Estimados(as):
Como siempre hemos planteado, nosotros estimamos que cuando un contribuyente tiene más de dos viviendas acogidas al DFL 2, dichas unidades pierden definitivamente el beneficio, no existiendo forma de recuperarlo. Pero como es sólo una opinión, necesitamos conocer la postura del ente fiscalizador, es decir, del SII, para lo cual realizamos la consulta y compartimos la respuesta, que lamentablemente no ha sido publicada a nivel nacional, lo que deja a muchas personas sin conocer de una materia que hoy es muy relevante (es cosa de ver la información que tiene el Asistente de cálculo de arriendo, que debutó en la Operación Renta 2024).
Por ello, analizamos la respuesta entregada, la cual no fue lo suficientemente precisa en confirmar o negar el efecto de eliminación del beneficio, por el exceso de unidades en posición de un contribuyente, dado que en el oficio, de la Dirección Regional Metropolitana del SII, N°558, de 28.03.2024, responde directamente sobre la pérdida de calidad de “vivienda económica”, en dos situaciones: cuando el bien pierde los atributos específicos para tal calificación y el otro caso es cuando un contribuyente como persona natural tiene más de dos unidades, pero tendría efectos diferentes, cosa que seguramente pediremos precisar, ya que seguimos pensando que debería ser una pérdida definitiva, en ambos casos (podemos estar equivocados en la postura).
¿Cuándo el bien pierde la calidad de vivienda económica?
Se puede dar en varios casos como, por ejemplo, si se amplía la superficie construida superando los 140 mts2; cuando se cambia el destino a uso comercial (se transforma en oficina); cuando es adquirida por una empresa; etc.
Pero también se pierden todos los beneficios, cuando una persona natural tiene más de dos viviendas acogidas a la norma (a partir del tercero), considerando las más antiguas, por una modificación a la norma legal, específicamente el inciso segundo del art. 1° del DFL 2, que establece:
“A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.
Los beneficios establecidos en el presente decreto con fuerza de ley no podrán ser utilizados por las personas jurídicas, cualquiera fuere su naturaleza. No obstante, las corporaciones y fundaciones de carácter benéfico gozarán de la exención establecida en el artículo 16.”
Consultamos formalmente al SII lo siguiente:
1) Si una vivienda incumple con los requisitos del DFL N°2, ¿esta pierde la calidad de DFL N°2 o sólo pierde los beneficios aparejados a dicho cuerpo normativo?
2) Si una vivienda acogida al DFL N°2 cambia su uso habitacional a comercial, pero con posterioridad vuelve a tener uso habitacional, ¿la vivienda recupera su calidad DFL N°2 junto con sus beneficios?, ¿estos son susceptibles de recuperación?
3) ¿Cuál sería el mecanismo para acoger una vivienda nuevamente a la calidad y los beneficios del DFL N°2?
4) Si una persona natural adquiere una tercera vivienda acogida al DFL N°2:
a) Dicha vivienda pierde la calidad de DFL N°2 o es el propietario quien pierde los beneficios? Si este vende la tercera propiedad ¿el comprador podrá adquirir la calidad y los beneficios del DFL N°2, en caso que no tenga copado el límite de viviendas?
b) Si la persona vende una de las dos viviendas con la data de adquisición más antigua ¿la tercera vivienda adquirida podrá recuperar sus beneficios?
Para estos casos, el SII indica lo siguiente, en la respuesta formal a nuestras consultas (lo remarcado es nuestro):
“Al respecto, es preciso distinguir los casos en que los bienes raíces no cumplen con los requisitos para calificar como “viviendas económicas”, conforme con el DFL N°2 (consultas N°1), 2) y 3)), de aquellos en que los propietarios no se pueden acoger a los beneficios, franquicias y exenciones establecidos en dicho cuerpo normativo respecto de una o más viviendas económicas por sobrepasar el límite máximo de ellas (consulta N°4).
En relación con el primer escenario, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 167 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones[1] y lo instruido por este Servicio en la Circular N°37 de 2003, la Dirección Regional que corresponda deberá dictar una resolución dejando sin efecto o declarando caducados los beneficios, franquicias y exenciones establecidos en el DFL N°2 en las situaciones previstas en los artículos 5 y 18 de este último[2], respectivamente.
Sin perjuicio de lo anterior, este Servicio no se encuentra facultado para reestablecer tales beneficios, franquicias y exenciones si las causales que motivaron la resolución desaparecen con posterioridad.
En el segundo escenario, esto es, tratándose de personas naturales propietarias de más de dos viviendas económicas[3], solo podrán gozar de los beneficios, franquicias y exenciones establecidas en el DFL N°2 respecto de la tercera vivienda económica en la medida que esta última se compute en el referido límite (por haberle liberado un “cupo”) y concurran los requisitos legales del respectivo beneficio, franquicia o exención. Lo mismo aplica respecto del futuro propietario de aquella en la medida que se trate de una persona natural.
Notas:
[1] Contenida en el Decreto N°458 de 1976, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
[2] Ver el apartado 7.- de la referida circular.
[3] A contar del 1° de enero de 2023, las personas naturales solo pueden gozar de los beneficios establecidos en el DFL N°2 hasta por un máximo de dos viviendas económicas adquiridas nuevas o usadas, por acto entre vivos o por sucesión por causa de muerte, independientemente de su fecha de adquisición. La adquisición de una cuota en el dominio de una vivienda económica deberá considerarse como una vivienda completa para el cómputo de cada persona natural.”
El apartado 7 de la Circular N°37, de 2003, indica lo siguiente:
“7.- CADUCIDAD DEL D.F.L. Nº 2
7.1 CAUSALES DE CADUCIDAD DEL D.F.L. Nº 2
Las franquicias, exenciones y beneficios del D.F.L. Nº 2, de 1959, se pierden en los siguientes casos:
a) Cambio del destino vivienda a otro. (Ver apartado 5.1).
b) Ampliación de la superficie construida por sobre los 140 m2. (Ver apartado 5.2).
c) Ampliación de una vivienda económica sin permiso municipal. (Ver apartado 5.2).
d) Destrucción, demolición o transformación de una vivienda económica de modo de que pierda su calidad de tal.
En estos casos, las Direcciones de Obras Municipales, al otorgar el permiso deberá declararlo expresamente y comunicar este hecho al Servicio, conforme a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 18º del D.F.L. Nº 2, de 1959.
e) Construcción de un edificio no acogido al D.F.L. Nº 2 en el terreno común propio de un grupo de unidades o en el terreno perteneciente a una vivienda económica. (Ver apartado 5.4).
En este caso, de acuerdo a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 19º del D.F.L. Nº 2, la totalidad del respectivo inmueble quedará privado de las franquicias y exenciones contempladas en dicho decreto.
7.2 PROCEDIMIENTO A SEGUIR EN CASO DE INFRACCIONES
7.2.1 El artículo 167 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones que establece las facultades del Servicio de Impuestos Internos en relación con los beneficios, franquicias y exenciones que dicho cuerpo legal otorga a las “viviendas económicas”, distingue entre aquellos casos de infracción previstos en el artículo 5 del DFL N°2 del año 1959, que corresponden a alguna de las situaciones que quedan comprendidas en el párrafo 5.3 de esta Circular, y los contemplados en el artículo 18, del mismo cuerpo legal, que constituyen las causales de caducidad, señaladas en el párrafo 7.1, precedente.
7.2.2 Constatada la existencia de una infracción a las normas del DFL N°2, de 1959, sea que se trate de una vivienda económica cuya recepción municipal no se ajusta al permiso de edificación o que haya sido otorgada con infracción de algún requisito que establece el DFL N°2 de 1959 o su Reglamento, o que no mantiene su condición de vivienda económica, la Dirección Regional debe dictar una resolución, mediante la cual deje sin efecto o declare la caducidad de los beneficios que otorga el del D.F.L. Nº2, de 1959, sobre Plan Habitacional. Esta resolución debe ser notificada al contribuyente de conformidad con las reglas generales del artículo 11 del Código Tributario, con copia a los Departamentos Regionales de Fiscalización y Resoluciones, y a la Subdirección de Avaluaciones.
La resolución deberá indicar la fecha desde la cual se dejan sin efecto los beneficios, franquicias y exenciones del D.F.L. Nº2, considerando las normas sobre prescripción.
La fecha de la pérdida de los beneficios del D.F.L. Nº2 corresponderá a la fecha en que ocurrió la infracción o causal de caducidad. En caso de que no se pueda precisar dicha fecha, se considerará la correspondiente a la constatación de la infracción.
Por su parte, la pérdida de la exención del 50% del impuesto territorial será a contar del 1º de enero del año siguiente a aquél en que la propiedad pierda el carácter de «vivienda económica», sin perjuicio de la prescripción que corresponda.
En anexo se incluye un modelo de resolución que puede ser utilizado para dejar sin efecto o declarar la caducidad de los beneficios, franquicias y exenciones del D.F.L. N°2, del año 1959.”
Pero el SII se olvida de la modificación del art. 15 del DFL 2, que indica:
“Artículo 15°. Las rentas que produzcan las «viviendas económicas» no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. Igual tratamiento tendrán las rentas provenientes de la enajenación de «viviendas económicas» que se obtengan en cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra, salvo que el tradente sea la empresa que construyó dichas viviendas. Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán, también, en aquellos casos en que el inmueble sea ocupado por su dueño.”
Solo a modo de ejemplo, los beneficios que contempla del DFL 2, para una vivienda económica, incluye lo señalado en el art. 14, que establece:
“Artículo 14. Las «viviendas económicas» estarán exentas de todo impuesto fiscal que grave la propiedad raíz, con excepción de aquellos que correspondan a pagos de servicios, tales como pavimentación, alcantarillado, alumbrado y otros. La exención no regirá en la parte del impuesto territorial que corresponde a las Municipalidades. Esta exención regirá a contar de la fecha del certificado de recepción emitido por la Municipalidad correspondiente o de la Dirección de Arquitectura, en su caso, conforme a los siguientes plazos: a) por 20 años, cuando la superficie edificada, por unidad de vivienda, no exceda de 70 metros cuadrados; b) por 15 años, cuando esa superficie exceda de 70 metros y no pase de 100 metros cuadrados, y c) por 10 años, cuando ella sea superior a 100 metros cuadrados y no pase de 140 metros cuadrados.
Los terrenos en que se construyan las «viviendas económicas» no gozarán de la exención mencionada en este artículo.”
Entonces, cuando el SII ratifica que se pierden los beneficios del DFL 2, cuando el propietario es una persona natural y tiene más de dos inmuebles acogidos a la norma, significa que no accederá a todos los “beneficios establecidos en ella”, que están indicados en los arts. 12° al 17° del DFL 2, donde uno de ellos es que no se considera renta tributable el ingreso que produzcan por arriendo (art. 14), pero también se eliminaría la rebaja por contribuciones que se indica en el art. 15 antes referido. Esto es lo que nos preocupa, ya que hasta ahora se están aplicando interpretaciones que no nos convencen y que claramente se tiene que actualizar y dejar clara la situación para los contribuyentes.
Conclusiones derivadas de la respuesta del SII:
1. Si un bien inmueble habitacional pierde la calidad de “vivienda económica”, por alguna de las causas comentadas, llamémoslas físicas, donde está la modificación de la superficie, sobrepasando los 140 m2 o por el destino dado al inmueble, se generará una Resolución por parte del SII, que deje sin efecto los beneficios.
2. Que ello no es reversible, por lo que, por ejemplo, si un propietario cambia el destino a uso comercial (arriendo como oficina), no puede volver a tener la calidad de “vivienda social”, si el nuevo comprador es una persona natural.
3. En cambio, cuando una persona natural tiene más de dos unidades acogidas al DFL 2, el exceso no pierde la calidad de “vivienda económica”, sino que solamente no puede tener las franquicias. Si vende alguno de los bienes, que no tienen resolución de pérdida de la calificación, ellos seguirán siendo beneficiados por el DFL 2, por lo que el nuevo propietario, si se cumple los requisitos de ser persona natural y que tenga hasta dos unidades, puede utilizar los beneficios.
4. Lo mismo ocurriría si el comprador de un bien acogido a las normas del DFL 2 es una empresa (podría ser incluso el empresario individual; ver oficio N° 1017, de 23.05.2024, que lo pueden buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2024/ley_impuesto_ventas_jadm2024.htm ), ello no permite al comprador utilizar los beneficios del DFL 2, pero si posteriormente lo vende y es adquirido por una persona natural, cumpliendo los requisitos, puede volver a utilizar los beneficios, dado que el bien “no ha perdido la calidad para clasificar en el DFL 2 como vivienda económica, por resolución.
Nosotros no compartimos las dos últimas conclusiones, ya que considerando que la modificación de la norma (DFL 2) tiene vigencia desde el año 2023, el SII debería adecuar o dictar una nueva norma interpretativa (la circular N°37 es del año 2003 ), quizás junto con el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo (el Decreto N°458 es del año 1976), para que no se asocie que la pérdida definitiva de la calidad de “vivienda económica” requiera resolución, operando de facto si no se cumplen los requisitos, como sería el caso de un comprador empresa o cuando una persona natural tenga más de dos unidades, donde se perderían todas las franquicias.
No compartimos la interpretación que el bien raíz, en sí, mantiene algunos beneficios cuando es adquirido por una empresa (persona jurídica) o cuando el adquirente es una persona natural y ésta ya posee dos unidades acogidas al DFL 2. Creemos que los beneficios a que se refiere la norma no son “mantenidos por la vigencia original”, sino que dependerá de la situación de cada una de las pérdidas de condición, que haría no tener diferencias en que “todos lo beneficios” se pierden cuando no se cumple la norma que los otorga, como sería específicamente el inciso segundo del art. 1° del DFL 2, referido a la adquisición de una tercera unidad, por parte de una contribuyente persona natural.
Reconocemos que puede ser difícil el control, pero claramente es un tema que sigue pendiente y hay que aclarar, más aún si el SII puede cambiar de criterio considerando más información y también con la experiencia que tendrá por el uso del Asistente de cálculo de arriendos.
Saludos,
Artículo relacionado:
Buenas tardes y gracias por la información.
Tengo una consulta respecto a la recuperación de IVA por el 27bis.
Si inicie declaraciones como empresario individual sujeto al régimen 14 A) como contribuyente de primera categoría en diciembre del año 2023, compré un departamento en enero de este año y estoy pagando IVA por el arriendo del inmueble AMOBLADO, en teoría estoy de alguna manera perdiendo el beneficio del DFL 2 y así varias personas lograron recuperar, pero ahora el SII en base a la circular que usted menciono 1017 rechaza la devolución por ser susceptible del beneficio otorgado por el DFL 2.
Que podría hacer para obtener la devolución del 27 bis o como podría atacar la negativa del SII, si no me equivoco hay una RAV o RAF pero más no se.
Quedo atento, gracias!
Tomás:
El SII tiene razón: la exención establecida en el DFL 2 para los dos primeros bienes, se aplica incluso si dichos inmuebles están como activos en el empresario individual, ya que no hay pérdida del beneficio y ello implica que los arriendos no pagan impuesto a la renta y se aplica la exención del IVA, en el caso de arrendamiento amoblado.
Distinto es cuando hay traspaso de propiedad a una EIRL, SpA o limitada, ya que en ese caso, no hay beneficios del DFL 2, siendo gravada la renta obtenida y también afectándose con IVA el arrendamiento amoblado.
Lamentablemente, en su caso no hay salida. La norma, en nuestra opinión, está bien interpretada por el SII.
Muchas gracias por tu respuesta Omar, me queda claro.
Ahora una nueva consulta, si yo constituyo una sociedad y hago este traspaso o aporte a la SPA (por poner un ejemplo) al hacerlo se traspasa también el IVA de la compra?
En caso de que así no fuera, tendría que de alguna manera vender mi departamento a la SPA?
Gracias de ante mano!
Tomás:
La adquisición de un bien raíz acogido al DFL 2 (dentro del límite de dos por persona natural) no permite la recuperación del IVA, por lo que aún cuando Ud. lo tenga así registrado en el empresario individual, no está bien. Su adquisición no daba derecho a utilizar el IVA como crédito fiscal, por lo que no lo puede vender afecto y menos intentar, por esa vía, traspasar algo que está mal registrado.
Nosotros estamos de acuerdo con la postura del SII, ya que el empresario individual no cambia la calidad de persona del contribuyente (es una ficción tributaria), por lo que predomina la exención indicada en el DFL 2 para los dos primeros inmuebles que adquiere un contribuyente como persona natural, que es su caso.
como puedo traspasar propiedades a mis hijos??
1 propiedad ya totalmente pagada
2 propiedades que estoy pagando todavia con credito hipotecario
Mario:
Hay un mecanismo de traspaso gratuito que se denomina «donación», el cual es un proceso judicial que también está afecto a impuesto.
El máximo que puede donar a sus herederos, es el 50% de su patrimonio, por lo que debe revisar esa situación.
El trámite se denomina insinuación y se debe realizar en un tribunal civil.
La donación es de los activos, pero no de los pasivos, por lo que quizás la donación de los activos no incluiría la deuda, que debería servirla Ud., considerando que el acreedor debe tener incluso garantía sobre el bien raíz, pudiendo incluso tener prohibiciones que no permita la donación o venta, lo que debe revisar (quizás es mejor pensar en transferirlo como donación en el futuro).
Buenas tardes
Soy persona natural y tengo varias propiedades las cuales arriendo y pago los impuestos según las normas SII. Mi consulta es la siguiente, el año pasado 2023 vendí una propiedad adquirida en el año 2016 y este año 2024 venderé otra propiedad adquirida 2012, por lo que agradeceré informarme si debo pagar Iva más el impuesto 10%. No soy vendedor habitual. Y la última pregunta es sobre el arriendo de una casa en parcela, se debe pagar el impuesto al fisco al igual que todos los inmuebles? Según impuesto global complementario 2da categoría?
Muchas gracias
Yasna:
Si Ud. no es empresario individual, declarando como persona natural en base al valor de los arriendos, según el contrato vigente, sin rebajar ningún tipo de gastos, tiene una tributación especial al vender los inmuebles, independiente que lo haga en forma recurrente, ya que en el extremo podría venderlos todos y no sería habitual en la compra y venta de bienes raíces, ya que se dedicaba a la renta de ellos.
No debe pagar IVA por la venta de los inmuebles, ya que no es un contribuyente que tenga la calidad de inmobiliaria ni tampoco utilizó el IVA por la adquisición de los bienes, por ser su actividad no gravada con IVA (el arriendo sin muebles de bienes raíces).
Por ello, insistimos en que no sea un empresario individual (lleva contabilidad y tiene registrado los bienes como activos, depreciándoles y rebajando los gastos de mantención), el mayor valor obtenido estará afecto al 10%, en calidad de impuesto único (no paga otro impuesto), previa revisión si aún le queda algún saldo de las 8.000 UF. de ingresos no renta que pueda rebajar (se supone que en la venta del 2023 ya pudo realizar esa rebaja o parte de ella).
En cuanto a la parcela, si se trata de un arriendo de un bien raíz agrícola, ello también se incluye dentro de la base imponible, teniendo un trato diferente en el pago del impuesto de Primera Categoría, pero finalmente quedará gravado también en el Global Complementario, junto al resto de los ingresos.
Tengo una tercera y cuarta propiedad por la que debo pagar impuestos.
Cuáles son los costos totales anuales que debo realizar al convertirme a Empresario Individual?
Es decir que debo pagar :
Creacion en el SII como empresario individual
Patente (como se calcula) , para tener patente debo arrendar oficina postal?
Contabilidad (debo contratar el servicio de contabilidad)
Declaración anual de renta?
Estos servicios los entrega circulo verde?
Como puedo calcular si el costo de todos lo servicios , compensa en ahorro en impuestos.
Gracias
Víctor:
Como consejo general, la formación de una empresa no es por el fin tributario, ya que no se justificaría. Debe pensar en como administrar, como reinvertirá las utilidades, como se repartirán los bienes en caso de fallecimiento, endeudamiento, responsabilidad o riesgos, etc., donde la variable tributaria es un componente de un análisis mayor.
A modo de valores, una contabilidad mínima puede tener un costo de 3 uf mensual, con un pago adiciona en abril de cada año que puede ser de dos o hasta cuatro mensualidades; el pago de patente es un 0,5% anual del patrimonio (hay municipalidades que tienen una tasa menor, pero lo mínimo es 0,25%); el domicilio puede ser virtual como también tributario, dado que no tiene atención de público o acumulación de bienes materiales, pudiendo usar el domicilio particular.
Hola Omar
Tengo una duda, si compre una propiedad (primera propiedad de ambos) en conjunto con mi pareja (ambos figuramos en la escritura como dueños 50% y 50%) y es DFL2
¿se considerada como 1 de las 2 propiedades acogidas a este beneficios para ambos?
Estamos por comprar otra propiedad bajo la mismas figura, se puede dejar en la escritura que solo sea DFL2 para 1 y de esa forma al otro aun le quede 1 propiedad con este benefico?
le agradezco de ante mano su respuesta seria de mucha ayuda para modifcar la escritura antes de firmar
Fabiola:
Se considera que es válido como una unidad para cada uno de los compradores que participa en la comunidad, sin importar el porcentaje. Por ello, en el caso vuestro, cada uno ya tiene una unidad, aunque posean el 50% de los derechos de propiedad del bien raíz.
Hola buenas tardes, gracias por todas sus respuestas.
Que pasa si tengo ya 2 propiedades DFL2 y me compre 2 más e hice la recuperación de IVA, paso 1 año y vendí mis primeras 2 propiedades, automáticamente las que eran mi 3° y 4° propiedad pasan a ser tener nuevamente el beneficio tributario del DFL2?
Andrés:
Hay datos que faltan en la consulta, pero trataremos de ponernos en la situación específica.
Ud. como empresario individual, adquirió dos propiedades DFL 2 y ya tenía como persona natural dos. Luego, como personal natural vendió las dos adquiridas y por las cuales tenía el beneficio del DFL 2, mientras que por las otras dos más nuevas, no tenía el beneficio y, por ello, pudo pedir la devolución del IVA acumulado en la contabilidad del empresario individual.
En nuestra posición, que no es la misma del SII, por las unidades que estan en la contabilidad del empresario individual y por las cuales solicitó el remanente de IVA como devolución anticipada, al vender, como persona natural, las otras dos unidades, creemos que no le corresponde recuperar el tratamiento por las dos que mantiene en el empresario individual, dado que en su momento ese beneficio lo perdieron, independiente de la venta de las unidades que tenía en forma personal. El SII podría tener la postura que recupera automáticamente el beneficio para las DFL 2 que están en el empresario individual, pero ello será difícil que lo mantenga, más aún si hay acciones donde se reconoció que ellas ya no tenían el beneficio, al permitir la devolución del remanente de IVA.
Distinto es el caso, de las nuevas unidades que compre, que al hacerlo como empresario individual o como persona, automáticamente accederá al beneficio del DFL 2 (si son unidades acogidas a dicha norma).
1) Tengo 3 propiedades DFL2 recibidas por adjudicación legal (luego de herencia) en la misma fecha (todas en el mismo documento legal ), ¿cuál de las 3 tiene el beneficio de no pagar impuestos si son de la misma fecha de «adquisición»?.
2) De estas 3 propiedades mi madre es usufructuaria legal de 1.
A ) ¿quién tiene el beneficio de DFL2 (no pago impuestos), la propietaria, la usufructuaria o ambas?
B ) Si la usufructuaria arrienda y recibe el dinero del arriendo, ¿quién declara la propiedad , la propietaria, la usufructuaria o ambas?. En esta declaración 2024, SII, me dijo que mi madre la declarara y le cobraron impuestos por esta propiedad DFL2.
3 ) Tengo una propiedad que no es DFL2 pero tiene permiso de edificación del año 1968, cumple con las condiciones de DFL2 , y se acoje a la Ley 9.135.
A) ¿Esta propiedad puede registrarse como DFL2 ?.
B ) ¿cómo aplica esta Ley 9.135 que habla de «cierta» exoneración de impuestos?
Muchas gracias !
Francisca:
En estricto rigor sería las dos primeras inscritas a su nombre, sin importar la fecha de adquisición, en el Conservador de Bienes Raíces. El beneficio lo tienen solamente los dueños, no los usufructuarios.
En el caso de la usufructuaria, será ella la que debe declarar el ingreso y claramente, al no tener la propiedad, no tiene acceso a los beneficios del DFL 2. Por ello, corresponde que se pague el impuesto Global Complementario, junto al resto de las rentas obtenidas por la usufructuaria.
Se transcriben el inciso segundo y cuarto del artículo 1° del DFL 2, de 1959 (lo remarcado es nuestro):
«A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.
…
Para hacer uso de los beneficios, franquicias y exenciones que contempla el presente decreto con fuerza de ley, los Notarios y Conservadores de Bienes Raíces deberán remitir al Servicio de Impuestos Internos, en la forma y plazo que éste determine, la información de todos los actos y contratos otorgados ante ellos o que les sean presentados para su inscripción, referidos a transferencias y transmisiones de dominio de «viviendas económicas». Igual obligación tendrán los propietarios de las «viviendas económicas» en defecto de lo anterior.»
En cuanto a la propiedad acogida a la Ley N° 9.135 (Ley Pereira), cuando se obtiene renta de arrendamiento por ella, será un ingreso no renta, según lo indicado expresamente en su artículo 2°, que establece:
«Artículo 2.° La renta producida por las habitaciones económicas a que se refiere esta ley no se considerará para los efectos del impuesto global complementario.»
Buenos días, estoy en dudas respecto a una venta de un terreno agrícola sin explotación de una sucesión, la fecha adquirida por el padre fue 1986, fallece en el año 2018 y la madre fallece 2019, los hijos como herederos en el año 2021 queda lista la posesión efectiva, cada uno 20% participación en la venta, mi consulta es como tributan por la venta del terreno quedan con el beneficio 8000UF.
Esperando su respuesta, muy agradecida de ustedes.
Rossana Palma Z.
Rossana:
Esa consulta ya fue respondida.
Si no le venden a un relacionado y cada uno de los herederos no tiene registrado los derechos como empresario individual, están beneficiados con la norma establecida en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta, permitiéndose rebajar hasta 8.000 Uf y pagar impuesto único, con tasa 10% sobre el exceso, si ello se produce.
La fecha de adquisición de cada porción de derechos es el fallecimiento de cada padre, no la fecha de tramitación de la posesión efectiva. El costo de adquisición es la participación porcentual de los derechos, sobre el avalúo fiscal del inmueble a la fecha de fallecimiento de cada causante (así se denomina al fallecido generador de la herencia).
Buenas tardes, mi consulta va por un terreno agrícola, no explotado , de una Sucesión fecha inscrita en el conservador 1986, padre fallece 2018, madre fallece 2019, los hijos venden el terreno año 2023, con un %20 cada uno, les corresponde algún beneficio tributario rebaja 8000UF, por la venta, o se toma la fecha adquirida 1986 por ser sucesión, y no declaran los ingresos por la venta, la posesión efectiva fecha 2019.- valor venta $ 800.000.000.- repartidos entre hermanos.-
Esperando su pronta respuesta, muy agradecida de Uds.
Rossana P. Z.
Rossana:
Los vendedores, que son los hijos del matrimonio, tuvieron dos fechas de adquisición de sus derechos: en el 2018, por la muerte del padre y en el 2019, por muerte de la madre. Por ello, cada no de los vendedores de los derechos, tendrán acceso a la tributación especial del art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta, determinando el mayor valor comparando el precio de venta, con el monto por los cuales pagaron el impuesto de herencia y cada uno, dado que no son habituales en la operación de compra y venta, tendrá el beneficio de hasta 8.000 UF que se consideran no renta, por lo que aparentemente ninguno pagaría impuesto por su venta (MM$200 cada uno), siempre que el comprador no sea un relacionado.
Buenas noches tengo la siguiente inquietud, soy un empresario individual y en el año 2017 compre una propiedad esta el contador la ingreso en la contabilidad y en mi balance creo una cuenta de Bien Raíz como Activo y Deudas Bancarias en el pasivo, el tema es que esa casa yo la pague al contado y tenia suficientes retiros como para no haberla ingresado en la contabilidad
Ahora en el año comercial 2024, mi declaración de renta salio observada con F149 «Contribuyentes seleccionados para revisión de acuerdo a evaluación de cumplimiento tributario» quería saber is se puede corregir de alguna forma esta situación en el balance, puede traer problemas en la fiscalización ?
Magaly, las personas naturales que registren en la contabilidad del empresario individual, las propiedades adquiridas con el beneficio del DFL2, pierden en forma automática el beneficio, sin posibilidades de que pueda gozar nuevamente de éstos. Sin embargo, si posteriormente lo vende y es adquirido por una persona natural, el adquirente puede volver a utilizar los beneficios, dado que el bien no ha perdido la calidad para clasificar en el DFL-2 como vivienda económica.
Para su caso en concreto, su contador registró la propiedad en la contabilidad como empresario individual, perdiendo automáticamente el beneficio del DFL-2, no obstante, podrá hacer uso del gasto de las contribuciones, gastos asociados al arriendo o mantenimiento de la propiedad y gasto por depreciación del bien raíz.
En cuanto a la observación F149, corresponde a contribuyentes que poseen comportamiento tributario y/o declaración de renta que discrepa del correcto cumplimiento de sus obligaciones, por lo que ha sido seleccionada para una revisión de antecedentes.
Para conocer más acerca de su situación Tributaria, favor dirigirse a la página web del Servicio de Impuestos Internos (SII) donde debe autenticarse utilizando su RUT junto con su clave tributaria o clave única. Una vez autenticado, le sugerimos revisar sus anotaciones vigentes y las observaciones a su declaración de renta (F22) en detalle. Además, realizar una verificación de su(s) Declaración(es) Jurada(s) asegurándose de que no presenten ningún tipo de reparo. Asimismo, le instamos a revisar detenidamente las deducciones aplicadas a su declaración de Impuestos F22, cerciorándose de que cuenten con la documentación de respaldo necesaria. En caso de identificar discrepancias o errores en estas anotaciones u observaciones, le recomendamos, recopile los antecedentes que respaldan su declaración de renta.
Estimado, quisiera saber desde que año tributario se debe informar al SII las rentas por arrendamiento respecto a propiedades DFL2. Lo anterior en atención que el servicio me esta pidiendo revisar observaciones pendientes en el formulario 22 correspondiente a los AT 2022, 2023 y/o 2024.
Gabriel:
Las rentas obtenidas las debo informar y declararlas siempre. En relación al DFL 2, no hay una nueva forma, sino que el beneficio ha sido acotado en varias oportunidades, donde la que hoy existe es que están liberadas sólo dos propiedades por contribuyente, como máximo.
Por ello, si Ud. tiene varias propiedades, lo que el SII conoce en forma directa desde la adquisición de los inmuebles, seguramente le pedirá justificar el uso de cada uno de ellos, con la correspondiente tributación.
El plazo de prescripción normal es de tres años, por lo que el SII puede solicitar antecedentes por más períodos, pero solamente cobrar diferencias de tributos por los últimos tres años, es decir, los tres períodos que Ud. está indicando en la consulta.
A partir de que año tributario se debe declarar la renta obtenida por arriendo de una tercera vivienda DFL2. Puede el SII pedir la revisión de la declaración de los AT 2022, 2023 y 2024. En caso de ser positivo hay que corregir la declaración de renta.
Gabriel:
Al parecer duplicó la consulta. Pero en su caso, si ya tenía dos unidades acogidas al DFL 2 y la adquisición de la tercera es después del 31.10.2010, deberá declarar la renta al menos de los tres últimos períodos tributarios, de acuerdo a la prescripción establecida en el art. 200 del Código Tributario, debiendo corregir las declaraciones presentadas. Si la adquisición del inmueble fue antes del 31.12.2010, deberá declarar la renta del tercer bien a partir del año 2023 (año tributario 2024).
Estimado:
Ordenando una sociedad limitada que eran socios sólo mis padres y que heredamos hace poco con mis hermanos, nos dimos cuenta que en Declaración de Renta 2019, 2020 y 2021 fueron observadas y jamas arregladas.
Al parecer fue por mayor valor en un aporte de bienes raices, uno cada año, y uno de ellos es dfl2.
La consulta es: a pesar del tiempo transcurrido se debe rectificar o hay un plazo de caducidad? el dfl 2 era a su vez herencia de mi madre propiedad a la que hubo que prácticamente rehacer generándose muchos gastos que jamas se rindieron.
Agradecida de antemano,
Andrea
Andrea:
Asumiendo que sus padres fueron los aportantes de los bienes raíces a otras entidades jurídicas, ello genera un mayor valor, como también puede variar la tributación que le afecta a dicha renta si se trata de una empresa relacionada (donde participan o acuden a su formación).
También hay que ver cuál fue la acción realizada por el SII, ya que si bien hay prescripción de las acciones para requerir el cobro de impuestos, que normalmente son tres años (son seis cuando no se ha presentado declaración), algunos períodos podrían beneficiarse de tal derecho. Pero hay que analizar el caso con todos los detalles.
Se sugiere realizar una revisión de ambos casos, como también el tratamiento de los bienes en la posesión efectiva, con lo cual se podría determinar si efectivamente hay diferencias que corregir o son datos de información. También dependerá de cómo trataron dichas eventuales diferencias en la herencia (serían pasivos del causante).
En cuanto al bien raíz remodelado, que Ud. indica que es DFL 2, si ya estaba en una sociedad, debió ese propietario hacerse cargo del costo de las remodelaciones, pero si está a nivel personal, los costos no se rebajan de la renta obtenida, la cual podría incluso haber estado liberada de impuesto (si tenía hasta dos unidades acogidas al DFL 2).
Buenos días, tengo la siguiente inquietud, tengo 3 propiedades DFL2 en arriendo de las cuales una la compré en 2008. Entiendo que en 2011 hubo un cambio en el tema del arriendo de los DFL2, las propiedades compradas antes de octubre 2011 se determinó que serían «no constitutivas de renta» (lo que generó polémica en dicha oportunidad por existir personas con más de 40 propiedades que seguirían sin pagar impuestos) y las posteriores, hasta dos unidades, no serían constitutivas de renta. Justamente esas dos propiedades las tengo desde 2012 y 2019, entonces, ¿por qué debiera declararlas si entiendo que no son constitutivas de renta? ¿alguna orientación? Gracias
Daniel:
A partir del año 2023, sólo pueden acogerse al beneficio del DFL 2 las primeras dos unidades, sin importar el destino ni la fecha de adquisición.
Por ello, en su caso, la unidad que adquirió más reciente, no tiene el beneficio y debe incluir la renta para la declaración de su Global Complementario (tiene tres propiedades en arriendo). Debe tener cuidado si también tiene otras propiedades DFL 2 de uso personal. El límite se copa con las dos más antiguas que sean de su propiedad y siempre que no estén explotadas como «empresario individual», es decir, formen parte del activo de esa ficción tributaria de empresa.
Se puede pasar el benéfico dfl2 de una propiedad a otra? Tengo dos departamentos y ahora compré una casa para vivienda personal y me gustaría tener el beneficio para la casa en vez de un departamento.
Claudia:
La condición de ser una vivienda acogida a la norma del DFL 2 se inicia en su construcción, por lo que debe verificar si la nueva propiedad adquirida la tiene.
También, si la tiene, debe considerar que el máximo de propiedades por contribuyente, acogidas a las franquicias del DFL 2, son dos, siendo éstas las más antiguas, independiente si son para arriendo o para uso personal.
Estimados: tengo 2 propiedades, 1 de uso personal y otra en la plata que la arrendé 17 días en Airbnb en enero del año 2023, primero 10 días y luego 8 días a 2 personas, como se ingresa esa renta en el asistente ? ingreso los 2 arrendatarios o ultimo y todo el monto de enero o último arriendo de enero?
Saludos
Juan Pablo:
Duplicó la consulta, pero ahora no indica que ellos eran inmuebles acogidos al DFL 2.
Si no lo están, el bien arrendado debe declararlo como tal, colocando ambas rentas nominales en el asistente, para que se las actualice, las que luego serán traspasadas como renta afecta a Global Complementario. El dato del arrendatario es del último que tuvo más cerca del 31.12.
Recuerde, si tiene el beneficio del DFL 2 (las dos viviendas más antiguas), la renta se incluye en el Asistente y éste no la traspasa al formulario 22.