Estimados(as):
El D.F.L. N°2 publicado en el Diario Oficial con fecha 31 de julio de 1959, consagra un régimen tributario excepcional que se aplica a las viviendas económicas, cuyo objetivo fue incentivar la participación del sector privado en el área de la construcción de unidades habitacionales, mediante exenciones fiscales como incentivos a las empresas y agentes inmobiliarios, solucionando el problema habitacional de los años sesenta, y por otro lado, buscó también beneficiar a los propietarios individuales de dichas viviendas económicas, según los metros construidos.
Esta medida habitacional no era nueva en nuestra legislación, ya que, anteriormente en la década del cuarenta, se había decretado la Ley Pereira para definir los parámetros de estas viviendas económicas y dotarlas de franquicias para incentivar al área inmobiliaria en la construcción de viviendas populares.
Desde su dictación, el D.F.L. N°2 ha sido objeto de diversas modificaciones a lo largo de sus seis décadas de vigencia, las cuales se han caracterizado por restringir los beneficios y exenciones tributarias que beneficiaban a sus constructores y propietarios, en atención a que su utilización ha sido contraria a la política tributaria original que buscaba su establecimiento.
Una de sus principales modificaciones estuvo a cargo de la Ley N°20.455 publicada el 31 de julio de 2010, la que limitó el número máximo de viviendas DFL N°2 que podían acogerse a los beneficios, a un máximo de dos -nuevas o usadas- adquiridas por personas naturales por actos entre vivos. Por ende, en caso de poseer más de dos viviendas económicas, los beneficios solamente proceden respecto de las dos viviendas que tengan la data más antigua de adquisición por parte de cada persona natural.
Sin embargo, la excepción que mantenía la Ley N°20.455 era que las viviendas económicas o las cuotas de dominio sobre ellas que las personas naturales adquirieran por sucesión por causa de muerte, a contar del 1 de noviembre del año 2012, no se consideraban para el límite máximo establecido en el artículo 1° del DFL N°2 explicado en el párrafo anterior.
La Ley N° 21.210 sobre Modernización Tributaria, publicada el 24 de febrero de 2020, realizó importantes modificaciones a la Ley N°16.271 sobre Herencias, Asignaciones y Donaciones y, además, mediante su artículo sexto eliminó el inciso segundo del artículo 18° del DFL N°2, del año 1959, del Ministerio de Hacienda sobre Plan Habitacional, incorporando definitivamente a través del artículo segundo transitorio la limitación a los inmuebles adquiridos por sucesión por causa de muerte a contar del 1 de marzo de 2020, los cuales se considerarán también para el cómputo del límite de dos viviendas por contribuyente.
Modificando así lo establecido en la Ley N°20.455, por lo que, a partir de la aplicación de la norma general de vigencia de la Ley N°21.210, es decir, desde el 01.03.2020 se incluye a los inmuebles que se reciban por herencia dentro del límite actual de dos inmuebles para aplicar los beneficios contemplados en el DFL N°2 para personas naturales.
Cabe señalar, que en un principio, la Ley N°21.210 no incluía ninguna modificación al DFL N°2, sin embargo, en el Segundo Trámite Constitucional se incluyó esta modificación dentro de las medidas que buscaban una mayor recaudación, incluyendo así a los inmuebles que se adquieran por herencia dentro del límite de dos inmuebles para que sean procedentes los beneficios tributarios de propietarios personas naturales de viviendas DFL N°2.
En cuanto a la vigencia de la limitación introducida por le Ley N°21.210, el artículo segundo transitorio de la misma norma, señal que “La modificación al inciso segundo del artículo 18 del decreto con fuerza de ley Nº 2, del año 1959, del Ministerio de Hacienda, sobre Plan Habitacional, incorporada por el artículo sexto de la presente ley no afectará a aquellas viviendas o cuotas de dominio sobre ellas adquiridas por sucesión por causa de muerte con anterioridad a la entrada en vigencia de esta ley.”, por ende, la nueva restricción rige para los DFL N°2 adquiridos por sucesión por causa de muerte a partir del 01 de marzo del año 2020, debiendo considerarse como fecha de adquisición desde que se defiere la herencia, que corresponde a la fecha de fallecimiento del causante.
Saludos,
Buenos dias, gracias por el buen y claro artículo. Han pasado algunos años y quería saber si la situación respecto a los bienes dfl2 que fueron adquiridos previo al 2010 y como nuevas unidades, se mantienen exento del impuesto a la herencia sin límites (son 4 en este caso) y si eso se declara en la posición efectiva.
Muchas gracias.
Saludos.
Raúl:
Solamente tendrá el beneficio por las dos viviendas más antiguas que cumplan los requisitos, dado que el límite es absoluto, a partir del 01.01.2023, ya que se eliminó el exceso que pudo haber sido adquirido con anterioridad, donde no existía límite, por lo que el exceso de unidades perderá el beneficio a partir de la fecha indicada, según lo dispuesto en el art. 4°, N°4 de la Ley N°21.420, que introduce el siguiente párrafo final al artículo quinto transitorio de la ley N°20.455 (lo remarcado es nuestro):
«A contar del 1 de enero del año 2023, los propietarios de viviendas económicas quedarán afectos a las disposiciones del referido decreto con fuerza de ley N°2, de 1959, según su texto vigente, respecto de todos los bienes raíces de su propiedad, cualquiera sea la fecha en que hayan sido adquiridos.»
Estimado don Omar, primero que todo le agradezco sus artículos son de mucha ayuda. Estuve leyendo un artículo suyo del año 2010, respecto de la donación de un DFL 2 a un hijo, entonces quería consultarle, es factible que yo adquiera una vivienda DFL2 y luego se la done en vida a mi hija, de acuerdo a lo que contempla el Art. 16 de las normas del DFL2 y quedar exento del impuesto de Herencia, Asignaciones y Donaciones.
Desde ya muchas gracias por su respuesta.
Lo que debe validar es si tiene el patrimonio suficiente para poder realizar la mencionada donación (puede donar hasta un máximo del 50% de su patrimonio).
Claudia:
Siempre lo más directo es lo que será más efectivo, por lo que no vemos bien la vuelta larga que plantea. Quizás debe evaluar el donar dinero a su hija, con un proceso fácil de pago de impuesto de donación (aprox. 1,6 millón por 100 millones donado; si es más cambia el valor, por ejemplo, si son 200 millones el impuesto sería 6 millones; vea la tabla en https://www.circuloverde.cl/impuestos-y-valores/herencia-asignacion-donacion/ ).
Con el dinero donado, la hija adquiere el departamento.
Estimado:
Mi padre tenía 6 DFL 2, que heredamos con mi único hermano este año 2021. Ni yo ni mi hermano tenemos otros DFL 2 a nuestro nombre. Nuestra idea es partir la herencia y adjudicarnos tres DLF 2 cada uno, Entendería que la exención del Impuesto de Herencia sólo aplicaría por 4 de los DFL 2, mientras que por los 2 restantes, tendríamos que declarar y pagar Impuesto de Herencia. ¿Estoy en lo correcto?
Muchas gracias por la ayuda,
Héctor:
No es así la interpretación. Sería el límite de dos por contribuyente propietario original, es decir, en el caso analizado, su padre fallecido.
También hay que considerar, para el caso que plantea, que está vigente la norma que no ha sido aún modificada por lo que es fundamental conocer la fecha de adquisición de los bienes, dado que si son antes del año 2010 no tendrían límite (debe haber sido nuevos), para ser considerados liberados del pago de impuesto de herencia. Ahora si se modifica la norma, hay que estar atentos a la fecha de aplicación, ya que hay vicios de inconstitucionalidad al hacerla vigente retroactivamente (pero eso no depende de nosotros, sino de los parlamentarios).
Muchas gracias Omar.
No entiendo por qué el requisito del tope tiene que verificarse respecto del causante y no del heredero. En el entendido que el Impuesto de Herencia gravaría a los herederos, el tope debiera ser calculado por cada heredero, o no? Me resulta así de leer el artículo 1 de la ley del dfl 2.
En esa línea, respecto de dfl 2 anteriores al 2010, según leo de su artículo, las viviendas heredadas después del 2020 sí computan para el tope de las 2 viviendas por cabeza. Por lo mismo, el beneficio de la «intangibilidad» de derechos de las viviendas anteriores al 2010, habría sido derogado por la ley 21.210. ¿O estoy entendiendo mal?
En suma, me parece que si el tope del artículo 1 del dfl 2 es que los beneficios son por hasta 2 viviendas, dicho tope debe verificarse respecto de los beneficiarios de dichos beneficios, que, en el caso del impuesto de herencia, serían los herederos.
Por lo mismo, como el tope es de 2 dfl 2 por cabeza, en la medida que los herederos no tengan propiedades, podrían recibir hasta 2 dfl2 libres de impuesto de herencia. Así, en el caso nuestro, 4 de los 6 dfl 2 pasarían libres de impuesto.
Muchas gracias!
Héctor:
Es justamente al revés. El propietario original que utiliza el beneficio es el causante, no los beneficiarios. Por ello, el requisito está acotado y ahora es ya de dos viviendas por contribuyente, para las compras actuales de viviendas. El patrimonio afecto al impuesto de Herencia es el del causante, si bien la base de cálculo es para cada asignación, por lo que la liberación de afectar con dicho impuesto los bienes acogidos al DFL 2, es por contribuyente generador de la herencia y no por cada beneficiario.
A partir del 01.11.2010, con un límite de dos unidades por contribuyente, con respecto a los impuestos a las herencias y donaciones de las viviendas DFL 2, no estarán afectas siempre y cuando el causante o donante las haya construido o adquirido en primera transferencia. A su vez, para que el bien raíz del causante no esté afecto a impuesto debió haber sido construido o adquirido en un plazo de, a lo menos, seis meses antes de su fallecimiento.
Como uno de los beneficios del DFL 2 está el no pago de impuesto de herencia por las dos unidades, pero tiene otro requisito, que deben haber sido adquiridas nuevas (es más restrictivo). Nunca el beneficio es por cada individuo beneficiario, ya que incluso éstos al momento de recibir bienes, pueden acogerse al beneficio a partir del ingreso de esos bienes a su patrimonio, siempre que ya no tengan los dos bienes que como tope hoy están normados (no quedan libres de impuesto de herencia para el futuro, ya que serán adquiridos al menos como segundos propietarios).
Gracias Omar.
Lo que me llama la atención es que el SII ha planteado razonamientos en línea con lo que yo estoy sosteniendo.
Por ejemplo, hay un oficio del año 2010 (oficio 2434) en que confirma que no aplicaría Impuesto a las Donaciones en la medida que los donatarios de los DFL 2 no hayan copado a su respecto el cupo máximo de 2 DFL 2.
En ese entonces, los DFL 2 adquiridos por sucesión por causa de muerte no computaban para el cupo máximo. Hoy, con la ley 21.210, sí lo hacen.
Considerando lo anterior, y especialmente considerando que el impuesto a la herencia y donaciones grava a los signatarios (herederos, legatarios o donatarios), pareciera ser que el cupo máximo de 2 DFL 2 debe calcularse respecto de dichosa signatarios, y no del causante, que es lo que concluyó el SII en el oficio en cuestión.
¿Qué le parece?
Lo que no sé es si el SII fiscaliza estos casos, tengo la impresión que por el solo hecho de ser DFL 2, muchas personas creen que «per sé» están libres de impuestos, cosa que sabemos no necesariamente es así….
Héctor:
Nosotros seguimos estando en la línea de que el tope de bienes no afectos al impuesto de la Herencia es por el patrimonio que forma parte de la asignación de cada heredero, por lo que la liberación hoy es hasta dos bienes por causante. Es más, en general no se asignan bienes al momento de la determinación de cada asignación, sino derechos sobre ellos, por lo que mal podría considerarse un número de bienes por cada asignatario.
El SII, en una respuesta actualizada indica https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_0637.htm (lo remarcado es nuestro):
«b.- disposiciones a contar del 01.11.2010
Las Personas Naturales, no deben tributar por el arrendamiento de un DFL-2, de 1959, destinado a la habitación, puesto que los ingresos que produzcan este tipo de bienes raíces son «no constitutivos de renta», hasta por un máximo de dos viviendas adquiridas nuevas o usadas.
Puede obtener mayor información relativa a este tema en el sitio web del SII, menú Legislación, normativa y jurisprudencia, opción Ley sobre impuesto a la Renta, específicamente en su Artículo 20, N° 1, letra d). Adicionalmente esta materia puede ser consultada en el Oficio N° 774, de 1995 , en el Artículo 15 del Decreto Con Fuerza Ley Nº 2 sobre Plan Habitacional y en Circular N°57, de 2010
Con respecto a los impuestos a las herencias y donaciones de las viviendas DFL 2, no estarán afectas siempre y cuando el causante o donante las haya construido o adquirido en primera transferencia. A su vez, para que el bien raíz del causante no esté afecto a impuesto debió haber sido construido o adquirido en un plazo de, a lo menos, seis meses antes de su fallecimiento.»
Adicionalmente a lo anterior, el art. 16 del DFL N° 2, según texto refundido, indica lo siguiente:
«Artículo 16. Las «viviendas económicas» y los derechos reales constituídos en ellas, que se transmitan en Sucesión por causa de muerte o sean objeto de donación, serán excluídos de la aplicación del Impuesto de Herencias, Asignaciones y Donaciones, y su adjudicación no estará afecta al impuesto establecido en el N.o 10 del artículo 7.o del decreto con fuerza de ley N.o 371, de 1953.
Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán únicamente cuando los causantes o donantes hayan construido las viviendas económicas o las hayan adquirido en primera transferencia, y en el primero de los casos siempre que el causante las haya construido o adquirido con anterioridad de a lo menos 6 meses, a la fecha del fallecimiento.»
En el mismo DFL N° 2, se indica, en los dos primeros incisos de su art. 1°, lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 1° Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.
A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.»
De lo anterior queda claro que el beneficio, para el caso de la no aplicación del impuesto de herencia o donación, es para viviendas adquiridas nuevas (la norma legal específicamente indica «primera transferencia»), acogidas al DFL N° 2, con un máximo de dos unidades (salvo que la adquisición fue antes del 01.11.2010) y sólo es para el propietario, sea que se genere el gravamen por la vía de la herencia o por donación.
En ningún caso, un contribuyente podría hoy heredar o donar más de dos viviendas consideradas como «viviendas sociales», libres del impuesto de herencia o donación, sin importar el número de asignatarios, a quienes no se les heredan bienes, sino derechos en ellos. En el caso de donación, sí pueden ser bienes, dado que se puede entregar la propiedad a un solo donatario.
En lo que sí estamos de acuerdo, es que hay que ver la situación específica de cada contribuyente, ya que aún cuando tenga hoy muchos bienes acogidos al DFL N° 2, quizás con la ley vigente, no siempre tendrá del impuesto de herencia, ya que una condición es que dichos bienes los haya adquirido el causante o donante nuevos y la otra condición, es que estén dentro del tope individual que tiene cada contribuyente, considerando las fechas y formas de adquisición (un bien heredado no es considerado como adquirido nuevo). Además, hay que estar atento a la posible modificación legal que podría incluso eliminar los bienes que ya tienen beneficio, cuando superen los dos por personas y fueron adquiridas antes del 01.11.2010.
El oficio comentado (N° 2.434, de 28.12.2010) está aplicado para bienes que hayan sido adquiridos antes del 01.11.2010, por lo que hoy su vigencia es muy restrictiva y claramente hay que revisar la situación particular que se pueda dar en cualquier proceso de herencia o donación.
Buenas tardes Omar
Rectifico información, Revisando en SII aparezco con 1 vivienda a mi nombre la cual fue donacion en vida de un familiar cuando yo era menor de edad aun antes del año 2000.
Viendo ahora 2 viviendas para dfl2 entonces debonpagar impusto pornla tercera y cuanto seria?
Claudia:
El sotck se debe mirar al momento actual, sin importar la forma de adquisición. En su caso, ante la nueva compra de otro inmueble acogido a la norma del DFL N° 2, ya tiene el cupo individual de dos unidades copado.
Entonces, la compra, aunque sea DFL 2, no podrá acogerla a los beneficios relacionados con la exención de pago de ingreso por su explotación (arriendos), debiendo agregar esas rentas obtenidas a su Impuesto Global Complementario, junto al resto de sus ingresos y pagar dicho tributo anualmente. Ya no tendrá la clasificación de ingreso no renta.
Estimado Omar,
Tengo algunas dudas con interpretación del concepto de «dos primeras compras».
Hace 3 años vendí el primer depto que tenía y compré mi departamento actual. Ahora estoy pensando venderlo para cambiarme a otra comuna. Quiero consultar si en este caso voy a perder beneficio DFL2 para siempre (ya que eso sería mi tercer depto) ? No soy inversionista y en cada momento he tenido sólo un departamento a mi nombre.
De antemano gracias,
Mark
Mark:
A nivel personal tendrá beneficio sólo por dos unidades habitacionales acogidas al DFL 2. Esto es dinámico, ya que si tiene dos y adquiere un tercero, esa nueva compra no tendrá beneficio. Pero si vende uno, antes de adquirir uno nuevo, Ud. sí tendrá el beneficio, ya que cumplirá con el requisito de sólo tener dos unidades en el momento de la adquisición del segundo.
Hola herede una casa antes del 2013, fue herencia en vida de un familiar, tiene 70 m2, puedo comprsr 2 deptos bajo el concepto de DFL2
Claudia:
La «herencia en vida» debe ser una donación (si fue una venta simulada, ello no es una operación real). En todo caso, considerando que la donación ocurre legalmente antes del año 2013, hoy está prescrita cualquier acción sobre el cobro de algún tributo.
Para el conteo de sus dos viviendas que puede acoger al DFL 2, cuenta la recibida en como donación (o venta simulada), con lo cual sólo podrá acceder a una más, acogida a la mencionada norma.
Gracias por las respuestas y por la información. Sin duda que es de mucha utilidad.
Pero me remito a la consulta de Erwin, donde entonces para quedar bien clara con el criterio, esto implicaría que la compra de cualquier vivienda usada con más de 2 años de antigüedad, deberá pagar un impuesto equivalente al 0,8 – y no a 0,2? Independiente del tamaño?
Me encuentro en la misma situación, comprando un departamento de un metraje inferior a 140 mts2, es mi primera propiedad, pero se solicita el pago de 0,8.
«Artículo 12°. Toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de «viviendas económicas», estará afecta solamente al 25% de los impuestos que correspondan hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 13°.»
Valentina:
La rebaja aplica para la primera transferencia, es decir, cuando el adquirente es el primer dueño, por ello habla del concepto «recepción», que es el trámite de aceptación de cumplimiento de las normas que la constructora debe tener de parte del Departamento de Obras de la Municipalidad que autoriza la construcción.
No aplica para transacciones futuras de viviendas usadas, sin importar si para el adquirente es su primera vivienda, dado que ello no es el origen de la rebaja o beneficio comentado.
Estoy comprando una vivienda que se acoge al DFL2, pero el banco me dice que no aplica el beneficio en relación al impuesto al mutuo (pago del 0,2 en vez del 0,8) porque han pasado mas de 2 años desde que se hizo la recepción final de la vivienda (articulo 12 del DFL2). En ninguna parte había escuchado esa restricción y las operaciones de los otros bancos han pagado el 0,2% de impuesto
Erwin:
Tiene razón el banco, ya que el beneficio indicado tiene restricción de un plazo determinado desde la recepción de la vivienda. Si pasan más de dos años, el beneficio no se aplica. Esto lo define el art. 12 del mencionado DFL N° 2, de 1959:
«Artículo 12°. Toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de «viviendas económicas», estará afecta solamente al 25% de los impuestos que correspondan hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 13°.»
Buenas tardes.
Compre dos viviendas DFL 2 en enero y el CBR dice que el 50% de rebaja en la inscripción aplica sólo a una en circunstancias que son mis dos primeras viviendas y son IGUALES.
Me podrían orientar al respecto, por favor?
De antemano muchas gracias
Alberto:
Pídale a la notaría que le indique la norma legal que está aplicando.
Efectivamente los beneficios del DFL 2 son aplicable sólo a las primeras dos viviendas que Ud. posea, según lo indicado en el inciso segundo del art. 1°:
«A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.»
En la misma línea en los arts. 12 y 13 indica la aplicación de beneficios respecto de la transferencia:
«Artículo 12°. Toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de «viviendas económicas», estará afecta solamente al 25% de los impuestos que correspondan hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 13°.
Artículo 13° La primera transferencia de «viviendas económicas» y de los terrenos en que ellas han sido construidas estará exenta de los impuestos establecidos en el N° 8 del artículo 1° de la ley 16.272, siempre que se efectúen dentro del plazo de un año contado desde la recepción de la vivienda por parte de la Municipalidad o de la Dirección de Planificación Habitacional, en su caso. La segunda transferencia, siempre que se haga dentro del plazo de dos años, a contar de la misma recepción, estará gravada con el 50% del impuesto aludido en este artículo.»
Por ello, vea cuál es la norma que están aplicando y verifique con lo indicado en el texto vigente, que lo puede pinchar en el link antes indicado.
Omar, ha sido, muy claro.
Le agradezco muchísimo.