras rentas que pudiera tener su padre.
Estimado
Le ruego nos pueda precisar
1.- a que tributación estaría expuesto , tanto en iva como en renta , una persona natural que no tributa en primera categoría y que desee dedicarse a la compra de propiedades para arreglarlas y venderlas . Ello poniéndose en situación de que lo haga dentro del año y en algunos casos fuera del año .
Paga solo global?
2.- Como en la práctica se separa el valor del terreno para determinar , en el caso de una oficina por ejemplo, la base imponible del impuesto IVA?
3.- Puede descontar lo pagado por el iva a la hora de determinar la base imponible del impuesto a la renta ?
4.- debe dar facturas aún cuando no es contribuyente que use facturas ? Como entera el impuesto en la práctica ??
Le quedó muy agradecido y de seguro su respuesta será de gran interés y ayuda a muchas personas en situaciones similares
Estimado:
Claramente el SII tomará su actividad como habitual, obligándolo a iniciar actividades y a tener todo lo referente a facturación, dado que es su intensión el comprar habitualmente bienes raíces y arreglarlos, para posteriormente venderlos. Si no lo hace, estará expuesto en cualquier momento a ser citado para esclarecer su forma de declarar las compras y ventas de propiedades, como también estará afecto a patente municipal por la actividad desarrollada.
Acérquese a un profesional contable para que lo asesore. Obviamente, deberá tener conocimiento de la actividad de compra y venta de bienes raíces, ya que uds. estará seguramente comprando bienes usados, los refaccionará y luego los venderá. Sólo estará afecto a IVA por el valor adicional, sin incluir el terreno. Cada situación debe analizarla, considerando que sí tendrá derecho a incluir como parte de sus costos los valores pagados por esos servicios y bienes que sean necesarios para la refacción de la propiedad.
Por ningún motivo le recomiendo que se mantenga en forma irregular, ya que posteriormente puede tener bastantes problemas para demostrar que eran bienes personales los que vendía y no era una actividad comercial, como también la regularización de todo su procesos de contratación de personal que lo apoyará en las reparaciones y refacciones necesarias, dado que hay posibilidad de accidentes y esas personas deben tener la debida protección, para evitar que se vea expuesto a eventuales demandas por responsabilidad en los hechos que generen un perjuicio a esos trabajadores (dependientes o de terceros).
Estimado,
Si he suscrito como persona natural una promesa de compra y venta por un departamento en blanco el año 2015, teniendo el edificio un permiso de edificación anterior al 1 de enero de 2016, y hoy (14 de agosto de 2018) realizo la escritura y procedo con la compra del inmueble, ¿debo pagar impuestos si realizo la venta del inmueble en diciembre de 2018?,
muchas gracias por su respuesta.
Como el bien se entiende adquirido en agosto de 2018 y la venta se hace antes de un año (diciembre de 2018), deberá tributar como renta el mayor valor obtenido con Impuesto de Primera Categoría (hasta ahora 25%) y con Impuesto Global Complementario (se suma a las rentas obtenidas como persona natural en el ejercicio 2018), rebajando como crédito el Impuesto de Primera Categoría.
No puede acceder a la tributación especial que existe para ciertos bienes raíces enajenados por personas naturales (rebaja de 8.000 UF y tributación única del 10% sobre lo que supere dicho límite global).
No estaría afecto a IVA, ya que no es habitual la compra y venta de inmuebles (es una persona natural que no lleva contabilidad y no tiene el propósito de realizar la actividad de compra y venta de inmuebles), pero eso hay que probarlo, dado que existe una presunción legal de que puede ser afectado con IVA por existir menos de un año entre la compra y la venta (art. 2 N° 3 de la Ley del IVA). Al respecto puede ver el oficio del SII N°2.240 de 2017 que lo encuentra en el siguiente link http://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2017/ja2240.htm
En el mismo ejemplo anterior, si los derechos de herencia fueron inscritos en 1980, y se vende el 2018, entiendo que no está afecto a IVA, que pasa con el impuesto a la renta?
Entendiendo que la consulta se refiere a la venta de derechos en la propiedad de derechos sobre un bien raíz que devienen de una liquidación de una comunidad hereditaria, cuando se vendan estos derechos (la comunidad en su totalidad vende el bien raíz), se debe considerar que tales derechos se adquirieron por parte de los enajenantes en la fecha en que falleció el causante, sin importar cuando liquidan la comunidad o inscriben dichos derechos. Esto es muy relevante para aplicar la norma legal que les afecta, dado que si la propiedad del bien raíz o de derechos sobre dicho bien ha sido adquirida antes del año 2004, el mayor valor obtenido es no renta, siempre que el comprador no sea una persona relacionada con el vendedor, como lo indica claramente el documento publicado.
Por el contrario, si se refería a la venta de los derechos hereditarios (son los derechos totales de un heredero que pertenece a una comunidad hereditaria), ello no es asimilable y el mayor valor obtenido por sobre el valor que se asigna a los mencionados derechos estaría afecto a la tributación general, es decir, impuesto de primera categoría y global complementario.
Cual es la fecha de adquisicion para un heredero de una comunidad hereditaria. La fecha de inscripcion en el conservador de la herencia o la fecha de inscripcion de la propiedad que efectuo el causante para efectos de entender su tributacion
En el caso de una herencia, la fecha de adquisición de los derechos es la fecha de fallecimiento del causante. Por ello, hay una comunidad la cual posteriormente se termina con la adjudicación de bienes, ello no cambia la fecha de adquisición de los derechos. Transcribo parte de las respuestas del SII entregadas en ORD. N° 1199, DE 11.07.2014, que se aplican a lo analizado:
«1.- En primer término, cabe señalar que en anteriores dictámenes sobre la materia , este Servicio ha establecido que una comunidad se forma cuando una misma cosa pertenece a varias personas que pueden ejercer simultáneamente derechos de igual naturaleza jurídica sobre ésta. A través de estos mismos pronunciamientos se ha señalado que la forma de terminar con una comunidad es la partición, a través de la cual se produce la separación y, en consecuencia, el reparto de las cosas comunes entre las personas a las cuales pertenecen. El acto por medio del cual se singulariza el derecho que el comunero tenía sobre la totalidad de los bienes, se denomina adjudicación. De lo dicho se tiene que la adjudicación se limita a singularizar un derecho preexistente, el cual se entiende adquirido cuando se formó la comunidad. A mayor abundamiento, cabe expresar que la jurisprudencia de los tribunales de justicia ha sostenido que la adjudicación es simplemente declarativa de dominio y en tal orden no importa enajenación.
De acuerdo con lo señalado, las adjudicaciones que se efectúen en un proceso particional, no provocan un traspaso de bienes, atendido el carácter de título meramente declarativo de dominio de la partición, según lo expresado por el artículo 1.344 del Código Civil; por lo que al existir sólo una especificación de derechos preexistentes adquiridos al momento de formarse la referida comunidad, la fecha de adquisición de las cuotas de dominio de los bienes asignados en la partición, es la fecha de la apertura de la sucesión y delación de la herencia.»
esto quiere decir que si el vendedor del bien argícola posee renta de segunda categoría no pagara ningún impuesto?. si el campo se vende en 3000 millones, ¿aun así no pagara impuesto?. y si tiene renta de primera categoría? ¿que pasaría con esos 3000 millones?
La tributación está en función de la propiedad del activo que se vende. Si dicho bien es de propiedad de una persona natural que NO declara su renta en base a contabilidad y no está afecta a impuesto de Primera Categoría, debe considerar que tiene como rebaja general 8.000 UF de la utilidad obtenida (supongamos que no ha tenido nunca otra venta), por lo que sólo tributa lo que supere dicho monto. La tributación será un 10% sobre el valor que definitivamente debe tributar, en calidad de impuesto único (no le afecta otro tipo de impuesto).
Por ello, los casos se deben analizar en forma muy particular y no se puede aplicar una definición general, ya que depende de la situación de cada vendedor. En el extremo, incluso la tributación para un comunero, puede ser distinta, ya que por ejemplo podría ya haber copado el límite de rebaja de las 8.000 UF.
Si la venta es a un relacionado, obviamente no podrá aplicar ni la rebaja antes comentada, ni el impuesto especial, ya que debe tributar por el total de la utilidad con los impuestos generales, esto es Impuesto de Primera Categoría y Global Complementario.
Estimado
Junto.con agradecerle sus respuestas tengo la siguiente duda, en el caso de comprar una propiedad (usada) por remate y venderla antes de un año, tendre que pagar iva correspondiente; pero hace 6 meses firme una promesa compra-venta por una propiedad (nueva), podre rebajar el pago de iva de la propiedad usada con este credito fiscal (propiedad nueva)???
Y lo otro, en caso de no poder rebajar, he buscado pero no he encontrado cuanto es el monto efectivo a cancelar, considerando que pretendo venderla en 40 millones
De antemano muchas gracias, lo felicito por el apoyo que nos brinda
Eduardo:
Con los últimos cambios a las normas del IVA y también del Impuesto a la Renta, si su giro es la compra venta de bienes raíces, como al parecer Ud. desarrolla, la venta de ellos estará gravada con IVA y además no tendrá ningún beneficio especial en la obtención de la utilidad, debiendo pagar el impuesto general, es decir, Primera Categoría y Global Complementario, sin ninguna rebaja.
En el el N° 3 del art. 2° de la Ley del IVA, se eliminó la presunción de compra y venta dentro de un año, dejando expresamente indicado que será vendedor quien se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales muebles e inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros.
No está gravado con IVA lo relacionado a los terrenos, por lo que del precio de venta o compra, se deducirá dicho valor para la aplicación del IVA.
En cuanto al uso del crédito fiscal, ello es procedente cuando lo que Ud. adquiere paga impuesto y está destinado a generar un acto gravado con IVA, como sería el caso de su promesa, que no se la facturarán hasta cuando se haga la compraventa. En ese momento, la empresa constructora (o inmobiliaria) emitirá la correspondiente factura, gravando con IVA lo asociado a construcción (no será gravado el terreno o la proporción que corresponda cuando se trate de un departamento u otra unidad).
Por ello, creo que debe iniciarse como contribuyente dedicado a la compraventa de bienes raíces, con lo cual tendrá derecho al uso antes indicado, como también las obligaciones de pago de impuesto tanto de IVA como de renta, más la correspondiente patente municipal y el funcionamiento en un lugar que fije como domicilio, entre otras obligaciones (declaraciones mensuales, pagos provisionales, etc.).